1.1. понятие недвижимости

1.1. понятие недвижимости

Недвижимое имущество это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и

над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского

кодекса:

НЕДВИЖИМОСТЬ

В определении ГК РФ

Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано:

земельные участки

участки недр

обособленные водные объекты

Обязательность государственной

регистрации:

земельные участки

участки недр

обособленные водные объекты

леса

леса

многолетние насаждения

здания

сооружения многолетние насаждения

здания

сооружения

морские суда воздушные суда суда внутреннего плавания космические объекты

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Приведем следующие общеизвестные определения недвижимого имущества:

«Недвижимое имущество это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».1

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».2

«Недвижимое имущество реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».3

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».4

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. В общем случае это справедливо. Хотя здесь необходимо уточнить сущность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество» и «объект недвижимости». Понятие «недвижимость» определяет правовые отношения объекта собственности, т. е. совокупность прав на объект собственности. Часто встречающееся деление объектов недвижимости на недвижимое и движимое имущество5 также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью. При делении по физической сущности объекты следовало бы классифицировать как связанные с землей и не связанные с землей. Таким образом, более корректным будет употребление понятия объекты недвижимости, а не недвижимое имущество или недвижимость.

1 Оксфордский толковый словарь по бизнесу. М., 1995: С. 543.

2 Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е. А. Суханова. М.,

1992. С. 110 115.

3 Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). М.,

1992. С. 268.

4 Свод законов Российской империи: свод законов гражданских. Пг., 1914. Т. 10. Ч. 1. С. 71.

5 Пп. 1, 2 ст. 130; пп. 1, 2, 4, 6 ст. 131; п. 1 ст. 132 ГК РФ.

6 Использованы материалы с http://www.valuer.ru/ocenshik/s049805. Лурье Е. Б., Михайлов Л. Н. Корректность определения понятий, связанных с термином «недвижимость».

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность.6

В русском языке до недавнего времени понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что «недвижимость» (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты». В XIX веке в России были широко распространены понятия имение, поместье, что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой.

История терминологии английского языка позволяет выявить следующие значения понятий estate, property, real:

estate поместье, имение, имущество, состояние;

property собственность, право собственности, свойство, качество;

real действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный, (эконом.) реальный, (юрид., эконом.) недвижимый, (философ.) вещественный, материальный, (специальн.) истинный, (юрид.) вещный, (математ.) вещественный, действительный.

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект (real estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property).

Вышеприведенные положения позволяют прийти к следующим выводам:

Английская интерпретация недвижимости имеет отдаленные по смыслу термины estate и property, каждый из которых вместе с термином real образует отдельные понятия, характеризующие соответственно физический объект и совокупность прав (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность).

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым

До введения в действие первой части ГК РФ1 в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Основные фонды (без машин и оборудования) составная часть недвижимого имущества, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды».