4. права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения

4. права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения: Жилищное право, Г.Ф. Шешко, 2007 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон В книге использованы обзоры судебной практики Верховного Суда РФ, а также освещены проблемы, не урегулированные жилищным законодательством..

4. права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения

4.1. Статья 100 ЖК предусматривает, что к пользованию жилыми помещениями в общежитиях, в домах маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания, из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются правила ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ч. 2-4 ст. 31 ЖК.

4.2. Наниматель специализированного жилого помещения пользуется им в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ст. 17 ЖК).

4.3. Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:

пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и проч.;

на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК.

Объем прав нанимателя специализированного жилого помещения зависит от вида специализированного жилья, его назначения.

Так, наниматель жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания, помимо вышеобозначенных, имеет право на:

организованный отдых и культурное обслуживание;

пользование помещениями для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, трудовой деятельности;

пользование в стационарном учреждении телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами;

прием посетителей как в выходные и праздничные дни, так и в рабочие дни в дневное и вечернее время;

сохранность личных вещей и ценностей и т.п. (см. ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).

4.4. Наниматель жилого помещения в общежитии и служебного жилого помещения сохраняет право пользования им при переходе права собственности на это помещение, а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, если новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК).

Под переходом права собственности в этом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности (ч. 2 ст. 92 ЖК), в случаях правопреемства (ст. 58 ГК). Иное не согласуется со ст. 92 ЖК, согласно которой специализированное жилое помещение не подлежит отчуждению (ч. 3)1 .

1 Рассматриваемое положение содержится в ст. 102 ЖК («Прекращение договора найма специализированного жилого помещения»). Статьей определяется, что переход права собственности и смена юридического лица не влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения. Примечательно, что ст. 64 ЖК предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет расторжения или изменения договора. Статья 675 ГК устанавливает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение (заключаемому на определенный срок — ст. 683 ГК) не влечет расторжения или изменения договора.

Следует также отметить, что согласно ст. 92 ЖК в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

4.5. Наниматель специализированного жилого помещения

обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах,

которые установлены Кодексом (ст. 17 ЖК); обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилья;

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 67, ч. 5 ст. 100 ЖК).

Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма (ст. 153

ЖК). Несвоевременность оплаты влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК.

Согласно ст. 156 ЖК порядок определения размера платы за жилье для граждан, проживающих в жилых помещениях из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, устанавливается собственниками указанных помещений.

Статья 100 ЖК предусматривает применение к специализированному жилью правил, предусмотренных и ч. 4 ст. 67 ЖК, которая определяет, что наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч. 3 этой статьи несет иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Следовательно, наниматель специализированного жилого помещения, в частности, обязан: в заранее согласованное время допускать в жилое помещение представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. «л» и «к» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).

4.6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100).

Статья 100 ЖК предусматривает применение к пользованию специализированным жилым помещением правил ст. 69 ЖК

(«Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма»), за исключением служебного жилого помещения, к пользованию которым применяются правила ч. 3 и 4 ст. 31 ЖК («Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении»).

Правила ст. 69 ЖК применяются к пользованию жилым помещением в семейных общежитиях, где наниматель с членами семьи занимает изолированное помещение1 . В домах социального обслуживания указанные правила могут применяться случае совместного проживания супругов в изолированном помещении (см. ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).

4.7. Что касается наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 7 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК) он вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, условий договора найма (ч. 3 ст. 101 ЖК).

Помимо обязанностей, предусмотренных ст. 65 ЖК, применяемой и к специализированному жилью (ч. 5 ст. 100 ЖК), наймодатель также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. «е» п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения) и т.д. — см. ч. 3 ст. 65 ЖК.

Администрация стационарного учреждения социального обслуживания обязана: соблюдать права человека и гражданина; обеспечить неприкосновенность личности и безопасность проживающих в учреждении; выделять супругам из числа проживающих в стационарном учреждении социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов изолированное жилое помещение для совместного проживания и проч. (ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).

1 Кодекс не предусматривает наличие семейных общежитий. Вместе с тем указание о применении правил ст. 69 к общежитиям (в ст. 100 общежития не обозначены как исключение) позволяют вести речь об определенной регламентации вопросов в отношении семейных общежитий. См. также ст. 7

Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

Администрация вправе обратиться в суд по вопросу перевода граждан, проживающих в учреждении и постоянно нарушающих установленный порядок проживания, в специальные стационарные учреждения.

5. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение

5.1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК). Расторжение договора по инициативе нанимателя допускается в любое время и не зависит от причин, которые его к этому побудили (ч. 2 ст. 101 ЖК).

Следует отметить, что ст. 101 ЖК не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83, предусматривающей расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи.

Представляется, что в ряде случаев согласие членов семьи необходимо и при расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Так, это касается жилого помещения вынужденных переселенцев и беженцев, поскольку они предоставляются с учетом членов семьи, также признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами и беженцами1 .

5.2. Согласно ч. 3 ст. 101 ЖК договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по этому договору.

Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

1 Видимо, следует также обратить внимание в этом плане на семьи, проживающие в помещениях маневренного фонда в связи с капитальным ремонтом дома, где они занимают жилое помещение по договору социального найма, а также в связи с утратой единственного жилья, имея в виду защиту интересов этих лиц.

систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

использования жилого помещения не по назначению (см.

ст. 83 ЖК).

5.3. Договор найма специализированного жилого помещения подлежит расторжению и по иным основаниям.

• Так, ст. 15 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов предусматривается возможность отказа от услуг стационарного учреждения граждан по письменному заявлению их законных представителей. Такой отказ, конечно же, повлечет расторжение договора найма жилого помещения.

Граждане, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания и постоянно нарушающие установленный порядок проживания в них, могут быть по их желанию или по решению суда, принятого на основе представления администрации учреждений, переведены в специальные стационарные учреждения социального обслуживания (ст. 20 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов). Договор найма жилья в этом случае расторгается.

• Договор найма жилого помещения из фонда жилья для временного поселения расторгается в случаях утраты либо лишения статуса вынужденного переселенца или беженца, выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья, и проч.

• Договор найма служебного жилого помещения и помещения в общежитии может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.д.

5.4. Часть 3 ст. 101 ЖК предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя не только в случаях, определенных ст. 83 ЖК, но и в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения.

Таким образом, неисполнение нанимателем любого из числа предусмотренных договором обязательств может быть основанием обращения наймодателя в суд по вопросу расторжения договора найма специализированного жилого помещения.

5.5. Статья 102 ЖК предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

Он прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, занимаемого по такому договору, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Что касается членов семьи умершего нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по такому договору. Так, члены семьи умершего нанимателя жилого помещения маневренного фонда сохраняют право пользования жилым помещением до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, поскольку право пользования жильем по договору социального найма эти граждане не утрачивают1 .

Сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения члены семьи умершего нанимателя до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.

Следует отметить, что Жилищный кодекс не предусматривает замену нанимателя в договоре найма специализированного жилого помещения.

Согласно ст. 103 ЖК члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья с соблюдением правил этой статьи (п. 3 ч. 2 ст. 103 ЖК).

Договор найма прекращается по окончании (истечении) определяемого Кодексом периода (работы, службы, учебы и т.д.), т.е. по окончании (завершении) трудовых отношений, службы, капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения, истечением срока статуса вынужденного переселенца или беженца и т.д.

Вопрос о прекращении договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии по основаниям ст. 102 ЖК был рассмотрен выше (см. п. 4.4 настоящего Раздела).

5.6. В случае расторжения или прекращения договора граждане обязаны освободить занимаемое помещение. В случае отказа

1 Аналогично могут решаться вопросы в отношении иных случаев пользования жилыми помещениями маневренного фонда.

они подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого помещения (ч. 1 ст. 103 ЖК)1 .

С предоставлением другого жилого помещения (ч. 2 ст. 103

ЖК) выселяются из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии определенные этой статьей категории граждан, если выселяемый:

не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма и членом семьи нанимателя по такому договору либо собственником жилого помещения и членом семьи собственника;

состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях.

Принятие гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях (ч. 2 ст. 52 ЖК) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК и гражданин имеет право на получение жилого помещения по договору социального найма жилого помещения (ст. 57 ЖК). Однако необходимо отметить, что состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях жилье предоставляется в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК).

Поскольку законодатель в случае выселения в порядке и по основаниям ч. 2 ст. 103 ЖК ограничился только указанием на предоставление жилья в черте соответствующего населенного пункта (не предусматривая благоустроенность помещения и его размер), жилое помещение в связи с выселением должно отвечать лишь требованиям ст. 15 ЖК. Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях (см. ст. 56 и 57 ЖК).

5.7. Следует обратить внимание на ст. 13 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Она предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Кодекса, и состоят (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК) на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса.

1 Кстати сказать, вряд ли уместно говорить о выселении в случае прекращения договора в связи с утратой жилого помещения (ч. 1 ст. 102 ЖК) или смертью нанимателя. Данное обстоятельство не обозначено в ч. 1 ст. 103 ЖК как исключение из общего правила выселения из жилого помещения.

Жилищное право

Жилищное право

Обсуждение Жилищное право

Комментарии, рецензии и отзывы

4. права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения: Жилищное право, Г.Ф. Шешко, 2007 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон В книге использованы обзоры судебной практики Верховного Суда РФ, а также освещены проблемы, не урегулированные жилищным законодательством..