1.6. информационное обеспечение оценки недвижимости

1.6. информационное обеспечение оценки недвижимости

Наличие необходимой информации позволяет оценщику комплексно подойти к процессу оценки и точно обосновать итоговую величину стоимости.

Для определения объема требующейся информации необходимо:

Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

Провести интервью с заказчиком и собственником.

Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5\% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату оценки 130 долл. США».

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются: 1. Экономические показатели:

темпы экономического роста;

уровень инфляции;

индекс деловой активности;

инвестиционн^ій климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

доверие правительству;

приближение выборов и прогнозируемость их результата и др.

Основные источники внешней информации:

Программы Правительства и прогнозы.

Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике).

Исследования международных финансовых организаций (таких, как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

Электронные информационно-поисковые системы.

Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

первичный и вторичный рынок.

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

Динамика коэффициента загрузки.

Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

состояние и перспективы развития сегмента рынка;

цены и условия осуществления сделки аренды / купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

уровень эксплуатационных затрат;

среднерыночный уровень занятости недвижимости;

уровень возможных прочих доходов;

налоговое окружение.

Затраты на воспроизводство / замещение объекта оценки:

укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

индексы цен в строительстве;

удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

прочая информация.

Основные источники информации.

Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

Информация специалистов рынка недвижимости риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

Интервью с собственником и управляющим объекта.

Длинные динамические ряды индексов цен, на основе которых может быть построена эпюра индексов цен, публикуются, например, в ежеквартальном информационно-аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Для оценки стоимости воспроизводства объекта недвижимости может быть разработана смета строительства на основе проектной документации, ведомости объемов работ, обширной нормативной, информационной и программной базы. Кроме этого, необходимо знать технологию строительства, поскольку только при разработке смет профессиональными сметчиками можно получить достоверные результаты оценки стоимости воспроизводства зданий и сооружений.

Для расчета величины базисной стоимости и для внесения поправок в этот показатель используются Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств и утвержденные Госстроем СССР 14.07.1970 (УПВС) или Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств, прошедшие экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованные с Госстроем СССР.

Сборники УПВС составлены в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 г. Общая часть УПВС определяет методику расчета стоимости с использованием сборников, вводит систему поправок к базисному показателю. Сборники УПВС зданий и сооружений состоят из 37 частей, сгруппированных по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1 м3 фундамента и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе с учетом климатического района, указанного в технической части Сборника.

Восстановительная стоимость указанных укрупненных показателей включает все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за передвижной характер работ и др.

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений определенной отрасли народного хозяйства или промышленности включают данные по зданиям и сооружениям, являющимся специфическими для данной отрасли.

Сборники укрупненных показателей стоимости строительства это выжимка из сводного сметного расчета стоимости строительства конкретного объекта данной отрасли. Показатели составлены в ценах базового региона (Московской области) и включают все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления в уровне сметных норм и цен 1984 г.

Преимущество использования сборников УПВС и УПСС в хорошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели предусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.

Для перехода от цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 г. оценщиками используются утвержденные Госстроем СССР коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства в уровень цен 1984 г. (в среднем по отраслям промышленности и регионам Кв4/в9 равен 1,17). Коэффициенты были утверждены постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.

В связи с развитием рыночных отношений, расширением экономических международных связей, использованием в отечественной строительной практике зарубежных проектных решений в последние годы резко возросла потребность в информации о мировых ценах на строительную продукцию и недвижимость. Зарубежные справочники (Means, Marshall and Swift «Marshal Valuation Service: The Building Cost People» и др.) дают представление о ценах на строительные работы и на недвижимость в соответствующей стране в единицах конкретной национальной валюты.

Российских оценщиков интересует стоимость строительства при ведении зарубежных проектов в конкретном регионе российскими рабочими и из российских материалов. Для корректного пересчета долларовых цен в рубли для конкретных регионов Российской Федерации необходима информация о паритете покупательной способности валют на национальных строительных рынках. Такие расчеты необходимы, например, при создании совместных предприятий, в уставный капитал которых российская сторона вкладывает здания и сооружения, поскольку использование курса доллара США в рублях по данным Банка России, будет приводить к занижению рыночной стоимости вклада российской стороны.

Паритеты покупательной способности валют. Специальное издание КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика» «Паритеты покупательной способности валют на национальных строительных рынках» дает возможность пересчета стоимости строительства в долларах США, рассчитанной на основе справочников американских фирм R.S. Means Co, Marshall & Swift и др., в текущий уровень цен в рублях в рассматриваемом регионе Российской Федерации.

В США фирма R.S. Means проводит мониторинг цен в строительстве и промышленности, анализирует и публикует данные о затратах на строительство зданий и их конструктивных элементов. КО-ИНВЕСТ на основе всемирно известного справочника Means Building Construction Cost Data подготовлено русское издание «Сборник расценок на строительство зданий».

1 Данные системы представляют собой комплекс прогфаммно-аппаратных средств, обеспечивающих работу компьютера в режиме удаленного терминала под стандартным управлением операционной среды WINDOWS и прямой доступ в информационные каналы.

Рассмотрим использование электронных средств коммуникаций. Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (online) каналам информационных агентств REUTERS, AK&M, РосБизнесКонсалтинг и др.1

Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИТОН).

С помощью различных поисковых систем, например, YANDEX, RAMBLER, можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлтерских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.1

Информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями. Преимущество риэлтерских компаний заключается в наличии обширной сформированной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлтерскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.

Компьютерные программы. Особое внимание заслуживает внедрение компьютерных программ, позволяющих автоматизировать процесс оценки недвижимости. Такие программы получили распространение на рынке США и используются ипотечными компаниями. Работа данных программ обеспечивается наличием развитых баз данных по операциям с объектами недвижимости.

В России разработаны аналогичные программные продукты, например программный комплекс «VALMASTER» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным и затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой информации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ.

Программный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработан в 1997 г. компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания».

Главные задачи, решенные комплексом:

автоматизация поиска одного или нескольких зданий-представителей по заданным объемно-планировочным, конструктивным параметрам и отраслевой принадлежности оцениваемых зданий;

автоматизация всей процедуры корректировок базисной стоимости, учитывающая несоответствия оцениваемого объекта объекту-аналогу по всем рассматриваемым параметрам: экономическим, регионально-природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства.

Возможности программы:

использование при пересчете базисной стоимости в уровень текущих цен индексов цен в строительстве КО-ИНВЕСТ или других индексов;

осуществление просмотра и распечатки любого табличного и графического материала о зданиях-представителях по отдельным отраслям промышленности и по заданным кодам зданий;

возможность использования личной информационной базы оценщика с данными об оцененных объектах.

Результат использования программного комплекса радикальное ускорение и повышение достоверности оценки.

1 Смотрите список рекомендованных интернет-источников в Списках литературы данного пособия.

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в едином формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.

Внутренняя информация в данном контексте представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

данные о юридическом положении объекта;

данные о физических характеристиках объекта;

данные о состоянии земельного участка;

данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники дополнительной информации:

интервью с заказчиком / собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

внутренняя документация;

осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Для самооценки по теме ответить на вопросы:

Какие документы являются основанием для проведения оценки?

Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?

Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и смежных рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники информации могут использоваться при этом?

Что собой представляет внутренняя информация? Каковы основные источники ее получения?

Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?

Каким образом электронные средства коммуникации могут быть использованы в процессе сбора информации?

Какие специализированные справочники и программные продукты могут быть использованы оценщиком в процессе оценки недвижимости?

Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?

Какую основную информацию необходимо изложить при описании объекта оценки в процессе составления отчета об оценке?

Как ГК РФ определяет недвижимое имущество?

Что такое кондоминиум?

Раскройте сущностные характеристики объектов недвижимости.

Охарактеризуйте стадии жизненного цикла объектов недвижимости.

Назовите основных участников процесса развития (создания) объектов недвижимости.

Расскажите о принципах классификации объектов недвижимости.

Расскажите о классификациях жилых объектов недвижимости.

Какие объекты недвижимости относятся к коммерческим?

Охарактеризуйте основные элементы предприятия как особого объекта недвижимости.

Что понимается под земельным участком? Дайте характеристику его описания.

Что такое субъекты и объекты земельных отношений. Объясните, в чем состоит разграничение собственности на землю?

Что понимается под землеустройством и землеустроительным процессом?

Объясните, в каких случаях леса и многолетние насаждения как объекты недвижимости являются благом и источником дохода?

Выясните, какой государственный орган или орган местного самоуправления выступает от лица собственника при приватизации предприятий как особых объектов недвижимости в вашем районе. Какова правовая основа деятельности такого органа?

24. Приведите примеры постановки задач землеустройства в области промышленности.