1.5. износ объектов недвижимости

1.5. износ объектов недвижимости: Экономика недвижимости, Асаул А. Н., 2009 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Изложены основные положения экономики недвижимости. Раскрыта сущность терминов, необходимых для понимания объектов недвижимости; показаны роль и место рынка недвижимости в современной экономике России...

1.5. износ объектов недвижимости

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.6).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика разные процессы.2

В бухгалтерских документах износ это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией.

В соответствии с положением о порядке амортизационных отчислений по основным фондам износ отдельных объектов определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по формуле

Балансовая (первоначальная или]

> х Норма амортизационных отчислений. (1.1.) восстановительная) стоимость J

1

В российской терминологии нормативный срок службы.

2 Более подробно см.: Оценка стоимости машин и транспортных средств оборудования: Учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, П. Ю. Ерофеев; Под ред. А. Н. Асаула. СПб.: Гуманистика, 2007. 296 с.

В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют также методы убывающего остатка, кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при оценке на базе доходного подхода.

Износ объекта недвижимости утрата полезности и стоимости независимо

от причины, ее вызвавшей

Физический изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием

Устранимый затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта

Неустранимый затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая будет добавлена к объекту

По причине, вызвавшей износ: Износ 1 рода Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации

Износ 2 рода Износ, накопившийся вследствие стихийных бедствий, аварий

По времени протекания:

Непрерывный: постепенное снижение технико-экономических показателей

Аварийный: быстрый по времени протекания износ (пробой кабеля, авария и т.д.)

Моральный объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности

Устранимый величина затрат на ремонт сравнима с величиной дополнительно полученной стоимости

Неустранимый уменьшение стоимости объекта недвижимости, связанное с избытком (недостатком) качественных характеристик

Функциональный износ: износ, причина которого изменение свойств изделий, аналогичных данному; удешевление их производства

Технологический износ: износ, причина которого изменение технологического цикла, в который традиционно включается данный объект

Внешний негативное воздействие внешней среды объекта недвижимости

Рисунок 1.6. Виды износа

Неустранимый

Износ объекта недвижимости утрата полезности и стоимости независимо

от причины, ее вызвавшей

»

Физический изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием

Устранимый затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта

->

Неустранимый затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, ~* которая будет добавлена к объекту

По причине, вызвавшей износ: ^ Износ 1 рода Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации

р. Износ 2 рода Износ, накопившийся вследствие стихийных бедствий, аварий

По времени протекания: ^ Непрерывный: постепенное снижение технико-экономических показателей

^ Аварийный: быстрый по времени протекания износ (пробой кабеля, авария и т.д.)

' Моральный объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности

Устранимый величина затрат на ремонт сравнима с величиной дополнительно полученной стоимости

Неустранимый уменьшение стоимости объекта недвижимости, связанное с избытком (недостатком) качественных характеристик

Функциональный износ: износ, причина которого изменение свойств изделий, аналогичных данному; удешевление их производства

Технологический износ: износ, причина которого изменение технологического цикла, в который традиционно включается данный объект

Внешний негативное воздействие внешней среды объекта недвижимости

Неустранимый

Рис. 1.9. Виды износа

Моральный износ это снижение потребительской привлекательности объекта

26

недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

Внешний (экономический) это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.

Экономика недвижимости

Экономика недвижимости

Обсуждение Экономика недвижимости

Комментарии, рецензии и отзывы

1.5. износ объектов недвижимости: Экономика недвижимости, Асаул А. Н., 2009 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Изложены основные положения экономики недвижимости. Раскрыта сущность терминов, необходимых для понимания объектов недвижимости; показаны роль и место рынка недвижимости в современной экономике России...