1.5. износ объектов недвижимости
1.5. износ объектов недвижимости
Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.6).
Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.
Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика разные процессы.2
В бухгалтерских документах износ это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией.
В соответствии с положением о порядке амортизационных отчислений по основным фондам износ отдельных объектов определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по формуле
Балансовая (первоначальная или]
> х Норма амортизационных отчислений. (1.1.) восстановительная) стоимость J
1
В российской терминологии нормативный срок службы.
2 Более подробно см.: Оценка стоимости машин и транспортных средств оборудования: Учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, П. Ю. Ерофеев; Под ред. А. Н. Асаула. СПб.: Гуманистика, 2007. 296 с.
В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют также методы убывающего остатка, кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при оценке на базе доходного подхода.
Износ объекта недвижимости утрата полезности и стоимости независимо
от причины, ее вызвавшей
Физический изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием
Устранимый затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта
Неустранимый затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая будет добавлена к объекту
По причине, вызвавшей износ: Износ 1 рода Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации
Износ 2 рода Износ, накопившийся вследствие стихийных бедствий, аварий
По времени протекания:
Непрерывный: постепенное снижение технико-экономических показателей
Аварийный: быстрый по времени протекания износ (пробой кабеля, авария и т.д.)
Моральный объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности
Устранимый величина затрат на ремонт сравнима с величиной дополнительно полученной стоимости
Неустранимый уменьшение стоимости объекта недвижимости, связанное с избытком (недостатком) качественных характеристик
Функциональный износ: износ, причина которого изменение свойств изделий, аналогичных данному; удешевление их производства
Технологический износ: износ, причина которого изменение технологического цикла, в который традиционно включается данный объект
Внешний негативное воздействие внешней среды объекта недвижимости
Рисунок 1.6. Виды износа
Неустранимый
Износ объекта недвижимости утрата полезности и стоимости независимо от причины, ее вызвавшей | |
» | Физический изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием |
— | Устранимый затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта -> |
Неустранимый затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, ~* которая будет добавлена к объекту | |
По причине, вызвавшей износ: ^ Износ 1 рода Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации | |
р. Износ 2 рода Износ, накопившийся вследствие стихийных бедствий, аварий | |
По времени протекания: ^ Непрерывный: постепенное снижение технико-экономических показателей | |
^ Аварийный: быстрый по времени протекания износ (пробой кабеля, авария и т.д.) | |
► ► | ' Моральный объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности |
Устранимый величина затрат на ремонт сравнима с величиной дополнительно полученной стоимости | |
Неустранимый уменьшение стоимости объекта недвижимости, связанное с избытком (недостатком) качественных характеристик | |
Функциональный износ: износ, причина которого изменение свойств изделий, аналогичных данному; удешевление их производства | |
Технологический износ: износ, причина которого изменение технологического цикла, в который традиционно включается данный объект | |
Внешний негативное воздействие внешней среды объекта недвижимости | |
— | Неустранимый |
Рис. 1.9. Виды износа
Моральный износ это снижение потребительской привлекательности объекта
26
недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.
Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.
Внешний (экономический) это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.
На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).
Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.
Обсуждение Экономика недвижимости
Комментарии, рецензии и отзывы