Тесты

Тесты

1. Понятие и классификация объектов недвижимости

Для определения объема необходимой информации следует:

а) изучить договор об оценке и техническое задание на оценку;

б) провести интервью с заказчиком и собственником;

в) рассчитать предварительную стоимость объекта оценки;

г) составить отчет об оценке;

д) проанализировать макроэкономические показатели;

е) проанализировать состояние рынка недвижимости;

ж) провести осмотр и техническую экспертизу.

Сбор внешней информации предполагает:

а) сбор данных о физических характеристиках объекта оценки;

б) анализ политических и социальных факторов;

в) анализ макроэкономических показателей;

г) анализ общей конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости;

д) анализ внутренней документации объекта оценки;

е) анализ затрат на строительство объекта оценки.

При анализе затрат на воспроизводство/замещение объекта оценки не могут использоваться:

а) справочник оценщика «Промышленные здания»;

б) сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости и Укрупненных показателей стоимости строительства;

в) справочники Means, Marshal&Swift и др. зарубежные справочники;

г) сметы строительства;

д) программы правительства и прогнозы.

Из каких источников нельзя получить внутреннюю информацию об объекте оценки?

а) интервью с заказчиком / собственником объекта оценки;

б) интервью с представителем технической службы объекта оценки;

в) исследования международных финансовых организаций;

г) технический паспорт;

д) осмотр и техническая экспертиза;

е) учебные пособия и методические руководства по оценке.

При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра объекта:

а) обязательно лишь в исключительных случаях;

б) обязательно;

в) обязательно только в случае, когда заказчиком являются государственные органы;

г) обязательно, если заказчик/ собственник не предоставляет подробного описания

объекта оценки;

д) не обязательно.

При осмотре объекта оценки необходимо провести его фотографирование:

а) верно;

б) неверно.

7. При оценке объекта недвижимости дата оценки соответствует:

а) дате составления отчета об оценке;

б) дате подписания договора на оценку;

в) дате составления технического задания на оценку;

г) дате последнего осмотра объекта оценки;

д) дате последнего капитального ремонта объекта оценки;

е) последней отчетной дате (последней дате составления бухгалтерского баланса и

приложений к нему).

При описании состояния объекта оценки для ориентировочной оценки физического износа зданий не требуется проводить:

а) описание состояния несменяемых конструкций зданий;

б) описание состояния внутренних конструктивных элементов;

в) описание рынка недвижимости.

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» определяют:

а) правовые отношения;

б) физический объект;

в) все перечисленное.

Установите соответствие:

а) организация, в которой собственники жилья объеа) кондоминиум диняют свои доли в общем имуществе и вносят их в

качестве паевого вклада в уставный капитал;

б) единый комплекс недвижимого имущества, вклюб) товарищество собственников чающий земельный участок в установленных гранижилья цах и расположенное на нем жилое здание, иные

объекты недвижимости;

в) объединение собственников жилья, при образовав) жилищный кооператив нии которого все участники сохраняют за собой оба

вида имущественной собственности.

По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов:

а) неподвижность, материальность, долговечность;

б) неподвижность, высокая стоимость, долговечность;

в) уникальность, высокая стоимость, долговечность.

Расположите в хронологической последовательности стадии жизненного цикла объектов недвижимости:

а) строительства;

б) предпроектная;

в) закрытия;

г) эксплуатации;

д) проектирования.

Выполнение каких функций может взять на себя девелопер:

а) инвестора;

б) управляющего проектом;

в) все перечисленное.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к....

В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

а) первичное, вторичное, третичное;

б) первое, второе, третье;

в) часто, умеренно, редко используемое.

Коммерческие объекты недвижимости это:

а) объекты, приносящие доход;

б) объекты, создающие условия для извлечения дохода;

в) все перечисленное.

Вторым этапом продажи предприятия как особого объекта недвижимости является:

а) передача предприятия по передаточному акту;

б) государственная регистрация права собственности покупателя на приобретение

предприятия;

в) заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

Часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, это:

а) земельный участок;

б) земельный фонд;

в) земельная площадь.

К землям относятся земли, которые имеют особо природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

Объектами земельных отношений могут быть:

а) земельный участок в определенных границах фиксированной площади и местоположения;

б) право на земельную долю;

в) все перечисленное.

Общий порядок выполнения отдельных землеустроительных действий это:

а) изучение состояния земель;

б) землеустроительный процесс;

в) земельные отношения.

2. Особенности функционирования рынка недвижимости

Какие из нижеперечисленных особенностей не относятся к инвестициям в недвижимость?

а) нетрадиционные денежные потоки;

б) потенциальный рост стоимости земли;

в) износ зданий и сооружений;

г) гибкие условия финансирования;

д) более низкий уровень риска по сравнению с инвестициями в финансовые

активы;

е) раздельные юридические права;

ж) стратифицированные рынки (узкие локализированные);

з) все перечисленное верно.

Какие из нижеперечисленных параметров не учитываются при сегментации рынка недвижимости?

а) по использованию;

б) по географическому признаку;

в) по цене;

г) по типу прав собственности;

д) по ставке доходности.

Укажите источники риска, не характерные для инвесторов в незаложенную недвижимость:

а) риск типа собственности;

б) риск местоположения;

в) кредитный риск;

г) риск физического износа и старения;

д) риск законодательного регулирования и изменения налогообложения;

е) инфляционный риск;

ж) риск реинвестирования;

з) все перечисленное.

Уровень риска инструментов инвестирования в недвижимость по сравнению с инвестициями в финансовые активы определяется:

а) уровнем ликвидности;

б) ставкой доходности инвестированного капитала;

в) уровнем контроля;

г) всем вышеперечисленным.

Избыточное инвестирование в недвижимость обусловлено:

а) влиянием рынка капитала на рынок недвижимости;

б) неэластичным спросом на рынке недвижимости;

в) ростом стандартной нормы свободной недвижимости;

г) ростом предложения на рынке недвижимости в период, когда стоимость строительства превышает стоимость недвижимости.

Предложение на рынке недвижимости в краткосрочном периоде:

а) неэластично;

б) высокоэластично.

Предложение на рынке недвижимости в краткосрочном периоде:

а) неэластично;

б) высокоэластично.

Что включает структура рынка недвижимости:

а) объекты недвижимости;

б) субъекты недвижимости;

в) все перечисленное.

Применение какого из подходов к формированию инфраструктуры рынка недвижимости ведет к синхронизации процессов реформирования рынка и обеспечению их наивысшей эффективности:

а) комплексного;

б) социального;

в) трансакционного.

К экономическим субъектам рынка недвижимости относятся:

а) профессиональные участники рынка недвижимости;

б) продавцы (арендодатели);

в) все перечисленное.

Анализ ситуации на ... и ... международных рынках недвижимости позволяет сделать однозначный вывод, что, как правило, стоимость 1 м2 объекта недвижимости на ... рынке превышает его же аналог на

По каким аналитическим характеристикам определяется положение рынка недвижимости:

а) по данным о состоянии этого рынка на определенную дату;

б) по тенденции развития отдельных секторов рынка недвижимости;

в) все перечисленное.

Формирование системы государственного учета объектов недвижимости связано с переходом от ... ( ... ) принципа учета к ... ( ... ) учету.

Какая программа может служить примером создания предпосылок для привлечения собственных средств населения на рынок недвижимости:

а) «Свой дом» в рамках программы «Жилище»;

б) «Свой дом» в рамках программы «Крестьянский дом»;

в) ни один из перечисленных вариантов.

К основным целям государственной жилищной политики можно отнести:

а) создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище;

б) гарантию полных прав собственности в жилищной сфере;

в) все перечисленное.

Каков главный принцип идеологии Земельного Кодекса РФ:

а) приоритет охраны земель перед использованием их в качестве недвижимости;

б) приоритет использования земель в качестве недвижимости перед их охраной;

в) использование земель без расстановки приоритетов.

Какую функцию выполняют гражданско-правовые способы защиты прав собственности на землю:

а) восстановительную;

б) компенсационную;

в) все перечисленное.

Совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения, это:

а) жилищное законодательство;

б) жилищное право;

в) жилищные отношения.

Минимальная цена возможного отчуждения государственного или муниципального имущества это:

а) расчетная цена;

б) плановая цена;

в) нормативная цена.

3. Особенности процесса оценки недвижимости в условиях современного рынка

Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Экономический принцип, согласно которому максимальный доход от недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных величин ее составных элементов, называется:

а) принципом вклада;

б) принципом остаточной продуктивности;

в) принципом замещения;

г) принципом сбалансированности;

д) принципом разделения.

Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью, называется:

а) принципом замещения;

б) принципом соответствия;

в) принципом ожидания;

г) принципом остаточной производительности;

д) принципом изменения внешней среды.

Какие из нижеперечисленных факторов не влияют на величину оценки балансовой стоимости недвижимости?

а) первоначальная стоимость объекта недвижимости;

б) накопленный износ объекта недвижимости;

в) затраты на строительство аналогичного объекта недвижимости на дату оценки;

г) методы ведения бухгалтерского учета износа, операционных и других расходов

по содержанию объекта недвижимости;

д) все факторы влияют на величину оценки балансовой стоимости недвижимости.

Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости?

а) наиболее вероятная цена сделки;

б) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;

в) стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит с отсрочкой платежа;

г) стоимость, рассчитанная на конкретную дату;

д) объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

е) все ответы соответствуют определению рыночной стоимости.

Что из нижеперечисленного не соответствует определению инвестиционной стоимости?

а) стоимость для конкретного инвестора;

б) стоимость в обмене;

в) стоимость, рассчитанная на основе дисконтирования ожидаемых доходов;

г) стоимость в пользовании;

д) все ответы соответствуют определению инвестиционной стоимости.

Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения?

а) инвестиционная стоимость;

б) налогооблагаемая стоимость;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость;

д) все ответы неверны.

К формам проявления стоимости в обмене относятся:

а) рыночная, арендная, инвестиционная;

б) залоговая, инвестиционная, рыночная;

в) страховая, рыночная, налогооблагаемая;

г) арендная, залоговая, рыночная;

д) ликвидационная, рыночная, балансовая.

8. При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости учитываются:

а) действующее законодательство и административные ограничения;

б) физические характеристики земельного участка;

в) финансовая обоснованность варианта использования;

г) потенциал местоположения;

д) все вышеперечисленное.

9. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предположения об

увеличении его доходности, то он исходит из принципа:

а) замещения;

б) конкуренции;

в) полезности;

г) ожидания;

д) вклада.

10. Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превышать рыночную стоимость объекта недвижимости?

а) инвестиционная;

б) стоимость для целей налогообложения;

в) залоговая;

г) ликвидационная;

д) все ответы неверны.

Особенности оценки рыночной стоимости

объектов недвижимости, не завершенных строительством

Какой индекс цен на строительную продукцию правильнее использовать для пересчета базисных стоимостных показателей в уровень цен на дату оценки?

а) отраслевой;

б) региональный;

в) региональный, рассчитанный для конструктивной системы оцениваемого здания.

Какие формулы могут быть использованы при определении восстановительной стоимости с использованием зарубежных справочников в случаях?

а) если объект построен из российских материалов силами отечественных подрядных

организаций;

б) если при строительстве объекта использовались отечественные и зарубежные материалы.

Какими из перечисленных подходов можно оценить специализированные здания и сооружения, не завершенные строительством?

а) доходным;

б) затратным;

в) сравнительным;

г) доходным и затратным;

д) всеми вышеперечисленными.

Верно ли утверждение, что проектная документация позволяет получить большую часть сведений об объекте?

а) верно;

б) неверно.

По какой формуле ведется расчет коэффициента готовности здания?

а) Т • Наморт. • 1,1;

б) (К : С) + Р;

в) К + С + Р.

Организация и моделирование массовой оценки недвижимости

Имеется статистическая выборка из 11 квартир, в которых кухни следующих размеров (м2): 5; 9; 8,5; 6,2; 10; 8; 7; 9,5; 6,5; 9,6; 8,4. Каковы медианное и среднее значения, вариационный размах (диапазон) и среднеквадратическое (стандартное) отклонение?

Какой из нижеприведенных вариантов параметров объектов недвижимости необходимо отнести к «качественному» виду?

а) тип внешних стен;

б) тип ванной комнаты;

в) вид из окон;

г) все вышеперечисленное.

Какой из нижеприведенных вариантов параметров объекта недвижимости необходимо отнести к «количественному» виду?

а) жилая площадь;

б) размер кухни;

в) размер гаража;

г) все выше перечисленное.

На рынке продано 6 квартир по следующим ценам (в у.е.): 25 000; 28 125; 6 250; 19 000; 3 125; 4 500. Необходимо ответить на следующие вопросы:

а) могут ли все эти квартиры находиться в одном и том же микрорайоне со стандартной застройкой?

б) какова средняя цена продажи (по медиане)?

в) Какова средняя цена продажи (по средней арифметической)?

г) Является ли средняя цена продажи разумной?

Какие из нижеперечисленных параметров жилого многоквартирного дома являются количественными и качественными, и какие из этих параметров можно ввести в «оценочную» модель с помощью бинарных переменных?

цена предложения квартиры;

б) номер этажа, где расположена квартира;

в) количество этажей в жилом доме;

г) категория дома (типовая, нетиповая);

д) общая площадь квартиры;

е) площадь кухни;

ж) совершенность сделки (продана или не продана квартира на дату оценки);

з) вид строительного материала жилого дома (кирпич или иное);

и) вид из окон.

Правовые аспекты оценки недвижимости

На основании какого решения возможно отчуждение имущества у собственника?

а) по решению суда;

б) на основании решения органов местного самоуправления без предварительного и

равноценного возмещения;

в) по решению соответствующих государственных органов принудительное отчуждение имущества для государственных нужд при условии предварительного и равноценного возмещения;

г) по решению органов законодательной и исполнительной власти в РФ без предварительного и равноценного возмещения. Какие два ответа из этих вопросов верны?

Чем обусловлен момент перехода права собственности на недвижимое имущество по договорам и иным сделкам?

а) фактом государственной регистрации в соответствующих государственных органах;

б) фактической передачей этого имущества, если законом и договором не предусмотрено иное.

Какой ответ является верным?

Может ли стать собственником недвижимого имущества, в силу приобрета-тельной давности, лицо, владеющее этим имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или другого ограниченного вещного права?

а) да;

б) нет.

С какого момента следует исчислять начало течения срока приобретательной давности для бесхозяйного объекта недвижимого имущества?

а) с момента оформления разрешительной документации в органах власти и местного самоуправления;

б) с момента фактического получения имущества во владение и пользование;

в) с момента истечения срока исковой давности для собственника об истребовании

своего имущества.

Какой ответ на этом вопрос правильный?

Какие вещные, в том числе ограниченные вещные, права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации?

а) право собственности;

б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления;

г) право пожизненного наследуемого владения;

д) право постоянного (бессрочного) использования;

е) ипотека (залог недвижимости);

ж) сервитут;

з) доверительное управление имуществом;

и) право аренды более одного года;

к) иные права в случаях, предусмотренных законодательством; л) все вышеперечисленное.

Обязан ли орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по запросу правообладателя, предоставлять ему информацию о лицах, получавших сведения об объекте недвижимости, на который он имеет права?

а) да;

б) нет.

Что является основанием для проведения оценки недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?

а) договор;

б) протокол намерений;

в) задание на оценку;

г) решение государственного уполномоченного органа, регулирующего оценочную

деятельность;

д) письмо с согласием заключить договор на оценку имущества;

е) решение, определение суда, арбитражного и третейского суда о проведении

оценки недвижимого имущества.

Регулирование оценочной деятельности

Кто устанавливает критерии при регулировании оценочной деятельности?

а) профессиональное сообщество оценщиков;

б) оценочная компания;

в) государственные органы;

г) аудиторская компания;

д) пользователь услуг по оценке.

Какой орган уполномочен Правительством РФ контролировать осуществление оценочной деятельности в Российской Федерации?

а) Министерство по налогам и сборам РФ;

б) Российский Фонд федерального имущества;

в) Министерство имущественных отношений Российской Федерации;

г) Московская лицензионная палата;

д) Финансовая академия при Правительстве РФ;

е) Российское общество оценщиков.

Какой нормативный документ впервые ввел лицензирование оценочной деятельности в Российской Федерации?

а) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

б) Федеральный закон «Об акционерных обществах»;

в) Международные стандарты оценки;

г) Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»;

д) Стандарты Российского общества оценщиков.

Какая организация разрабатывает Международные стандарты оценки?

а) Министерство имущественных отношений Российской Федерации;

б) Международный комитет по стандартам оценки;

в) Европейская группа ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations TEGoVA);

г) Российское общество оценщиков;

д) Организация объединенных наций (ООН).

Какая из нижеперечисленных организаций является полномочным представителем Российской Федерации в Международном комитете по стандартам оценки и в Европейской группе ассоциаций оценщиков?

а) Российское общество оценщиков;

б) Российский союз оценщиков;

в) Министерство государственного имущества Российской Федерации;

г) Национальная палата оценщиков;

д) Все вышеперечисленные организации.

Подходы к оценке объектов недвижимости

Что понимается под ценой объекта недвижимости?

а) сметная стоимость объекта недвижимости;

б) цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи недвижимости;

в) наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на рынке недвижимости.

Что понимается под рыночной стоимостью объекта недвижимости?

а) сметная стоимость объекта недвижимости;

б) цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости;

в) наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в

условиях свободной конкуренции.

На основе какой стоимости рассчитывается страховая стоимость объектов недвижимости?

а) потребительской;

б) восстановительной;

в) ликвидационной.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости это:

а) стоимость, которая устанавливается непосредственно перед продажей;

б) стоимость, устанавливаемая при проектировании объекта без учета непредвиденных затрат;

в) фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала

его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости это:

а) стоимость объекта недвижимости с учетом износа;

б) стоимость строительных материалов, которые остались неиспользованными при

строительстве объекта недвижимости;

в) количество инвестиционных средств, оставшихся невостребованными.

Что подразумевается под принципами оценки объектов недвижимости?

а) четко установленные законом тезисы, на основе которых оценщик определяет

цену объекта недвижимости;

б) свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости;

в) сумма индивидуального опыта оценщика и визуальной оценки объекта недвижимости, на основе которой устанавливается стоимость объекта недвижимости.

Определите правильную последовательность этапов процесса оценки недвижимости:

а) согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;

б) выбор подхода к оценке объектов недвижимости;

в) отчет о результате оценки объекта недвижимости;

г) план оценки;

д) определение задачи и заключение договора;

е) сбор и подтверждение информации.

При оценке земельных участков метод по сопоставимым продажам заключается в ... и ... данных по ... свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Физический износ отражает:

а) изменение физических свойств объекта недвижимости с течением времени в результате воздействия эксплуатационных и природных факторов;

б) снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его

внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов;

в) устаревшую архитектуру объекта недвижимости, планировку, инженерное обеспечение и т.д.).

Доходный подход заключается в перерасчете потоков ... доходов в их ... стоимость.

Определите правильную последовательность алгоритма доходного подхода:

а) оценка и мультипликатор гуд-вилл;

б) определение окончательной стоимости объекта недвижимости;

в) вычитание операционных издержек;

г) определение корректировок чистого дохода;

д) определение будущего валового дохода.

Корректировка может производиться:

а) в денежном выражении;

б) в процентном выражении;

в) все перечисленное.

Методы оценки земли

Оценка земельных участков может проводиться с целью:

а) определения налогооблагаемой базы;

б) вовлечения земельных участков в активный рыночный оборот;

в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;

г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;

д) во всех вышеперечисленных случаях.

К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты?

а) к землям сельскохозяйственного назначения;

б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;

в) к землям поселений;

г) к землям природоохранного назначения;

д) все ответы неверны.

При определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка учитываются:

а) физические возможности для предполагаемого использования;

б) правовая обоснованность предполагаемого использования;

в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;

г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного

участка;

дохода для и располод) все вышеперечисленное.

При оценке застроенного земельного участка по технике остатка земли используются все нижеперечисленные показатели, за исключением:

а) чистого операционного дохода, приносимого земельным участком

женным на нем зданием;

б) нормы дохода на капитал для земельного участка;

в) нормы возврата капитала для земельного участка;

г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;

д) используются все вышеперечисленные показатели.

Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под многоэтажную жилищную застройку в городе?

а) местоположение;

б) плодородие почвы;

в) величина доходов населения;

г) инженерно-геологические характеристики земли;

д) все факторы оказывают существенное воздействие.