3. доходный метод оценки недвижимости.

3. доходный метод оценки недвижимости.

Доходный метод это способ оценки стоимости недвижимости, согласно которому рыночная стоимость рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов.

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость.

Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:

текущие денежные поступления;

экономия на налогах;

будущие доходы от арендной платы;

доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

экономия на налогах при перепродаже.

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости. Среди доходных методов наибольшее распространение получили два метода: прямой капитализации и капитализации доходов.

Метод прямой капитализации является наиболее простым. Согласно этому методу рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле:

v = NO1

R

где NOI годовая чистая операционная прибыль от объекта; R норма капитализации.

Годовая чистая операционная прибыль от объекта недвижимости (NOI) -разность между валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и суммой затрат на содержание объекта и всевозможных убытков.

Оценочная норма капитализации (R), которая означает ставку, используемую в технике приведения потока дохода к его текущей стоимости, определяется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее время и текущей норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в настоящее время.

Метод прямой капитализации исходит из предположения, что годовой доход (прибыль) от приобретения и владения недвижимостью в динамике будет приблизительно одинаковым. Это касается и нормы доходности. Но на практике по многим причинам годовые доходы, получаемые владельцем недвижимости, колеблются в значительном диапазоне. В этих условиях не является постоянной и норма капитализации.

В этом случае используется метод капитализации дохода, или метод дисконтирования денежных потоков. При этом методе задача оценщика заключается в том, чтобы экономически обосновать целесообразность покупки объекта недвижимости при определенной заданной рыночной цене. Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) разницу между суммой приведенной стоимости доходов и размером инвестиций, вложенных в недвижимость.

Если NPV окажется положительной величиной, то недвижимость целесообразно приобретать, если отрицательной нецелесообразно.

Величина NPV означает целесообразность приобретения недвижимости, но она не характеризует доходность (эффективность) вложения инвестиций в недвижимость.

Компаундиг (англ. compounding составление) это процесс перехода от сегодняшней (т.е. текущей) стоимости капитала к его будущей стоимости.

Процесс, противоположный компаудингу, представляет собой дисконтирование.

Дисконтирование это процесс определения сегодняшней (т.е. текущей) стоимости денег, когда известна их будущая стоимость.

Дисконтирование дохода применяется для оценки будущих денежных поступлений (прибыль, проценты, дивиденды) с позиции текущего момента.

Инвестор, сделав вложение капитала, должен руководствоваться следующими положениями:

во-первых происходит постоянное обесценение денег;

во-вторых желательно периодическое поступление дохода на капитал, причем в размере не ниже определенного минимума.

Инвестор оценивает, какой доход он может получить в будущем и какую максимально возможную сумму финансовых ресурсов допустимо вложить в данное дело.

Эта оценка производится по формуле:

K Kt = (1 + n)t

где К текущая оценка размера вложения капитала, т.е. с позиции исходного периода, когда делается первоначальный вклад, руб.;

К размер вложения капитала к концу t-го периода времени с момента вклада первоначальной суммы, руб.;

n коэффициент дисконтирования (т.е. норма доходности или процентная ставка); t фактор времени (число лет или количество оборотов капитала).

Для измерения динамики экономических процессов за какой-то период

используется относительный показатель индекс. Индексы могут использоваться:

как прием анализа динамики показателей;

как экономический инструмент государственного регулирования.

В последнем случае индексация это способ сохранения реальной величины денежных ресурсов (капитала и доходов) по их покупательной способности в условиях инфляции.

Индексация применяется для увеличения заработной платы, пенсии, доходов, т.е. обеспечивается гарантированный уровень затрат и доходов.

Индексация применяется также при страховании валютных рисков.

При анализе и прогнозе финансовых ресурсов необходимо также учитывать изменение цен, для чего используют индексы цен.

Индекс цен показатель, характеризующий изменение цен за определенный период времени. Различаются индивидуальный (однотоварный) и общий (или групповой) индексы.

Индивидуальный индекс исчисляется как отношение цены конкретного товара отчетного периода (Р1) к цене базисного периода (РО):

i = Pl

Po

. Z P1g1 ІЦ Z Pog1

Общий индекс цен (іц) определяется на базе агрегатного индекса: где g1 -количество товаров, реализованных за отчетный период.

Оценка инвестиционных решений хозяйствующего субъекта позволяет обосновывать рациональное использование различных ресурсов.

Управление финансовой деятельностью

организации