3.3. право на сдачу жилого помещения в поднаем

3.3. право на сдачу жилого помещения в поднаем

Вопросу поднайма жилого помещения в Жилищном кодексе уделено большое внимание. Статьей 76 определен порядок и условия заключения договора поднайма; ст. 77 посвящена самому договору; ст. 78 — внесению платы за поднаем; ст. 79 — прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения.

Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:

согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения (ч. 1 ст. 76 ЖК);

наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма), размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 76 ЖК);

согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем (ч. 2 ст. 76 ЖК);

отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заселиться по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма, передача жилого помещения в поднаем в этих случаях не допускается (ч. 4 ст. 76 ЖК).

По договору поднайма может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи (ч. 1 ст. 76 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения носит возмездный характер (ст. 78 ЖК).

Договор заключается на срок, определяемый сторонами договора (ч. 3 ст. 77 ЖК). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК, п. 1 ст. 685 ГК).

В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем. Экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительность договора, но лишает стороны права — в случае спора — ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

Срок договора поднайма жилого помещения определяется его сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма, являясь договором вторичного пользования. Таким образом, в случаях прекращения (ч. 5 ст. 83 ЖК) или расторжения (ч. 1 ст. 83 ЖК) договора социального найма, правоотношения по договору поднайма прекращаются.

Жилищный кодекс не содержит норм о правах и обязанностях поднанимателя жилого помещения. Вместе с тем положения ч. 4 ст. 79 ЖК, предусматривающей прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, свидетельствуют об обязанностях поднанимателя: использовать жилое помещение по назначению; соблюдать права и законные интересы соседей; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, обеспечивать его сохранность.

Поднаниматель должен своевременно вносить плату за поднаем жилого помещения (см. ст. 78 ЖК).

К пользованию жилым помещением по договору поднайма следует отнести общие нормы Кодекса в части прав и обязанностей пользователей жилыми помещениями (см., в частности, ст. 3, ч. 4 ст. 17 ЖК).

Поднаниматели пользуются жилым помещением в соответствии с нормами ЖК, иными нормативными правовыми актами и договором поднайма жилого помещения (ч. 4 ст. 77 ЖК).

Статьями 77 и 78 ЖК определены существенные позиции договора поднайма жилого помещения: письменная форма договора, срок договора, оплата. Такой договор должен содержать положения о правах и обязанностях сторон. Это также касается обязанностей поднанимателя по соблюдению правил пользования жилым помещением, нарушение которых повлечет за собой ответственность. Точно так же в достаточно полном объеме должны быть определены права сторон.

Пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется на возмездной основе. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются соглашением сторон в договоре поднайма.

Ответственность поднанимателя в случае невнесения платы за поднаем жилого помещения прямо в Жилищном кодексе не обозначена. Ответственность следует из положений ст. 79 (п. 2 ч. 3),

согласно которой договор поднайма подлежит расторжению при невыполнении поднанимателем его условий; вопрос оплаты жилья является одной из существенных позиций договора поднайма жилого помещения.

Расторжение договора поднайма согласно ч. 4 ст. 79 ЖК может иметь место в случаях, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает:

использует жилое помещение не по назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская

его разрушение.

В случае нарушений, допускаемых поднанимателем или гражданином, за действия которых поднаниматель отвечает, наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить нарушение, а если оно влечет разрушение жилища — назначает поднанимателю соразмерный срок для ремонта. И только в случаях, когда допускаемые нарушения не устраняются и не осуществляется необходимый ремонт помещения, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных вместе с ним граждан. При этом наниматель не обязан обеспечить поднанимателя другим жилым помещением.

На таких же условиях (без предоставления другого жилья) производится выселение граждан, когда договор поднайма прекращается, т.е. по истечении его срока (ч. 5 ст. 79 ЖК). Причем если по истечении срока договора поднайма поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, выселение производится в судебном порядке.

3.4. Право на вселение других граждан в жилое помещение в качестве членов семьи

Статья 70 ЖК определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Вселение такого рода влечет изменение договора социального найма, поскольку в нем необходимо указать нового члена семьи (новых членов семьи) нанимателя.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга (супругу), своих детей и родителей либо других

граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Для вселения в жилое помещение требуется:

согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, при вселении супруга (супруги), детей и родителей. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется;

согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя — при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение этих граждан, если в результате этого общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ст. 50 ЖК).

Желание вселить других лиц в занимаемое жилое помещение должно быть поддержано всеми без исключения. Отказ кого-либо на вселение новых членов семьи препятствует такому вселению.

Следует отметить, что согласно ст. 54 ЖК РСФСР вселение производилось «в установленном порядке», который означал соблюдение правил прописки (см. Постановление Пленума ВС СССР от 03.04.87 № 2). Конституционный Суд РФ в Постановлении от 25.04.95 № 3-П1 признал, что положение ст. 54 ЖК РСФСР об установленном порядке вселения, а именно о соблюдении режима прописки, не соответствует Конституции РФ.

Таким образом, жилищные права и обязанности пользователей жильем основываются на семейных отношениях и на совместном проживании (но не на регистрации граждан по месту жительства).

Положение ч. 2 ст. 70 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма нового члена семьи соотносится со ст. 69 ЖК, ч. 3 которой установлено: члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре.

В судебной практике возник вопрос: какой нормой права необходимо руководствоваться при рассмотрении требований о признании бывшего члена семьи (бывшего супруга) нанимателя жилого помещения по договору социального найма не приобретшим

1 СЗ РФ. 1995. № 18. Ст. 1708.

право пользования жилым помещением, если он был вселен в жилое помещение после заключения договора социального найма?

Имеет ли юридическое значение то обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения? Верховным Судом РФ было разъяснено.

► В соответствии со ст. 67 ЖК, которая предусматривает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наниматель в установленном законом порядке имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, перечень которых установлен ч. 1 ст. 70 ЖК.

Порядок и правовые последствия вселения в жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, предусмотрены ст. 70 ЖК. Исходя из изложенного, если бывший член семьи нанимателя вселялся в жилое помещение с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК, то он считается приобретшим право пользования жилым помещением, следовательно, он имеет равные с нанимателем права и обязанности; если же он не вселялся в жилое помещение или вселялся с нарушением требований ст. 70 ЖК, то его нельзя считать приобретшим право пользования жилым помещением. То обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения, в данном случае правового значения не имеет. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

3.5. Право на вселение в жилое помещение временных жильцов

Согласно ст. 80 ЖК вселение временных жильцов возможно по взаимному согласию нанимателя и членов его семьи, проживающих совместно с ним.

Необходимым условием вселения временных жильцов является также предварительное уведомление наймодателя. Однако следует говорить о согласии наймодателя, поскольку ст. 80 ЖК предусматривается, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

В отличие от поднанимателей жилого помещения временные жильцы проживают безвозмездно. Соглашение о предоставлении

временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает платы за пользование помещением (обычно в качестве временных жильцов жилым помещением пользуются родственники нанимателя и членов его семьи).

Срок проживания временных жильцов не может превышать

6 месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК).

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован — не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде (ч. 4 ст. 80 ЖК). В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов без предоставления другого жилья. Выселение производится в судебном порядке.

В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению в случае, если договор социального найма жилого помещения расторгнут или прекращен (ч. 4 и 5 ст. 80 ЖК).

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель жилого помещения (ч. 3 ст. 80 ЖК).

Временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, соблюдать иные правила пользования жилым помещением (см., в частности, ч. 4 ст. 17 ЖК).

Статья 155 ЖК устанавливает, что плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.