11. инвестирование в недвижимость
11. инвестирование в недвижимость
Рынок недвижимости тесно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются на первичных и вторичных рынках недвижимости.
Инвестиции — накопленные сбережения инвестором, которые вкладываются в приобретение собственности и имеют потенциальную способность приносить доход или иной полезный результат.
Инвестиционной деятельностью называют выполнение инвестором действий по вложению своих накопленных сбережений или привлеченных денежных средств со стороны в приобретение собственности, которая в будущем будет приносить инвестору доход.
Существуют различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны экономическими, природными, социальными и политическими особенностями различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности. Для принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору нужно проанализировать информацию об инвестиционном климате в регионе. Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в недвижимость.
Основными целями инвестирующих в недвижимость являются:
получение денежных доходов;
прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен, развития или реконструкции объектов;
длительная эксплуатация объекта;
получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.
L
-х
X
12а 12. Система и содержание договоров по сделкам с недвижимостью
В гражданском праве договор представляет собой соглашение двух или более лиц, которое направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Договор — это гражданское правоотношение; это документ, в котором излагается содержание сделки, он заключается в письменной форме.
Договор позволяет учесть основные особенности, которые возникают при взаимоотношении сторон, согласовать их индивидуальные интересы. Договор позволяет создать юридические гарантии для его участников.
Существуют следующие виды договоров:
возмездные договоры, их сущность заключается в том, что каждый из участников договора получает благо: права или имущество;
безвозмездные, к ним относятся договоры дарения, наследства и т. д.;
консенсуальные, для них необходимо только соглашение сторон;
реальные, для них достаточно фактической передачи имущества, которая является предметом договора;
окончательный договор позволяет наделять стороны обязанностями и правами, которые будут направлены на достижение целей, их интересующих;
предварительный договор, он помогает сторонам заключить договор в будущем или согласовать его некоторые условия;
открытый договор, в нем согласуются существенные условия;
делимым называют договор, если в нем содержится несколько независящих друг от друга обя-
7
10б ные — конкретно определены объем, уровень и отношение взаимных обязательств; условные — возникновение и прекращение обязательств зависит от условия, наступление которого заранее неизвестно;
по способу заключения: заключаемые лично; заключаемые на предъявителя по доверенности;
по месту совершения: сделки на организованном рынке (конкурс, аукцион); сделки на неорганизованном рынке;
по законности содержания: действительные; недействительные.
Сделки признают недействительными, если они не соответствуют требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные.
Оспоримая сделка недействительна по решению суда.
Ничтожная недействительна с самого начала ее совершения.
Реституция влечет признание недействительности. Различают следующие виды реституции:
двусторонняя — когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в денежной или в натуральной компенсации;
односторонняя — когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход государства.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этих требований влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
9б
которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Коммерческие и некоммерческие организации являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов учредителей, а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Согласно ст. 214 ГК РФ Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам. Земля и другие природные ресурсы являются государственной собственностью.
В статье 217 ГК РФ говорится о том, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Общая собственность играет особую роль, так как возникает необходимость определения доли каждого собственника в праве собственности на имущество, которое находится в собственности двух или более лиц.
В законе предусмотрено образование совместной собственности, оно наступает при вступлении более двух лиц в собственность на имущество, которое не разделяется без изменения его назначения.
12б зательств, в ином случае заключается неделимый договор. Структурное построение договоров может изменяться в зависимости от условий. Но практически каждый договор имеет 10 или более разделов: реквизиты договора, предмет договора, преамбула, предмет договора, срок договора, условия передачи объектов недвижимости, цена договора и порядок расчета, права и обязанности обеих сторон, заключительные положения.
Согласно ГК РФ ст. 427 предусматривает возможность использования примерных условий договоров, которые не являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно.
Договор начинают с названия, далее следует номер, место и дата его подписания. Датой заключения является дата вступления договора в силу.
Преамбула — это вводная часть, которая содержит сведения о сторонах, вступающихв договорные отношения, их правовой статус с указанием сокращенного и полного наименований.
Разнообразие условий, которые включены в договоры по сделкам с недвижимостью, объединены в три группы: существенные, обычные и случайные.
Условия, необходимые для заключения сделки договора в отношении недвижимого имущества и выражающие его природу, называют существенными.
Условия, определяющие отдельные вопросы договор-ныхотношений, которые вытекают из специфики вида договора, называют дополнительными.
Случайными называют условия, которые приобретают юридическую силу только тогда, когда они включаются в договор.
Вид договора, вид и разновидность недвижимого имущества указываются в предмете договора.
11б Существует три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, которая в будущем будут приносить доход.
Если вкладывать денежные средства в земельные участки, то высока зависимость от внешних факторов, т. е. от решений местных властей, экономических факторов, экологии, изменений в земельном законодательстве.
Инвестиции в жилье обеспечивают прирост денежных средств за счет роста цен на жилье. Высокий спрос на жилье возникает в связи с острой жилищной проблемой, так как в настоящее время приток беженцев только растет, и поэтому это направление инвестирования перспективно и привлекательно.
Если инвестирование в недвижимость приносит доход, это направление является наиболее прибыльным.
Методы инвестирования на рынке недвижимости бывают прямыми и косвенными:
прямые — это приобретение недвижимости на торгах по частному договору;
косвенные — это покупка ценных бумаг компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.
Вложения в недвижимость являются долгосрочными.
На источники и величину инвестиций в недвижимость влияет ставка банковского процента, ожидаемый доход на инвестиции, налоговая политика в инвестиционной сфере, темпы инфляции, степень риска инвестиций в недвижимость.
В России наибольшей привлекательностью инвестирования пользуется жилье, но его стоимость зачастую превышает доходы основной части населения России, поэтому требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования развита не достаточно хорошо.
8
Т3а
13. Возникновение ипотеки
14а
Обсуждение Экономика недвижимости.Шпаргалки
Комментарии, рецензии и отзывы