2.4. общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала
2.4. общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала
Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы.
Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в табл. 2.2:
Таблица 2.2
Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала
Общие черты
Различия
рынок капитала рынок недвижимости
Цели инвестирования: получение текущего дохода рост стоимости актива защита от налогов. Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические).
Объем предложения высокоэластичен.
Ставка доходности подвержена значитОельным колебаниям.
Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен.
Ставка доходности относительно стабильная.
Соотношение спроса и предложения определяет цены активов. Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности.
Ликвидность более высокая.
В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает.
Ликвидность более низкая.
В период инфляции инвестиционная привлекательность растет.
Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое развитие, стабильность налогообложения). Высокая ставка доходности показатель более высокого риска.
Поток доходов неустойчивый.
R = Rf + плата за риск (ставка доходности = безрисковая ставка доходности + плата за риск).
Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый.
R = Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного ка-
питала.
Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала:
Поскольку приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость, как и в финансовые активы, рассчитывается по модели оценки капитальных активов, то очевидно, что рост безрисковой ставки доходности и среднерыночной ставки доходности ведут к росту требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость и, следовательно, к снижению стоимости недвижимости. Модель оценки капитальных активов показывает зависимость требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость от меры систематического риска, среднерыночной по фондовому рынку ставки доходности и безрисковой ставки доходности на рынке капитала. Величина (Rm Rf) премия за риск, или рыночная цена риска, отражающая уровень допустимого риска для поддержания в целом высокорискового (венчурного) рынка капитала.
Обсуждение Оценка недвижимости
Комментарии, рецензии и отзывы