§ 7. договор об ипотеке квартиры (жилого дома)

§ 7. договор об ипотеке квартиры (жилого дома)

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).

Лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога является недвижимое имущество, каковыми являются согласно ст. 130 !;ГК РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залоге — договором об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

По договору ипотеки может быть заложено также недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Указ Президента Российской Федерации о дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 г. № 293).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, |на котором находится это здание или строение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (см. ст. 5, 69 Закона об ипотеке, п. 3 Указа). При предоставлении кредита на сооружение жилого дома |в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение Обязательства квартирами, незавершенным строительством |вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю.

Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. ст. 74 Закона об ипотеке), а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (см. ст. 75 Закона об ипотеке). При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (см. ст. 76 Закона об ипотеке).

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и-указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков (см. п. 5 Указа).

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 2 и 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке).

Согласно ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор ипотеки заключается в виде закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей соответствующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, и др.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его регистрации. Ипотека может быть установлена, в частности, на жилые дома и квартиры. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования по ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке.

Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, а также в других случаях отказа, указанных в Федеральном законе, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (см. ст. 27 Закона об ипотеке). Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие .лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор найма жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 349 требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по дополнительной подписи нотариуса не допускается. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (в том числе за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, ^заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Обращение взыскания на заложенный индивидуальный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для проживания помещением (за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке). Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом (или квартиру) в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома (квартиры) либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий (см. ст. 78 Закона об ипотеке).

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодержатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодателя. Однако залогодержатель вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодателя по срочному договору коммерческого найма жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор найма.

Тот, кто пользуется жилым помещением — залогодатель или залогодержатель, не должен допускать ухудшения качества заложенного жилого помещения. Передача жилого помещения в залог ограничивает залогодателя в праве распоряжения этим помещением: он не может продать, обменять, подарить заложенное жилое помещение (если в договоре залога не оговорено иное).