Глава 5 правовые формы собственности на землю в российской федерации

Глава 5 правовые формы собственности на землю в российской федерации

1. Земельная собственность

как экономическая и правовая категория

С древних времен до наших дней собственность была и остается центром, ядром экономического мироздания любого гражданского общества. Концентрируя главные, сущностные имущественные интересы владельцев материальных собственность предопределяет экономический порядок их присвоения, перераспределения и потребления.

Филологи рассматривают обычно собственность как

Бюллетень ВС РФ, 1992, № 7. Вестник ВАС РФ, 1992, № 1.

50 ЧАСТЬ

синоним имущества1, либо как принадлежность кого-, чегонибудь, кому-, чему-нибудь, с правом распоряжения2. Советские энциклопедисты определяли собственность как исторически развивающиеся общественные отношения, которые характеризуют распределение (присвоение) вещей элементов материального богатства общества между различными лицами (отдельными индивидуумами, общественными группами, классами, государством)3. В современной учебной литературе можно встретить утверждение, что собственность - это отношение лица к принадлежащей вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника4. В

взглядах высвечиваются различные аспекты собственности категории. Она многогранное явление и может рассматриваться в широком и узком смысле слова. С широких позиций собственность может пониматься как совокупность производственных отношений, поскольку производство и общество немыслимы без собственности и ее различных форм. Производство - источник всех материальных благ, необходимых для удовлетворения разнообразных потребностей человека и потребности это объективно существующие нужды человека в пользовании материальными и иными благами в целях поддержания своей нормальной жизнедеятельности. Иначе говоря, собственность - это условие жизни каждого человека.

В узком смысле слова собственность рассматривается как отношение между людьми по поводу присвоения продуктов производства и иных материальных и духовных благ, удовлетворяющих потребности людей. В этом экономическом отношении выражается связь человека с вещами, материальными благами как со своими, отношения господства над объектами собственности путем владения,

См.: Словарь синонимов: Справочное пособие. Л., Наука, 1976, с. 53. См.: Ожегов СИ. Словарь русского языка, 22-е изд. М., Русский язык, с. 738.

См.: Большая советская энциклопедия. Изд. третье. Т. 24. Кн. 1. М., Советская энциклопедия, 1976, с.

См.: Гражданское право. Учебник /Под А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1996, с. 324.

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 51

пользования и распоряжения ими.

Вместе с тем, собственность нельзя с

вещами, другими материальными ценностями. Хотя на поверхности явлений собственность представляется в виде предметов, принадлежащих каким-либо лицам, ее понятие нельзя сводить к вещественному содержанию или к отношению человека к вещи, как это часто понимается на бытовом уровне. Вещи и другие материальные ценности — это объекты собственности, созданные природой и трудом человека. Они - источники удовлетворения потребностей людей и условия их жизнедеятельности.

Виды объектов собственности названы в ГК РФ (ст.

128). В нем, правда, говорится об объектах гражданских прав. Но это не меняет сущности вопроса, поскольку право собственности выступает основополагающим, фундаментальным правом гражданина и юридического лица. Согласно Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (п. 2

35).

Среди объектов гражданских прав различаются движимые и недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Среди этих объектов земля (земельные участки) является особым видом недвижимости, поскольку, как и все иные природные объекты, они не рукотворный капитал, как это признают даже западные экономисты, а объект естественного, природного происхождения. Поэтому земля может именоваться земельной недвижимостью, считаться объектом земельных прав и обязанностей граждан и юридических лиц и именоваться земельной собственностью.

2. Конституционно признанные формы собственности на землю в Российской Федерации

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ).

52 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Рассмотрим содержание каждой земельной собственности как самостоятельной правовой категории.

Государственная собственность на землю. Ее удельный вес в Российской Федерации остается еще достаточно высоким. По закону государственной собственностью яв ляются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 1 ст.

16

Государственная земельная собственность существует в двух видах: федеральной и субъектов Федерации. Разграничение между двумя этими видами земельной собственности еще не закончено, но уже выяснены основные принципы такого размежевания. Они названы прежде всего в ЗК РФ. В нем сказано: разграничение государственной собственности на землю Российской Федерации

собственность), собственность субъектов

Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (п. 2 ст. 16 ЗК РФ). Названный Федеральный закон принят 17 июля 2001 г. и вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. В нем определен следующий порядок разграничения государственной собственности на землю.

Специально уполномоченный федеральный орган исполнительной по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности. Перечни составляются с учетом указанных в федеральном законе оснований отнесения земельных участков к той или иной форме

Основаниями внесения земельных участков в перечень земель, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение их в состав:

земель лесного земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;

земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности, транспорта,

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 53

связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения, земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности: эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой которые

созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое находившееся до его приватизации в собственности Российской

Федерации.

Подготовка указанных перечней и их согласование с органами государственной субъектов Федерации, органами местного самоуправления проводится в порядке, установленном Правительством РФ.

Подготовленные и согласованные названными органами перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает прав собственности, утверждаются Правительством РФ. Сведения земельных участках, включенных в названные перечни, вносятся в документы государственного земельного

Право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые названных субъектов возникло право собственности при разграничении государственной собственности на землю.

54 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Споры между Российской Федерацией, субъектами Федерации, муниципальными образованиями о разграничении государственной собственности на землю должны заинтересованными сторонами с использованием согласительных процедур. В случае не достижения согласованного решения споры о разграничении государственной собственности на землю разрешаются в суде. Вступившие в законную силу судебные решения являются основанием государственной регистрации права собственности на спорные земельные участки.

Помимо земельных участков, получивших статус федеральной собственности при разграничении государственной собственности на землю, федеральной собственностью являются также те, которые признаны таковыми федеральными законами. Российская Федерация вправе также приобрести земельные в федеральную собственность по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1 ст. 17 ЗК РФ).

В соответствии с Конституцией РФ, общепризнанными принципами и нормами международного права и международными договорами Российской Федерации за нею признаются суверенные права и юрисдикция на ее континентальном шельфе. Его правовой режим определен ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации», который принят Государственной Думой 25 октября 1995 г.

Континентальный шельф Российской Федерации включает в себя морское дно и недра подводных районов, находящихся за пределами территориального моря Российской Федерации всем протяжении естественного продолжения ее сухопутной территории до внешней границы подводной окраины материка. Этой окраиной признается продолжение континентального массива Российской Федерации, включающего в себя поверхность и недра континентального шельфа, склона и подъема. Определение континентального шельфа применяется также всем островам Российской Федерации.

границей континентального шельфа является внешняя граница территориального моря.

Делимитация континентального шельфа между Российской Федерацией и государствами, побережья которых противолежат побережью Российской Федерации или являются смежными с побережьем Российской Федерации, осуществляется на основе международных договоров Рос-

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 55

Федерации или норм международного права. С

учетом этого правила внешняя граница континентального шельфа Российской Федерации находится на расстоянии

200 морских миль от исходных линий, от которых отмеряется ширина территориального моря, при условии, что внешняя граница подводной окраины материка не простирается на расстояние более чем 200 морских миль. Если подводная окраина материка простирается на расстояние более 200 морских миль от указанных исходных линий, то внешняя граница континентального шельфа совпадает с внешней границей подводной окраины материка, определяемой в соответствии с нормами международного права.

Российская Федерация на континентальном шельфе осуществляет:

1) суверенные права в целях разведки континентального шельфа и разработки его минеральных и живых ресурсов. Эти права являются исключительными в том смысле, что, если Российская Федерация не производит разведку континентального шельфа или не разрабатывает его минеральные или живые ресурсы, никто не может делать это без ее согласия;

2) исключительное право разрешать и регулировать буровые работы на континентальном шельфе для любых целей;

3) исключительное право сооружать, а также разрешать и регулировать создание, эксплуатацию и использование искусственных островов, установок и сооружений. Российская Федерация осуществляет юрисдикцию над такими искусственными островами, установками и сооружениями, в том числе юрисдикцию в отношении таможенных, фискальных, санитарных и иммиграционных законов и правил, а также законов и правил, касающихся безопасности;

4) юрисдикцию в отношении морских научных исследований; защиты и сохранения морской среды в связи с разведкой и разработкой минеральных ресурсов, промыслов живых ресурсов, захоронением и других материалов; прокладки и эксплуатации подводных кабелей и трубопроводов Российской Федерации.

Права Российской Федерации на континентальный шельф не затрагивают правовой статус покрывающих его вод и воздушного пространства над этими водами. Осуществляя суверенные права и юрисдикцию на континенталь-

56 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

ном шельфе, Российская Федерация не препятствует осуществлению судоходства, иных прав и свобод других государств, признаваемых в соответствии с общепризнанными принципами и нормами международного права.

Находящиеся в государственной собственности земельные участки закрепляются за государственными предприятиями и учреждениями на праве постоянного (бессрочпользования либо передаются в аренду, либо в безвозмездное срочное пользование.

Собственность на землю субъектов Российской Федерации. В собственности субъектов Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, либо те, которые приобретены субъектами Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Право собственности субъектов Российской Федерации также на

ные участки:

занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов Федерации;

предоставленные органам государственной власти субъектов Федерации, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Федерации;

отнесенные к землям особо охраняемых территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым объектами, находящимися в собственности субъектов Федерации, землям фонда перераспределения земель;

занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

Муниципальная собственность возникает на те земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Федерации. Так, в субъектах Федерации — городах значения Москве и СанктПетербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Федерации возникает при передаче земельных участков из собст-

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 57

венности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Федерации (п. 4 ст. 19 ЗК РФ).

Муниципальные образования могут приобретать земельные участки в собственность по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Право муниципальной собственности возникает на земельные участки, включенные в состав:

земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;

земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов, промышленности, транспорта,

связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или в частной собственности, за исключением недвижимого имущества, указанного в законе;

земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.

В целях развития муниципальных образований ЗК РФ предусматривает возможность безвозмездной передачи земель, находящихся в государственной собственности, в собственность муниципальных образований, в том числе за пределами их границ (п. 3 ст. 19 ЗК РФ).

Сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра.

исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью.

Согласно ФЗ от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской

58 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Федерации» в состав муниципальной собственности, помимо перечисленного в законе имущества, входят также муниципальные земли и другие природные ресурсы. Права собственника в отношении имущества, входящего в состав

собственности, от имени муниципального

образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов и уставами муниципальных образований, население непосредственно.

Органы самоуправления в соответствии с замогут в интересах населения устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования.

Муниципальной собственностью признаются также обособленные водные объекты, принадлежащие на праве собственности городам и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Эти объекты используются только для муниципальных нужд.

Частная земельная собственность. В соответствии с Конституцией РФ граждане их объединения вправе иметь в частной собственности землю (п. 1 ст. 36). Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, смотренным законодательством Российской Федерации (п.

1 ст. 15 ЗК РФ).

Пределы функционирования частной земельной собственности в России надо определять по субъектному составу, по кругу лиц, которым земельное законодательство разрешает приобретать земельные участки для личной или предпринимательской деятельности.

Перечень лиц, имеющих право приобрести земельные участки в частную собственность, приводится также в Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»1. В нем установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее цриватизированные здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного

СЗ РФ, 1997, № 20, ст. 2240; 1999, № 45, ст. 5418.

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 59

строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица собственники указанных объектов недвижимости. При этом объектом продажи в названном является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землевладельцу на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.

При отсутствии документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих) под приватизированным предприятием - на дату

плана приватизации; под объектами незавершенного строительства - на дату вступления в силу права собственности на объект.

В собственности граждан и юридических лиц могут находиться, помимо земельных участков, обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством Российской

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического принадлежит ему на

праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства и законодательства о растительном мире.

Иные формы собственности. Они названы в

РФ как безымянные, «иные». И это правильно. Нельзя согласиться с отдельными авторами, которые утверждают, что упоминание об «иных формах собственности» является результатом недоразумения, которое может дать базу лишь для чисто умозрительных политэкономических построений, не имеющих реального юридического смысла1.

См.: Комментарии ч. 1 Гражданского кодекса РФ /Под ред. Карповича В.Д. - М., 1995, с. 274; Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. М., Юридическая литература, 1996, с. 177.

60 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Нормы Конституции РФ нельзя считать недоразумением. Она — отражение политических и экономических реалий общества. Новые формы собственности могут появиться в будущем, поскольку экономика выше права. Уже сейчас раздаются голоса в регионах о признании права собственности на землю казачьих обществ, собственности на территории традиционного природопользования малочисленных народов Севера. В литературе уже давно используется термин «индивидуальная» собственность как разновидность частной. А общая собственность (совместная и долевая) даже законодательно признана ГК РФ.

3. Конституционные правомочия собственников земельных участков

Собственность на землю — экономическая категория, отражающая процесс присвоения земельных богатств отдельными субъектами (гражданами и юридическими лицами, государством, муниципальными образованиями). В правовом государстве процесс присвоения земельных участков в пользу отдельных субъектов носит упорядоченный характер и регулируется правовыми средствами. Первенствующая роль среди этих средств принадлежит таким категориям, как право собственности и иные вещные права, законодательно признаваемые за правообладателями земельных участков. Так, Конституция РФ предусматривает, что «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц» (ст. 3, 6). Эти три правомочия в совокупности определяют содержание права собственности обладателя земельного участка. Рассмотрим кратко их правовое содержание.

Право владения земельной собственностью. Надо личать фактическое и юридическое владение. Фактическое, без юридического основания владение земельным участком признается правонарушением. Так, самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке устанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение админист-

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 61

ративного штрафа (ст. 7.1 РФ).

Гражданин или юридическое лицо, признанное собственником земельного участка, вправе владеть им, иметь в наличии. Чтобы такое владение, субъект

должен иметь земельный участок как реальность. Лица, заинтересованные в предоставлении им земельного участка и имеющие это законное право, подают о том заявление в органы государственной власти или органы местного самоуправления, в ведении которых находятся земельные участки. По их поручению готовятся необходимые земельно-кадастровые документы для принятия решения о предоставлении или продаже земельного Решение уполномоченного государственного органа о предоставлении земельного участка является основанием отвода участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право собственности. При покупке земельного участка или его части в собственность решение полномочного государственного органа или органа местного самоуправления является основанием для заключения договора купли-продажи. Приступать к использованию земельного участка, то есть осуществлять право владения им, разрешается после установления границ участка натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности.

Право пользования земельным участком. Это правомочие собственника земли осуществляется путем присвоения полезных свойств и извлечения доходов от принадлежащего ему участка. Пределы такого пользования определяются законом в виде законодательного установления прав и обязанностей собственника при использовании своего земельного участка. О них будет подробнее сказано далее.

Право распоряжения земельной собственностью. Под правом распоряжения обычно понимается право собственника определять юридическую судьбу своего имущества. Пределы этого правомочия не безграничны. Они, прежде всего, установлены в Конституции РФ, в соответствии с которой собственники свободно распоряжаются землей, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (п. 2 ст. 36). Гражданские права могут быть также ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного

62 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и

сти государства (п. 2 ст. 2 ГК РФ). ЗК РФ ограничивает распорядительные права собственника целевым использованием земельного участка.

Наиболее зримо распорядительные полномочия земельного собственника проявляются в его праве совершать различные сделки по поводу принадлежащего ему земельного участка. Пределы этих распорядительных полномочий ныне регулируются нормами земельного и гражданского законодательства. Не могут быть объектами сделок земельные участки, к землям, изъятым из оборота (ст. 27 ЗК РФ), в других указанных случаях. Так, Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»1 конкретизированы распорядительные полномочия собственников земельных долей. Они без согласия других участников долевой собственности вправе:

передавать земельную долю по наследству;

использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного хозяйства;

продать земельную долю; . подарить земельную долю;

обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;

передать земельную долю (с выделением

участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;

передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

внести земельную долю' или право пользования ею в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

СЗ РФ, 1996, № 11, ст. 1026.

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 63

Глава 6

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ГРАЖДАН

И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ НЕ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЛИ

1. Общая характеристика прав

на земельные участки землепользователей, землевладельцев, арендаторов и обладателей сервитутов

Действующее российское законодательство рассматривает собственности на землю единственным видом законного владения и земельными участками. ГК РФ признает наряду с правом собственности иные юридические титулы на землю:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

сервитуты.

ЗК РФ продолжил практику реформирования земельного правопорядка России, также подразделив субъектов земельных отношений на собственников и иных правообладателей земельных участков. Собственники земельных

по закону наделяются наиболее широким спектром земельных прав, включая право на отчуждение своего участка другому субъекту земельных отношений, на совершение сделок с земельными участками, не изъятыми из оборота. К лицам, не являющимся собственниками земельных участков, отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов.

Землепользователями закон признает лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

Землевладельцами признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторами земельных участков считаются лица, владеющие и пользующиеся земельным участком по договору аренды либо договору субаренды.

Обладателями сервитута именуются лица, имеющие право ограниченного пользования земельными участками (сервитут).

Все они не являются собственниками земельных

64 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

стков и потому имеют менее широкий круг прав, предписанных нормами земельного и специального законодательства. Рассмотрим правомочия обладателей земельных участков, не являющихся их собственниками.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

В советское время этот юридический титул был основным и единственным (за некоторыми исключениями) основанием законного пользования земельными участками для граждан и юридических лиц. С принятием действующего ЗК РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного пользования) находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (п. 2,

3 20 ЗК РФ) при некотором ограничении их прав по распоряжению сохранившимся в их пользовании земельным участком. Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного), пользования, сказано в ныне действующем ЗК РФ, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Данное положение расходится со ст. 270 ГК РФ, на основании которой обладатель земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования может с согласия собственника передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Это предписание ГК РФ теперь надо считать утратившим юридическую силу, поскольку имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Граждане, обладающие земельными участками праве постоянного (бессрочного) пользования, право приобрести их в собственность бесплатно. При этом взимание дополнительных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Право на приобретение в собственность земельного участка,

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 65

находящегося у гражданина в постоянном (бессрочном)

пользовании, разрешается лишь однократно.

В настоящее время земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

3. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Этот юридический титул для граждан был учрежден законодательством Российской Федерации о земельной реформе. Многие годы реформирования земельного строя в России право пожизненного наследуемого владения граждан было предметом необоснованной критики со стороны

«копировщиков» прозападной модели земельного правопорядка. Даже Президент однажды предписывал вычеркнуть слова «пожизненное наследуемое владение» из ЗК РСФСР 1991 г. Через год ГК РФ назвал этот титул в числе иных вещных прав граждан. И это, по нашему

нию, было оправданно. При многообразии форм собственности на землю должны соответственно существовать и различные виды земельных титулов для несобственников земельных участков. Унификация их не будет учитывать все реалии, складывающиеся в условиях реформированного земельного строя России.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенном гражданином до введения в действие ЗК РФ 2001 г., сохраняется. Однако распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Граждане, имеющие участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право однократно и бесплатно их в собственность.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения нового ЗК РФ не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).

66 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Аренда земельных участков

Каждый собственник земельного участка вправе по усмотрению в установленном законом порядке передать свой земельный участок в аренду. Она оформляется как вид временного пользования договором между заинтересованными сторонами (арендодателем и арендатором).

Понятие договора аренды дается в ГК РФ (ст. 606). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды устанавливаются ее сроки, размер и форма арендной платы, права и обязанности арендатора по использованию земельного участка. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер платы устанавливают соответствующие органы исполнительной власти. Общие начала определения арендной платы могут быть установлены Правительством РФ.

Объектом права аренды служит индивидуально обособленный земельный участок. Индивидуализирующими признаками участка являются его размеры и местонахождение, закрепленные в натуре на местности и юридич'ески в документе, удостоверяющем право на земельный участок.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Земельные участки, за исключением тех, которые изъ яты из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной соб-

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 67

ственности объектами, указан в ЗК РФ (п. 4 ст. 27). Изъя тые из оборота земельные участки не 'могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Арендатору земельного участка закон предоставляет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного третьему лицу, в том числе

отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи земельных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст.

ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные земельным законодательством.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

Арендодателю, конечно, небезразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка. В целях защиты своих прав арендодателю следует устанавливать в договоре запрет совершение всех либо части сделок по сдаче арендатором земельного участка в субаренду либо в перенаем арендных прав на участок.

Договор аренды заключается на срок, определенный

68 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

договором. По истечении срока договора аренды земельного участка его имеет преимущественное право

на заключение нового договора, за исключением случаев, в ЗК РФ (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, ст. 46).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или собственности, на срок

более 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменения условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием: возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренземельных участков, находящихся в государственной

или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 69

5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Действующее законодательство различает частный и публичный сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ГК РФ ст.

274) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственсоседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имуществом. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, может быть прекращен

ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Федера-

70 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

ции, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

прохода или проезда через участок;

использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведения дренажных работ на земельном участке;

забора воды и водопоя;

прогона скота через земельный участок;

сенокоса или пастьбы скота на земельном участке в сроки, продолжительность которых соответствует условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

временного земельным участком в целях

проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

свободного доступа к прибрежной полосе. комментариях к законодательству есть высказывания, что в ЗК РФ (п. 3 ст. 22) установлен исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты1. С этим согласиться нельзя, действующее федеральное законодательство предусматривает возможность установления публичных сервитутов в других случаях:

в целях забора воды (без применения сооружений и технических средств), водопоя и прогона скота, использования водных объектов в качестве путей для маломерных плавательных средств (ст. 44 ВК РФ);

См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации /Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. г-на Тихомирова М.Ю.,

2001, с. 122.

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 71

для свободного пребывания граждан в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах (ч. 1 ст. 21 ЛК РФ);

установление публичных сервитутов в области градоопределяется государственными или общественными интересами (п. 1 ст. ГК РФ);

на земельных участках, через которые осуществляется проход (проезд) к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть (п. 4

13 ФЗ от 19 июля 1998 г. «О гидрометеорологической службе»).

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушаний по вопросам установления публичных сервитутов основано на закрепленном в ЗК РФ принципе участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся на землю (п. 1 ст. 1). Порядок проведения таких слушаний ЗК РФ не регулирует. Представляется, что порядок, процедура слушаний и определение их результатов должны устанавливаться, исходя из предписаний ФЗ от 19 мая 1995 г.

«Об общественных объединениях»1. Согласно этому Федеральному закону граждане имеют право создавать по своему выбору общественные объединения без предварительного разрешения органов государственной власти и органов местного самоуправления, а право вступать в

такие общественные объединения на условиях соблюдения норм их уставов (ст. 3). Для осуществления уставных целей общественное объединение имеет право: проводить митинги, демонстрации, шествия и пикетирование,

вносить предложения в органы государственной власти (ст.

27).

Отличительной чертой публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого устанавливается сервитут. В связи с этим в юридической литературе неоднократно высказывалось мнение, что такие сервитуты не являются ограниченными вещными правами в собственном смысле слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, • определяют «пределы прав публичных и частных собственников соответствую 

СЗ РФ, 1995, № 21, ст. 1930; 1997, 20, ст. 2231; 1998, № 30, ст. 3608.

72 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

щих недвижимостей»1. Кроме того, из анализа Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № можно сделать вывод о том, что поскольку круг правообладателей публичного сервитута не определен, то он регистрируется не как ограниченное вещное право, а как ограничение права собственности на объект недвижимого имущества.

По мнению автора настоящего учебника, публичный сервитут надо рассматривать не в плане ограничения права на объект земельной недвижимости, а в

плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные объекты и ресурсы. Именно народы, проживающие на данной территории и их будущие поколения в естественно-исторического права (по праву рождения) являются подлинными сособственниками земли и других природных объектов в местах проживания, поскольку природные объекты не созданы человеком, а даны всем

как естественная основа их жизни и деятельности, юридически подтверждено Конституцией РФ (п. 1 ст. 9).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Необходимым условием его установления является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованных лиц каким-либо иным способом помимо сервитута. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, сохраняет права владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274

ГК РФ). Одновременно установлена гарантия прав лиц, в интересах которых установлен сервитут. Закон закрепляет в отношении сервитутов такой признак, характерный для вещных прав, как право следования (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

На собственника земельного участка, обремененного сервитутом, возлагается пассивная обязанность - не пре 

См.: Суханов Е.А. Гражданское право. В 2-х т. Том 1. М., 1998, с. 594595.

СЗ РФ, 1998, № 8, ст. 963; № 52, 6416.

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 73

пятствовать действиям обладателя сервитута, однако принудить собственника осуществлению каких-либо положительных действий нельзя.

Сервитут может срочным или постоянным.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Такая плата представляется справедливой компенсацией за неудобства, которые известным образом ограничивают пределы собственника по использованию своего земельного участка.

Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением о