5.5. влияние экологических факторов на оценку недвижимости

5.5. влияние экологических факторов на оценку недвижимости

Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть как позитивным, так и негативным.

Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью конкретизации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости с учетом оценки негативных экологических факторов.

Механическое загрязнение. Захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое, негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления отношение массы или объема мусора (т/ га, кг/м2 и т. д.) на единицу площади либо доля (в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.

Химическое загрязнение. Изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды (в случае наличия в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т. д.), так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в офисе и т. д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м2, мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды.

Физическое загрязнение. Изменение физических параметров окружающей при-родно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т. п.

Тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий географического ареала.

Световое загрязнение. Изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости вследствие затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных источников света. В качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых потоков в люксах на единицу площади (лк/ м2).

Шумовое загрязнение. Увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека такое увеличение интенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению умственной активности и при достижении 90-100 децибел (дБ) к постепенной потере слуха). В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время.

Электромагнитное загрязнение. Изменение электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т. д.). При проведении экологической экспертизы этого вида загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, то есть можно ограничиться констатацией его наличия и приведением перечня основных источников, их мощности в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.

Радиационное загрязнение. Превышение естественного уровня содержания в среде радиационных веществ, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных негативных последствий загрязнения окружающей природ-но-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, в существенной мере влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может выражаться в виде:

наличия природного ландшафта и возможности его созерцания из окон рассматриваемого объекта недвижимости;

эффективного доступа обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.);

многообразия видов зеленых насаждений и их высокой экологической результативности на территории размещения объекта недвижимости.

Многообразие экологических полезностей такого вида далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система измерений этих благоприятных экологических факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, учитывая субъективную основу их ценности. В связи с этим при проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику. Последнее необходимо для реализации сравнительного подхода, с помощью которого можно элиминировать (выявить) адекватную стоимость этих экологически элитных благ.

Индексы качества природно-антропогенной среды количественные показатели качества окружающей природно-антропогенной среды, применяемые лишь для химического вида загрязнения. Построение этих индексов предполагает оценку:

качества какой-либо природно-антропогенной среды (атмосферного воздуха, природных вод, почвы) в отношении отдельного загрязняющего вещества;

качества той же среды в отношении суммарного воздействия на реципиента (недвижимость и ее обитатели) всех загрязняющих веществ, которые одновременно присутствуют в среде;

интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на реципиента.

В научно-технической литературе в рамках одних и тех же методических подходов для показателей качества среды используются как термин «индекс качества среды» (лучшему качеству соответствует большее значение индекса), так и термин «индекс загрязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значение индекса). Отсюда:

Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.

В качестве критериев качества окружающей среды используются предельно-допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами.

В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические нормативы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферного воздуха и более чем для 800 химических веществ для природных вод. Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавливаются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Максимальная разовая ПДК связана в основном с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточная ПДК направлена на предупреждение хронического накопительного действия вещества при длительном вдыхании.

Индексы загрязнения атмосферного воздуха определяются посредством выполнения двух основных операций:

сравнения концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК);

агрегации полученных величин в суммарный показатель.

Алгоритм реализации этих двух операций:

Ai = Ci / ПДКі,

где Ai нормируемая величина концентрации i-го загрязняющего вещества по стандартам ПДК;

Сі измеренная концентрация i-го загрязняющего вещества;

ПДКі предельно допустимая концентрация i-го загрязняющего вещества.

Индекс загрязнения атмосферного воздуха:

n

1 з.в. = 2 Ai , i=1

где Із.в. индекс загрязнения атмосферного воздуха; i 1,

n число загрязняющих веществ.

Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения среды Іо.с. и стоимости негативного экологического фактора.