3.2. принципы оценки недвижимости

3.2. принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Это обусловлено сложностью процесса оценки, связанной с необходимостью учета большого количества далеко не всегда известных факторов, взаимодействие которых между собой и влияние на результаты оценки довольно неоднозначно. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости.

По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат оценки, и в случае разногласий независимая сторона могла пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возможных ошибок и при необходимости откорректировать результат.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов принципов оценки недвижимости, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости.

Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы (рис.3.3):

принципы, основанные на представлении пользователя;

принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;

принципы, связанные с рыночной средой;

принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.

ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЗЕМЛЕЙ, ЗДАНИЯМИ, СООРУЖЕНИЯМИ:

остаточной продуктивности;

вклада;

возрастающей и убывающей отдачи;

сбалансированности;

оптимальных величин

оптимального разделения прав

ПРИНЦИПЫ, СВЯЗАННЫЕ С

РЫНОЧНОЙ СРЕДОЙ:

соответствия среды;

зависимости:

спроса и предложения;

конкуренции;

изменения

отражают его представление об объекте недвижимости и включают полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности заключается в том, что всякая недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному инвестору и может быть нужна для реализации определенных функций или личных потребностей, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

Полезность это способность недвижимости удовлетворять потребностям пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случае с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Он гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно, было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Сходным с принципом замещения является понятие альтернативные издержки. Альтернативные издержки это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данный объект недвижимости.

Принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с потоком доходов или других выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также его перепродажи.

Ожидание это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выдержку от его использования, а также от его перепродажи ожидает потенциального покупателя. Однако ожидания со временем могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве метро, завода, автострады и т.д.

Поскольку деньги приносят процент, то один рубль, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем рубль нынешний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называется дисконтированием.

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

К этой группе относятся принципы:

остаточной продуктивности;

вклада;

возрастающей и убывающей отдачи;

переменных пропорций;

оптимальных величин;

оптимального разделения прав.

Факторы производства и их компенсация

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) устанавливает, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любой вид деятельности требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, предпринимательской деятельности, земли (см. табл.3.1).

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три фактора производства: труд, землю и управление.

Предпринимательская деятельность включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант. Именно успешное управление позволяет оптимизировать производство и получать максимальную прибыль.

Земля представляет собой земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы: замкнутые водоемы, животный и растительный мир, минералы.

Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, полученных от предпринимательской деятельность. Однако, поскольку земля физически недвижима, а труд, капитал и предпринимательство привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, то сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток доходов выплачивается собственнику земли как рента. То есть земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производств.

Отсюда остаточная продуктивность выражается чистым доходом, отнесенным к земле после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Например:

Максимизация выручки владелец магазина заплатит больше за участок, находящийся на виду и место, доступное большему числу покупателей.

Минимализация затрат производитель автомобилей заплатит больше за тот участок, который находится рядом с железнодорожной веткой, чем находящийся в деловой части города.

Удовлетворение потребностей в удобствах пользователь жилец больше заплатит за место, с которого открывается красивый вид.

Принцип вклада (предельной производительности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Вклад это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта недвижимости либо чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства или компоненты недвижимости. Необходимо отметить, что вклад это сумма прироста стоимости объекта недвижимости в результате привнесения какого-либо нового фактора или компоненты, а не фактические затраты на сам фактор.

Например: застройщик решает, построить ли при жилом комплексе бассейн. Затраты на строительство бассейна составляют 17 500 USD. При наличии бассейна комплекс будет стоить 1 165 000 USD, без него -1 140 000 USD. Таким образом, бассейн добавит к общей стоимости 25 000 USD. Поскольку затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн.

Принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к увеличению темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости.

Принцип сбалансированности (пропорциональности)

устанавливает, что недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы друг с другом.

Принцип оптимальных величин является разновидностью принципа сбалансированности. Он гласит, что при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип имущественного разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Помимо права собственности, которое подразумевает права владения, пользования и распоряжением имуществом, имущественными правами являются также: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право хозяйственного владения, право оперативного управления, аренда, а также различного рода сервитуты.

3. Принципы, связанные с рыночной средой определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости

К данной группе относятся следующие принципы: соответствия среды, зависимости, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип соответствия среды гласит, что стоимость объекта недвижимости достигает своей максимальной величины в среде наиболее физически, экономически и социально совместимой с объектом недвижимости. Например, стоимость квартиры «хрущевка» меньше стоимости такой же по площади квартиры в доме, построенном по современным проектам.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) устанавливает влияние на стоимость недвижимости различных факторов внешней среды.

Эти факторы в зависимости от степени влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. Основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр. Два этих фактора местоположение объекта и связь его с рынком пользователя в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости», которое оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от спроса и предложения, которые в свою очередь сами зависят от многочисленных факторов.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Продажная цена зависит от умения согласовать условия сделки, числа и искушенности участников, уровня их эмоций и других факторов.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направлений ценовых измерений. Однако в короткие промежутки на рынке недвижимости эти факторы могут терять свою эффективность.

В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Спрос обычно более изменчив.

В соответствии с принципом конкуренции_следует считать, что на коротком отрезке времени цены поддерживаются на одном уровне и реальные стоимости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, посредников и других участников рынка. Повышенные прибыли стимулируют обострение конкуренции. Обострение конкуренции приведет к снижению доходов.

Принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла -зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объект среде. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. То есть важно учитывать, что физические, социальные, политические и экономические условия непрерывно изменяются: здания изнашиваются, люди передвигаются, законы меняются, производство расширяется и уменьшается, меняются человеческие вкусы и так далее.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является синтезом принципов всех трех групп. Он гласит, что для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования. За этим принципом стоит простая логика, что рачительный хозяин будет в своих собственных интересах использовать недвижимость таким образом, чтобы она принесла наибольший доход. Действовать по-другому было бы нерационально. И именно эта стоимость является ориентиром при принятии любых решений относительно недвижимости.