13. жилищные кооперативы в современной россии

13. жилищные кооперативы в современной россии

В настоящее время в России действует около четырех тысяч жилищных кооперативов. Все жилищные кооперативы можно на четыре группы.

Во-первых, это жилищно-строительные кооперативы (далее ЖСК), которые известны нам еще с советских времен. Они создавались для улучшения жилищных условий граждан, привлекая деньги частных лиц десятки лет назад. Ими в свое время были построены так называемые "кооперативные" дома. Сейчас эти ЖСК занимаются фактически только эксплуатацией жилищного фонда и по новому Жилищному кодексу должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья.

Ко второй группе кооперативов можно отнести ЖСК, история которых начинается в начале 2000-х гг. Они привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих пайщиков, как на первичном, так и на вторичном рынке. До начала 2005 г. их деятельность регламентировалась Гражданским кодексом РФ и фактически не контролировалась государством. С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"*(48) (далее Закон о ЖНК), согласно которому ЖСК, использующие в своей деятельности жилищные накопления граждан в течение года, т.е. до 1 апреля 2006 г. должны либо перерегистрироваться в ЖНК, либо прекратить привлечение денег населения.

Однако ряд кооперативов (их отнесем к третьей группе), не дожидаясь окончания этого переходного периода, также приняли решение перерегистрироваться, но не в ЖНК, а в так называемые потребительские ипотечные кооперативы (далее ПИК). Это стало своеобразным ответом части участников рынка на принятый закон о жилищно-накопительных кооперативах, который, по их мнению, недостаточно проработан.

Предположим, что структуры, которые приняли решение преобразоваться в ПИКи, действовали так в стремлении защитить от неблагоприятных, по их мнению, последствий изменения законодательства свой бизнес и своих пайщиков. Цель, несомненно, благородная. Но вот по поводу ее реализации возникают вопросы. Сама по себе форма потребительского ипотечного кооператива, по мнению ряда экспертов, не вполне адекватна новому законодательству. На основании чего, собственно, ПИКи решили, что они не попадают по действие закона об жилищно-накопительных кооперативах? Юристы потребительских кооперативов придумали "уйти" от Закона о ЖНК следующим образом. В законе зафиксировано положение, что ЖНК предоставляет квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос. ПИКи, в свою очередь, решили по-другому: они сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее залог ипотеку.

Можно ли признать это достаточным основанием, чтобы исключить ПИКи из сферы действия Закона о ЖНК? Как представляется, приоритетной нормой в Законе о ЖНК должен является не момент предоставления квартиры в собственность, а вопрос: использует ли кооператив в своей деятельности жилищные накопления граждан, то есть, привлекает ли деньги населения?

По сути, что ЖНК, что ПИКи деньги населения привлекают, схемы действуют практически одинаковые. Исходя из этой логики, деятельность ПИКов должна подпадать под действие Закона о ЖНК. Пока ни о каких санкциях по отношению к ПИКам со стороны государства и регулирующих органов нам не известно, потому что если они будут, то пострадают в первую очередь пайщики. Но рано или поздно правовой статус ПИКов должен быть четко определен, и сами ПИКи в этом должны быть заинтересованы больше всех.

Как представляется автору, есть два варианта решения этой проблемы: либо все кооперативы, которые работают на рынке по накопительным схемам, будут в конечном итоге называться жилищно-накопительными кооперативами и подчиняться закону о ЖНК, либо деятельность ПИКов будет регулироваться специальным федеральным законом. Правда тут стоит подчеркнуть, что положения этого пока еще не существующего закона в части привлечения средств граждан должны в полной мере соответствовать уже принятому Закону о ЖНК. Только так будет можно в полной мере обеспечить защиту прав и законных интересов пайщиков кооперативов.

Тем временем, пока идут споры о том, насколько хорош закон о ЖНК, жилищно-накопительные кооперативы, деятельность которых и регулируется одноименным законом, начинают появляться на рынке (и это четвертая группа кооперативов). Исходя из буквы и духа нового законодательства, эти кооперативы являются полностью легитимным способом реализации жилищно-накопительных схем.

Что лучше для потребителя: кооператив или банк?

Банки и кооперативы предназначены для разных потребителей, они прекрасно уживаются во всем мире и не конкурируют друг с другом, а решают задачи по жилищному кредитованию для разного круга лиц. Если не пугают дополнительные расходы, а приобрести жилье необходимо как можно быстрее, то целесообразно обратиться в банк за ипотечным кредитом. Если, наоборот, денег мало, но и время на решение квартирного вопроса не поджимает, то стоит обратиться в жилищный кооператив.

Приведем наглядный пример. Молодой специалист работает несколько лет в серьезной фирме, добился успехов в карьере, но живет на съемной квартире. Получает он, предположим, 1,5-2 тысячи долларов в месяц. Банк примет его с распростертыми объятиями и в течение 2-3 месяцев клиент сможет въехать в новую квартиру.

Другая распространенная ситуация. Разные поколения одной семьи живут в одной квартире. Крыша над головой есть, но рано или поздно встает вопрос: что делать, когда вырастут дети, и станет тесно. Вот в таком случае они могут воспользоваться жилищно-накопительной программой. Люди придут в кооператив и будут в течение нескольких лет накапливать 30-50\% стоимости жилья, и лишь затем получат кредит на оставшуюся сумму.

Итак, две абсолютно разные категории потребителей: первым нужна квартира быстро и за срочность они готовы платить, вторые могут подождать и к тому же они не хотят платить лишние деньги.

Сравним способы жилищного кредитования по важным для потребителя параметрам. Кто может получить кредит? Кому банк предоставит ипотечный кредит?

Не каждому, кто в него обратится, а только людям, отвечающим требованиям, которые банки предъявляют к потенциальным заемщикам. Они должны иметь стабильный и достаточно высокий уровень дохода, определенный уровень образования, перспективы карьерного роста. Есть ограничения по возрасту клиента, а доходы и активы так или иначе должны быть подтверждены документально. У каждого банка существует целый пакет требований, удовлетворить которые не так-то просто.

Кооперативы, напротив, зачастую не имеют никаких особых требований к личности заемщика. Чтобы получить ссуду в кооперативе, достаточно предъявить паспорт. Почему? Да потому, что квартира находится в собственности кооператива до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен, а свою платежеспособность пайщик демонстрирует в период накопления. Зато квартира, которую человек покупает с помощью ипотечного кредита, сразу становится его собственностью и находится в залоге у банка до момента погашения кредита. Следует подчеркнуть, что залог квартиры это прекрасная "страховка" банка от неплатежеспособности заемщика. По новому законодательству по решению суда неплательщик вместе со всей семьей (и даже маленькими детьми) со сто процентной вероятностью будет выселен из "ипотечной" квартиры хоть "на улицу". Кстати, процесс выселения из квартиры, которая хотя и принадлежит кооперативу, но пайщик в ней зарегистрирован, и это его единственное жилье, не столь очевиден с точки зрения законодательства. Очевидно, что ни банк, ни кооператив не заинтересованы в том, чтобы немедленно выселять из квартиры неплательщика. В банке путем переговоров и подписания дополнительных соглашений можно реструктуризировать задолженность, попросить об отсрочке платежа. А в кооперативах зачастую можно просто договориться.

Последствия незапланированных просрочек платежа тоже разные. В банке, если заемщик по каким либо причинам просрочил ежемесячную оплату, это может стать пятном на его кредитной истории на всю оставшуюся жизнь. С кооперативом проще, хотя бы потому, что закон о кредитных бюро на них напрямую не распространяется.

Как накопить на квартиру в кооперативе?

Во-первых, необходимо подать заявление и стать членом жилищного кооператива. Внести вступительный и паевой взносы.

Во-вторых, достичь порога паенакопления в соответствии с выбранным кооперативным участком. Для этого член кооператива ежемесячно вносит паевые взносы на расчетный счет или в кассу кооператива в течение определенного времени.

В-третьих, получить право выбора объекта недвижимости.

В-четвертых, выбрать объект недвижимости.

В-пятых, объект приобретается в собственность кооператива, а член кооператива с семьей вселяется по Договору безвозмездного пользования и регистрируется.

Погашение суммы рассрочки, предоставленной Кооперативом по Личному графику рассрочки, в соответствии с которым Вы выплачиваете паевые и административные взносы. После полного погашения суммы рассрочки вы получаете справку о выплаченном пае и становитесь собственником объекта недвижимости. Теперь ответим на самые распространенные вопросы.

В чем плюс кооперативов по сравнению с банковской ипотекой и наоборот?

Теоретически в банке кредит можно получить быстрее. Накапливая в кооперативе, ты зарабатываешь тот низкий процент (от 3\% годовых), который там есть, в отличие от банка. Но банковская ипотека для избранных, а в кооператив могут вступить практически все.

Откуда берутся деньги в паевом фонде кооператива? Каковы гарантии, что они там не "закончатся"?

Кооператив это касса взаимопомощи. Его фонд образуется за счет взносов (паев) членов кооператива. Гарантией служат договоры, заключенные с участниками кооператива, о том, что люди платят ежемесячные взносы. А как все участники выплатят по 100\% стоимости своих квартир, так деньги и закончатся. Раз все члены кооператива выплатили по 100\%, значит, все получили либо квартиры, либо деньги назад.

Проверяет ли кто-нибудь финансовую деятельность кооператива?

В первую очередь налоговая инспекция. Проводятся регулярные плановые и внеплановые проверки. Председатель правления выборная должность. Достаточно устроить общее собрание, послушать отчет, проанализировать ситуацию, чтобы многое понять. Кроме того, кооператив обязан хотя бы раз в год проходить внешнюю аудиторскую проверку.

Подпадает ли деятельность жилищных кооперативов под Закон о защите прав потребителей?

Закон о защите прав потребителей защищает потребителей от недобросовестности производителя товаров и услуг. В потребительском ипотечном кооперативе потребитель и производитель услуг это одно и то же лицо.

Что произойдет с деньгами пайщика, если он не расплатится по ссуде?

Пайщик может выйти из кооператива и получить назад те паи, которые он успел выплатить, но вступительный и ежемесячные взносы ему не возвращаются, т.к. они расходуются на содержание и деятельность кооператива (зарплата бухгалтеру, ведение документации, аренда офиса и т.д.). Пайщикам кооперативов не стоит беспокоиться по нескольким причинам. Во-первых, паевой фонд состоит из тех денег, которые вносят вступающие пайщики, и из средств, возвращаемых членами кооператива, получившими квартиры. Выплата рассрочки гарантируется тем, что квартира находится под залогом. Новые же пайщики вступают в кооператив регулярно ведь говорить о том, что государство в ближайшем будущем сможет обеспечить всех доступным жильем, пока, к сожалению, не приходится. Во-вторых, как правило, кооперативы страхуют свою деятельность. Кроме того, некоторые кооперативы страхуют вклады пайщиков это дополнительная гарантия от непредвиденных проблем.

Какие опасности могут подстерегать в кооперативах?

Так называемая пирамида, когда квартиры купят только несколько первых "счастливчиков" на деньги остальных простодушных вкладчиков. Насторожитесь, если вам пообещают неправдоподобно выгодные условия рассрочки стоимости квартиры. Например, въехать в квартиру, а потом расплачиваться за нее в течение десяти лет вообще без всяких процентов. В этом случае живая очередь из желающих приобрести жилье оказывается непонятной длины. Кооператив не берет на себя никаких обязательств по срокам приобретения квартиры. В нормальном кооперативе вам рассчитают и предоставят индивидуальный жилищный план пайщика, из которого будут ясны сроки накопления, рассрочки, дата, когда будет приобретено жилье.

Жилищный накопительный кооператив это некоммерческое объединение граждан, которые организуют "общий котел" для удовлетворения своих нужд, а именно для покупки или строительства жилья. При вступлении в ЖНК в отличие от ЖСК у пайщика нет "привязки" к конкретному объекту недвижимости. Если ЖСК создается для строительства определенного дома, то ЖНК обязано обеспечить своих пайщиков жильем как таковым, согласно рыночной стоимости недвижимости и размеру внесенного пая. С вступлением в силу 1 апреля 2005 г. Закона о ЖНК деятельность этих организаций стала регламентирована и подчинена закону. Ограничения коснулись, как взаимоотношений кооператива со своими пайщиками, так и с другими организациями и частными лицами. Государству дано право и вменено в обязанность, следить за деятельностью ЖНК.