4. рента и арендная плата. цена земли

4. рента и арендная плата. цена земли

Рента и арендная плата

Проведенный анализ формирования земельной ренты опирается на предположение, что все участки одинаковы по плодородию и местоположению. Однако на самом деле это не так. Участки различаются как по плодородию, так и местоположению: например, в Черноземье земля значительно плодороднее, чем в Московской области. С другой стороны, земли, расположенные в ближнем Подмосковье, имеют преимущества в местоположении: они ближе к гигантскому рынку сбыта крупнейшего мегаполиса России.

Предельная доходность более плодородных и лучше расположенных земель выше по сравнению с менее плодородными и хуже расположенными землями.

Соответственно, спрос на первые (как на объект аренды) будет выше. Значит и земельная рента для этих земель установится на более высоком уровне.

Разница между значением земельной ренты, выплачиваемой собственникам лучших (по плодородию или по местоположению) участков, и значением ренты, выплачиваемых собственникам худших участков, называется дифференциальной (разностной) рентой (по плодородию или по местоположению).

Рента же, которую получают собственники земли независимо от ее качества, называется абсолютной рентой.

Таким образом:

плата за использование худших земель содержит только абсолютную ренту;

• за использование лучших земель предприниматель-арендатор должен заплатить как абсолютную, так и дифференциальную ренту.

Размер ренты устанавливается в ходе заключения арендного договора между предпринимателем-арендатором и земельным собственником. История рыночных отношений в аграрном секторе это история борьбы между ними за сроки аренды. Арендаторы всегда выступали за увеличение, а земельные собственники за уменьшение сроков аренды.

Это связано с тем, что плодородие почвы может быть естественным (дар природы), а может быть улучшенным в процессе ее использования (искусственное плодородие): за счет удобрения земли, прогрессивных методов культивации и т.п., т.е. за счет добавочных вложений капитала. Соответственно возрастет и предельная доходность. Пока не пришел срок заключения нового арендного договора, арендатор получает добавочный доход в виде добавочной прибыли. Однако при перезаключении арендного договора на величину добавочного дохода увеличится рента, получаемая собственником земли.

Но дело не только в этом.

В действительности земельная рента составляет лишь часть арендной платы, которую арендатор платит собственнику земли.

Как правило, на любом участке имеются хозяйственные постройки, которые являются основным капиталом. При заключении нового арендного договора его амортизация будет включена в арендную плату (даже если эти постройки были осуществлены самим арендатором в течение срока действия прошлого арендного договора).

Третьим элементом арендной платы является процент на вложенный в эти постройки денежный капитал.

Как показывает исторический опыт, арендная плата имеет тенденцию к росту, причем возрастают все составные ее части:

1. Растет земельная рента, так как увеличивается спрос на землю, прежде всего для несельскохозяйственных целей и увеличивается предельная доходность земли за счет научно-технического прогресса.

Растет амортизация, так как увеличиваются вложения основного капитала.

По тем же причинам растет и процент.

Цена земли

Наряду с рынком аренды земли существует рынок земли, на котором объектом купли-продажи является сама земля (участки земли). На этом рынке, как и на любом другом, действуют законы спроса и предложения. Однако надо определить, что же лежит в основе формирования цены земли как актива.

Из второго вопроса лекции известно, что в основе цены актива лежит дисконтированная стоимость всех доходов, ожидаемых от использования этого актива. Покупатель земельного участка ожидает получать ежегодный доход в виде земельной ренты (точнее, арендной платы). Причем, в отличие от капитальных активов, земля — это бессрочный, вечный актив. Таким образом, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость земельной ренты (капитализированную земельную ренту): она равна сумме денег, положив которую в банк, можно получить процентный доход равный ренте. Рассчитывается цена земли как цена бессрочного актива:

Pt = (R/i) х 100 \%,

где РТ цена земли, R годовая рента, i ставка процента.

Покупка земли справедливо считается очень надежным вложением денежных средств. Действительно, по мере роста земельной ренты (и в целом арендной платы), цена земли имеет тенденцию к росту. В условиях угрозы инфляционного обесценения денег многие рассматривают покупку земли как форму страхования от инфляции.