3.6. доходный подход к оценке недвижимости

3.6. доходный подход к оценке недвижимости

Этот метод связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект по сравнению с такими же по объему инвестированиями в другие сферы предпринимательской деятельности и с текущим процентом по банковскому депозиту.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые может дать эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива -недвижимости.

Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, а также результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется текущей суммой денег, которые, как ожидается, будет получена в различные периоды времени в будущем. Рубль, получаемый через год, или через 10 лет, стоит меньше, чем рубль, получаемый сегодня. Поэтому для оценки текущей стоимости будущих поступлений необходимо сделать соответствующие поправки. Для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций в недвижимость применяются расчетные инструменты: сложный процент и дисконтирование. Перед их использованием следует внимательно определить:

Суммы денежных средств, о которых может идти речь.

Время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены

Осознанные риски, связанные с инвестициями

Соответствующую ставку доходов (ставку процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оценочного риска.

Четыре перечисленных элемента могут быть кратко названы так: 1) сумма; 2) время; 3) риск; 4) ставка дохода. Только после того, как все они одновременно правильно определены, аналитик может высказать обоснованное заключение о стоимости инвестиций.

Суммы. Общим знаменателем суммы является наличные деньги или их денежные эквиваленты. Важно с максимально возможной точностью спрогнозировать сумму денег, которые, как ожидаются, будут инвестированы или получены от инвестиций. Это позволяет ответить на главный вопрос обеспечит ли данное вложение средств положительную ставку дохода. Положительная ставка дохода на инвестиции ожидается в тех случаях, когда приток денежных средств должен превышать их отток. Однако даже известные с абсолютной точностью суммы ничего не говорят о том, какой будет ставка дохода или связанный с вложением риск. Например, предположим, что инвестируемые 100 USD должны позднее принести доход 200 USD. Насколько это удачное вложение средств? На этот вопрос нельзя ответить правильно до тех пор, пока не оценена вероятность получения 200 USD, а также время, когда это произойдет.

Время. Для инвестора одним из наиболее ценных и незаменимых ресурсов является время. Будучи потерянным, оно не может быть восполнено. Бенджамин Франклин постоянно напоминал своим читателям, что "время это деньги". Он отмечал, что непродуктивно использованное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого -заставить капитал работать, то есть, вложить его в дело. Деньги используются для того, чтобы приносить процент. Важно время получения последнего, поскольку уже полученный процент может быть использован для извлечения еще большего процента. Время получения инвестиционного дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал или период может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в любом инвестиционном анализе.

Например, если инвестиции составляют 100 USD и ожидаются, что от них будут получены 200 USD, большое значение имеет поступят ли эти 200 USD на следующий год, через 5 лет или через 50 лет. Как правило, чем раньше суммы будут получены, тем предпочтительнее инвестиции. Затем доходы могут быть вновь реинвестированы, для того, чтобы принести в течение заданного промежутка времени еще большие чистые доходы.

Риск. Под риском понимается непостоянство и неопределенность, связанные с инвестициями. Иными словами, риск это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых.

Например, заключенное на скачках пари в 100 USD при ставке 50:1 характеризуется высоким уровнем риска. Его результатом может стать потеря 100 USD или выигрыш 5 000 USD. В то же время, менее рискованным является вложение 100 USD в облигацию правительства. С чрезвычайно высокой степенью вероятности, по истечении определенного периода времени, эта облигация будет стоить 150 USD. Аналитику стоит помнить, что существуют различные виды риска, и что ни одно из вложений не является абсолютно безрисковым.

Ставка дохода. Ставка дохода по инвестиции это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Правильно определенная ставка дохода учитывает суммы и время получения определяемых чистых доходов. Данный показатель может быть использован как общий знаменатель при составлении различных инвестиционных предложений. Ставка дохода на инвестиции называется также конечной отдачей. Применительно к потребительским кредитам это "ежегодная процентная ставка" (APR).

За исключением случаев, когда в оценке инвестиций используются критерии нефинансового характера, приоритет отдается тем вложениям, по которым ставка дохода наиболее высока. Однако, если все элементы инвестиционных предложений различны, прогнозируемые ставки дохода сопоставимы с риском. Чем больше риск, тем выше должна быть ставка доходов для того, чтобы она могла компенсировать риск инвестору.

Оценка рыночной стоимости, основанная на преобразовании ожидаемых доходов в текущую стоимость, осуществляется в трех основных формах: метод мультипликатора валового дохода, метод прямой капитализации дохода, метод дисконтирования денежных потоков.

Метод мультипликатора валового дохода (МВД) основан на предположении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду:

V = АП хМВД, (3.1)

где V стоимость недвижимости, ден. ед.; АП годовая арендная плата, ден. ед./год; МВД мультипликатор (лат. multiplicator множитель) валового дохода, равный отношению «цена/арендная плата», год.

При оценке таким методом оценщик должен собрать рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи для объектов, аналогичных оцениваемому. Затем вычислить среднее значение МВД и умножить на приносимый оцениваемой недвижимостью доход. Это и будет рыночная оценка недвижимости.

ПРИМЕР 1

Продается офисное помещение, арендная плата за которое составляет 650 тыс. руб./год. Нужно оценить это помещение.

Для решения задачи оценщик собрал рыночную информацию о продаже в последнее время трех аналогичных объектов:

Среднее значение мультипликатора:

МВД = 4 + + 3,7 = 3,73 года

Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет: V = 650 тыс. руб./годх 3,73 год = 2424,5 тыс .руб

Метод прямой капитализации дохода (ПКД) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта, имеет следующий вид:

V = ^ОД, (3.2)

где V стоимость недвижимости, ден. ед.;

ЧОД чистый операционный доход, ден. ед./год; R общая ставка капитализации, 1/год.

Чистый операционный доход это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Общая ставка капитализации R представляет собой сумму нормы амортизации и ставки доходности капитала, учитывающую все виды предпринимательского риска.

Экономический смысл оценки стоимости недвижимости методом капитализации прост. Оценка есть сумма дисконтированных ожидаемых доходов в предположении, что доходы не будут со временем меняться (ЧОД = const), не будет меняться ставка капитализации R и доходы не ограничены во времени.

Метод не только имеет хорошую теоретическую базу, но дает хорошие практические результаты для стабильно функционирующих объектов недвижимости.

ПРИМЕР 2

Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающего собственнику ЧОД = 900 тыс. руб./год, оценщик нашел сопоставимый с анализируемым объект, который был продан за 4000 тыс. руб. На основе отчета о прибылях и убытках проданного объекта был реконструирован его чистый операционный доход (ЧОД), который оказался равным 760 тыс. руб. На основании формулы R = ЧОД : V оценщик рассчитал рыночную ставку общей капитализации:

R

760 тыс.руб/ го

4000 тыс. руб.

Теперь можно произвести оценку стоимости продаваемого объекта. Она будет:

Метод дисконтирования денежных потоков (ДПД) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. В методе прямой капитализации определение стоимости производится с помощью одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки их капитализации также могут быть различными. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. ДПД позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости, получаемая данным методом, является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов.

V = ЧДД

n

z

ЧОДі + Vn+1

(3.3)

.=1

Метод ДПД значительно точнее метода ПКД, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п.

Контрольные вопросы и задания

Виды стоимостей недвижимости.

Назовите принципы оценки недвижимости.

В чем состоит принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости?

Назовите основные этапы оценки объекта недвижимости.

Каковы сферы использования затратного подхода к оценке недвижимости?

В чем суть метода прямого сравнительного анализа продаж?

Какие способы определения величины поправок применяются при реализации метода сравнительного анализа продаж?

Какие виды поправок используются при реализации метода прямого сравнительного анализа продаж?

В чем суть доходного метода оценки недвижимости?

Основные методы оценки рыночной стоимости, используемые в доходном подходе?

Верны ли следующие утверждения?

К стоимости обмена относятся: а) восстановительная; б) инвестиционная; в) залоговая; г) рыночная; в) ликвидационная.

К стоимости использования относятся: а) арендная; б) замещения; в) страховая; г) налогооблагаемая; д) балансовая.

3. К принципам пользователя относятся: а) ожидания;

б) экономического разделения прав на недвижимость; в) спроса и

предложения; г) полезности; д) остаточной продуктивности.

4. К принципам среды относятся: а) изменения; б) вклада;

в) замещения; г) соответствия; д) конкуренции.

5. К принципам, связанным с объектом недвижимости относятся: а) полезности; б) спроса и предложения; в) оптимального размера; г) ожидания; д) вклада.

Какие объекты недвижимости лучше оценивать по сравнительному методу: а) индивидуальные жилые дома; б) муниципальные учреждения; в) школы; г) больницы; д) помещения под офисы; е) складские помещения; ж) автостоянки; з) гостиницы.

Методом сравнения продаж определите поправку на наличие бассейна на даче. Эксперт-оценщик нашел четыре пары продаж дач:

К2 = 15 тыс. долл., К3 = 0, К4 = 0,

К5 = + 5 тыс. долл., К6 = 20 тыс. долл., К7 = + 20 тыс. долл.

14. Определите методом корректировки по принципу вклада стоимость коттеджа, для которого оценщик подобрал сопоставимый объект.