3.3. процесс оценки

3.3. процесс оценки

Процесс оценки это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает восемь этапов. Постановка задачи. На этапе постановки задачи:

идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

устанавливается цель оценки;

устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки это возможность использования заключения об оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи. Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятым правилами оценочной деятельности. Так например, для целей налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, рыночная стоимость имущества. Структура процесса оценки представлена на схеме.

Составление плана работ. На этом этапе определяются:

график работ по оценке;

источники и способы сбора информации;

затраты на сбор и обработку информации;

оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости;

вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риелторских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков имеют собственные базы данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, проведение маркетинговых, социологических и других исследований.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать в себя:

расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации;

оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

командировочные расходы;

оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т. д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

Сбор и обработка данных. На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т. д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, не должны использоваться.

Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

Оценка стоимости земельного участка. Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости, как правило, проводится отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

Три подхода в оценке недвижимости. Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года № 519, при оценке недвижимости применяются затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Основа подходапредставление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этому учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Эти подходы будут подробно рассмотрены в последующих главах.

Согласование результатов. На этапе согласования проводятся:

итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

проверка правильности всех математических расчетов;

синтез оценочных стоимостей, полученных при использовании трех подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

Пользователей отчета интересует не только стоимость, но и ее обоснование. Отчет об оценке должен позволить читателю понять логику процесса получения итогового заключения и убедиться в обоснованности исходных данных и их интерпретации.

Используя несколько подходов к оценке, оценщик с разных позиций подходит к ответу на вопрос о стоимости, тем самым увеличивая ее обоснованность.

Различия в результатах использования разных подходов неизбежны и обусловлены вероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров.

Следовательно, эти различия объективны и не могут быть полностью компенсированы добросовестностью и опытом оценщика.

Таким образом, возникает необходимость сведения результатов, полученных при использовании различных подходов, к итоговой величине стоимости. Это заключительный раздел отчета, который называется «Согласование результатов оценки».

Процесс согласования заключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки. Эти коэффициенты определяют степень соответствия результатов цели и задаче оценки.

К сожалению, многие практикующие оценщики формально подходят к процессу согласования, ограничиваясь описанием достоинств и недостатков, присущих каждому из подходов. Такое согласование крайне некорректно и ничего не объясняет.

В процессе согласования оценщик должен ответить на следующие вопросы:

в какой степени каждый из примененных подходов соответствует:

назначению оценки,

цели оценки,

функциональному назначению объекта оценки,

оцениваемым правам;

какова степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов;

какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и месторасположения объекта оценки;

какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах;

каков удельный вес экспертных (не подтвержденных расчетами и фактическими данными) оценок и суждении в каждом из примененных подходов.

Ответы на эти вопросы позволят оценщику выявить приоритеты среди примененных подходов в виде взвешивающих коэффициентов и определить итоговую величину стоимости как средневзвешенную величину результатов, полученных при использовании различных подходов к оценке.

Составление отчета об оценке. Отчет об оценке итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке.

В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик. Требования к содержанию отчета об оценке сформулированы в законе «Об оценочной деятельности».