1.5. описание объекта оценки при составлении отчета
1.5. описание объекта оценки при составлении отчета
Описание района, земельного участка и оцениваемого строения обязательная часть отчета по оценке. Основной целью описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта (см. табл. 1.2). При этом надо иметь в виду, что отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо рекомендации по описанию объектов недвижимости при оценке стоимостных характеристик. Вместе с тем в практике проведения оценок сложился определенный порядок описания объекта.
Таблица 1.2
Описание объекта недвижимости
| Понятие и классификация объектов недвижимости | |
| Таблица 1.2 (продолжение) | |
| Характеристика объекта | Возможные значения |
| ЗДАНИЯ | |
| Год постройки | |
| Первоначальная балансовая стоимость | |
| Год последнего капитального ремонта | |
| Количество этажей | |
| Общая площадь | |
| Полезная площадь | |
| Строительный объем | |
| Площадь застройки | |
| Техническое состояние | Хорошее (износ < 20 \%), удовлетворительное (износ 21-40 \%), неудовлетворительное (износ 41-60 \%), ветхое (износ 61-80 \%), негодное (износ > 80 \%), незавершенное строительство. |
| Группа капитальности | |
| Фундаменты | Железобетонные, бетонные, бутовые, кирпичные, деревянные, каменные. |
| Стены | Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или ж/б каркас с заполнением, сборно-щитовые, саманные, глинобитные. |
| Колонны и столбы | Стальные, железобетонные, кирпичные, деревянные |
| Перекрытия | Железобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированные. |
| Кровля | Из оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материалов. |
| Степень огнестойкости | |
| Коммунальные услуги | Электроснабжение, вода холодная, вода горячая, канализация, газ, центральное отопление, телефон. |
| Дополнительные постройки | |
| Дополнительные удобства | |
| ПОМЕЩЕНИЯ | |
| Размещение в здании | Этаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак (мансарда), иное. |
| Отделка | «Евростандарт», сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иное. |
| Вход | С улицы, со двора |
| Вид из окон | На улицу, во двор, в сад/парк, в стену, иное. |
| Количество телефонов | |
Описание района. Его обычно начинают с района, в котором расположен объект (см. табл. 1.3). При описании района в зависимости от целей оценки приводятся данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуации. Если район относится к исторической зоне, то при описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в этом разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры. Эти данные необходимы для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом же разделе проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций его развития, описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая потребуется при анализе наилучшего использования земельного участка и определении стоимости объекта.
Описание земельного участка и прилегающих территорий. В этом разделе дается описание границ земельного участка, приводятся данные по прилегающим участкам, описывается характер застройки, приводятся данные по благоустройству территории и т. д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы: размеры, форма, рельеф и почвы, характер землепользования.
Описание здания (сооружения). Этот раздел рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорт на объект, типовые проекты, номера чертежей и т. д.). Описание объекта содержит его наименование, год постройки, дату последнего капитального ремонта, общую площадь, строительный объем, полезную площадь, число этажей, состав помещений с указанием площади и т. д., а также описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования. При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать его наиболее существенные дефекты, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату оценки.
Обсуждение Оценка недвижимости
Комментарии, рецензии и отзывы