13.8. ипотечный кредит

13.8. ипотечный кредит

Система ипотечного кредитования включает:

непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие цепные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход па инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, нацеленных на формирование кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные цепные бумаги и размещения их среди инвесторов. На вторичном рынке кредиторы:

формируют из единообразных закладных пулы и выпускают на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Разметая цепные бумаги на фондовом рынке, кредиторы возвращают ресурсы, вложенные в ипотечное кредитование;

продают закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускаю']' на их основе ипотечные цепные бумаги.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита: обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, а также ицтехрации финансового рынка и рынка недвижимости и земли; стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не гак ограничены кредитными ресурсами. Осуществляя операции на вторичном рынке, они имеют возможность мобилизовать и снова пустить в оборот необходимые средства, выдавая новые кредиты,

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы. В настоящее время ипотека регулируется частью первой ГК РФ, а также:

федеральными законами: от 16 июля 1998 г, «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 5 февраля 2004 г.); от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 9 июня 2003 г.); от 11 ноября 2003 г. «Об ипотечных пенных бумагах»;

постановлениями Правительства РФ: от 26 августа 1996 г. «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»; от 11 января 2000 г. «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»; от 25 августа 2001 г. «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества „Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"»;

рядом положений правительства г. Москвы и положений и инструкций Банка России.

В 2004 г. Государственная Дума приняла 28 законов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

29 декабря 2004 г. был принят Федеральный закон № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации», который исключил из состава имущества, принадлежащего гражданину-должнику, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, жилые помещения и земельные участки, которые являются предметом ипотеки.

29 декабря 2004 г. был принят Жилищный кодекс РФ, который регулирует базовые правоотношения в жилищной сфере.

Очень важным шагом в развитии законодательства об ипотеке является принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым предоставлена возможность изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной; отменено требование обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки; установлена возможность обращения взыскания на жилой дом или квартиру, находящиеся в ипотеке, и прекращения права пользования ими прежним собственником и членами его семьи, включая жилую недвижимость, не только приобретенную, но и «построенную» за счет кредитных средств; ограничены возможности необоснованного вмешательства ор! ганов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитова' ния (случаями, когда речь идет только о совершеннолетних, ос

тавшихся без родительского попечения); указано на необходимость страхования кредитных рисков. Возникновение ипотеки приурочено к моменту регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, тогда как ранее этот момент связывался с регистрацией договора купли-продажи.

Кроме того, согласно новой редакции Закона об ипотеке, ипотека возникает и в случаях приобретения, строительства квартиры или жилого дома с использованием средств кредитора (т.е. когда кредитные средства банка являются лишь одним из источников финансирования). Необходимо отметить, что в большинстве субъектов Российской Федерации также приняты соответствующие законы и целевые программы о развитии ипотечного кредитования на их территории. Правовые акты по ипотечному кредитованию принимают и муниципальные образования.

Большое значение для развития рынка ипотечного кредитования имеют Федеральные целевые программы, например «Свой дом», «Жилище на 2007—2010 годы», «Социальная ипотека», разработанный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Особенности Ипотечные кредиты обусловливаются залогом недвижимооформления сти — ипотекой. Развитие ипотеки невозможно без собсгвенниипотечного ка предмета залога (закладывать землю и недвижимость может

кредита только он), а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.

В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека — один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе обязательства по кредитному договору, что обусловливает существование ипотечного кредита.

К категории недвижимости относятся земля и объекты, непосредственно связанные с землей: предприятия, жилые и нежилые дома, земельные участки. Закон о залоге устанавливает правило, в силу которого залог недвижимого имушества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на него. Субъектами договора о залоге являются: 1) стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) -1— юридические и физические лица;

регистрирующий орган;

держатель Единого залогового реестра.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, нотариально удостоверяется и подлежит государственной регистрации,

Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости — возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека.

Договор о залоге считается зарегистрированным, если:

ему присвоен номер (код) Единого залогового реестра;

обязательная запись в регистрации залога внесена в Единый залоговый реестр;

на договор о залоге и на свидетельство о регистрации залога нанесен номер (код);

надлежаще оформленные копии переданы в Архив договоров о залоге держателю Единого залогового реестра.

Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с договором нотариусу представляют закладную. Нотариус делает на ней отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об нпотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Составление и выдача закладной ограничены: запретом на права собственности и аренды на предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса; обеспечением за счет нпотеки денежного обязательства, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент,

По субъекту кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу, и ссуды, выдаваемые подрядчикам.

Кредитование жилищного строительства проводится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.

В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют жилищные кредиты трех видов:

земельный;

строительный;

на приобретение жилья.

Кредиты на жилищное строительство выдаются путем открытия кредитной линии. Ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.

Решение о предоставлении кредита на строительство принимает банк-кредитор на основе кредитной заявки заемщика. Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывают цель, срок использования кредита и форму его обеспечения, банки требуют:

от юридических лиц — заемщиков — учредительные и регистрационные документы (бухгалтерский баланс предприятия; данные об источниках поступления доходов и объеме обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды и их юридическое оформление; технико-экономическое обоснование потребности в кредите и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, подтверждающие права на участок застройки и разрешение на строительство; проектно-сметную документацию, утвержденную в установленном порядке; копии договоров на выполнение подрядных строительных работ; другие документы);

от физических лиц —копии паспортов заемщика и поручителей, документы, необходимые для определения их платежеспособности; документы, подтверждающие право иа участок застройки; разрешение иа строительство; согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляются залог и поручительства.

Представленные документы анализируют юридическая служба банка, служба безопасности, аналитическая служба. Банк комплексно анализирует кредитоспособность и финансовую устойчивость заемщика, его добросовестность, оценивает источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья: продажа, сдача в аренду.

Для получения ипотечного кредита на приобретение жилья заемщик представляет в банк помимо стандартного набора документов, необходимых для решения вопроса о получении ссуды, документы, связанные с ипотекой.

1) свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок; 2} документ о территориальных границах земельного участка, выданный Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости;

заключение независимой профессиональной оценочной компании, содержащее оценку реальной стоимости предмета ипотеки;

страховой полис и документ, подтверждающий факт выплаты страховой премии.

Критериями для определения максимальной суммы кредита, его срока и расчета ежемесячного платежа по кредиту выступают ежемесячные доходы семьи (на погашение кредита используются 35—55\% дохода).

При предоставлении кредита на приобретение квартиры оформляются следующие документы:

кредитный договор;

договор купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет кредита;

договор залога;

свидетельство о государственной регистрации;

договор о комплексном ипотечном страховании;

экспертное заключение лицензированного оценщика;

нотариально удостоверенное обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;

при наличии несовершеннолетних членов семьи — разрешение органов опеки и попечительства районной управы по месту проживания ребенка на передачу в залог приобретаемого за счет кредита жилья и на подписание нотариально удостоверенного обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении приобретаемой квартиры в случае обращения на нее взыскания и предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;

9) договоры поручительства.

Квартира оформляется в собственность заемщика обычно на

основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи, залога и права пользования квартирой.

Договоры купли-продажи и ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности на залог) регистрируют в органах государственной регистрации прав на недвижимое

имущество по месту нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляют на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

Программа страхования, как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем — кредитор.

Каждый ипотечный банк имеет свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.

В Москве используются программы контрактных сбережений (семейные жилищные накопительные счета). Клиент, открывая счет в банке, обязан в течение не менее одного года накопить сумму, равную 30\% стоимости приобретаемого жилья. Средства индексируются посредством перевода рублевых сумм в иностранную валюту по курсу ММВБ на момент взноса. Банк по истечении срока накопления предоставляет долгосрочный жилищный кредит.

Схему накопительных счетов «сберегательных жилищных контрактов» использует Сбербанк России. В случае выполнения условий контракта (ею минимальный срок — один год) клиент имеет право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80\% ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).

Наибольшее распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом его последующего выкупа. Финансовая компания покупает у риэлторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в установленные сроки погашает кредит за счет обратной реализации квартиры риэлторской фирме.

Формирование Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

рынка ипотечных 1) система финансово-правового регулирования1, которая

кредитов определяет концепцию развития кредитования и фор 

' Президент Российской Федерации, Федеральное Собрание Российской Федерации, Министерство финансов Российской Федерации, Федеральная налоговая служба по финансовым рынкам, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хоїяйетву.

мирует законодательную базу, создает необходимые условия для организации системы ипотечного кредитования, включающей ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанных с ними финансовых инструментов;

заемщики — физические и юридические лица (строительные и риэлторские фирмы), получившие ипотечный кредит;

кредиторы -— ипотечные кредитные учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки, строительные организации и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;

.4) инвесторы физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды); 5) компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлторские фирмы, органы государственной регистрации прав, на недвижимое имущество и сделок с ним, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка). Объектами сделок ипотечного рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные ипотекой, а на вторичном рынке происходит' трансформация персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.

Начало создания вторичного рынка ипотечных кредитов связано с Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», сделавшим возможным привлечение финансовых ресурсов строительными компаниям посредством выпуска жилищных сертификатов, дающих владельцу право на определенную площадь строящегося жилья.

Жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника:

на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока его действия.

Следующим этапом формирования вторичного рынка ипотечных кредитов в масштабах страны стало создание в 1996 т. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100\%-ным участием государства для разработки единых стандартов и процедур ипотечного кредитования, организации вторичного рынка закладных, выкупа у банков ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, выпуска под них ценных бумаг, имеющих правительственные гарантии.

Важные элементы системы ипотечного кредитования, организуемой АИЖК, — региональные операторы в субъектах Федерации не менее чем на 51 \% должны принадлежать региональным администрациям. АИЖК заключает соглашение с субъектами Федерации о совместной деятельности по развитию ипотечного кредитования.

АИЖК осуществляет кредитование через банки-партнеры и риэлторские фирмы.

Заемщики — физические лица для получения кредита обращаются в банк — участник программы, заклющівіний соглашение с региональным оператором. Региональные операторы организуют работу по выдаче банками ипотечных кредитов (подключая оценщиков, риэлторов, страховые компании), отвечают за своевременность расчетов заемщиков; выкупают у банков закладные, аккумулируют их и оптом продают Агентству. АИЖК на базе приобретаемых закладных формирует обеспечение, под которое выпускает ипотечные ценные бумаги, привлекая средства инвесторов на рефинансирование кредитов.

С принятием Федерального закона 11 ноября 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» в России появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигации с ипотечным покрытием — обеспеченные залогом ипотечного покрытия ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости по этим бумагам (с процентами). Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.

Ипотечное покрытие составляют.

требования по ипотечным кредитам;

ипотечные сертификаты участия;

денежные средства в валюте Российской Федерации и иностранной валюте;

государственные ценные бумаги;

5) недвижимое имущество.

Учет имущества, составляющего покрытие, ведется путем ведения реестра.

Эмиссия облигации осуществляется ипотечными агентами и кредитными организациями. По Закону ипотечным агентом может быть только специализированная коммерческая организация, исключительным предметом ведения которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.

Банк России определяет правила для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Расчет и значения обязательных нормативов следующие:

Достаточности собственных средств (капитала): Н, = 14'

Общей ликвидности: Н5 = 20\%.

Устанавливаются также величина и методика расчета следующих дополнительных обязательных нормативов.

Минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала): Н,7= 10\%.

Минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигащлй с ипотечным покрытием: Н,8100?

Максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитных организаций-эмитентов перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала): Н19 = 50\%.

Ипотечный сертификат участия — ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные кредиты не учитываются на балансе банка. Банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков. Право собственности на ипотечное покрытие у владельцев сертификатов возникает одновременно с учреждением доверительного управлевия ипотечным покрытием (срок действия доверительного управления — от одного года до 40 лет). Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Записи об ипотечных сертификатах участия ведутся в реестре владельцев сертификатов участия. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой.

Закон об ипотечных ценных бумагах обеспечивает надежность системы функционирования ипотечных ценных бумаг | и стимулирует развитие рынка ипотечных кредитов, позволяя

коммерческим банкам рефинансировать их на вторичном рынке, решая проблему долгосрочных ресурсов для ипотеки.