3.8. закладная и другие ипотечные ценные бумаги

3.8. закладная и другие ипотечные ценные бумаги

3.8.1. Закладная

Определение. Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет права ее владельца в соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимого имущества) на получение денежного обязательства или указанного в нем имущества.

Основанием для выпуска закладной служит обязательное заключение договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества).

Основные характеристики. Закладная имеет следующие характерные качества:

долговая;

документарная;

срочная; выпускается на срок, на который заключается договор об ипотеке;

именная;

неэмиссионная;

доходная.

Обязательные реквизиты. Как всякая ценная бумага, закладная имеет обязательные реквизиты;

наименование — закладная;

имя залогодателя и его адрес;

имя первоначального залогодержателя и его адрес;

название денежного обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

имя должника (если он не залогодатель) и его адрес;

размер суммы обязательства (включая проценты) или порядок ее определения;

• сроки уплаты суммы (сумм) обязательства;

описание имущества, передаваемою в залог, его местонахождение и денежная оценка;

наименование права, в силу которого имущество, передаваемое в залог, принадлежит залогодателю, и органа регистрации этого права с указанием реквизитов регистрации и сроков его действия;

наличие прав третьих лиц на закладываемое имущество;

подписи залогодателя и должника;

время и место нотариального удостоверения договора об ипотеке и сведения о его государственной регистрации.

Отличительной особенностью «оформления» закладной является тот факт, что она может быть очень «объемной» ценной бумагой. Кроме (как, например, в векселе) добавочного листа (аллонжа) для осуществления индоссаментов, она может иметь неограниченное число приложений, т. е. других документов, в которых указываются условия ипотеки или права по закладной, повторяющие положения договора об ипотеке или развивающие их. Все такого рода добавочные листы и всевозможные приложения (если в них содержится соответствующее указание) являются неотъемлемой частью закладной как единой ценной бумаги.

Порядок выпуска. Выпуск закладной включает ряд действий:

заключение договора об ипотеке. Выпуск закладной неразрывно связан с наличием договора об ипотеке. Последний вполне может иметь место и без выпуска закладной, но выпуск закладной без такого договора невозможен вообще. Закладная как ценная бумага появляется только тогда, когда в указанном договоре содержится положение о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной;

составление (выписка, оформление) закладной лицом (залогодателем), которое передает свое имущество в залог по обязательству другому лицу (залогодержателю). При этом сам залогодатель не обязательно является должником перед залогодержателем, а может быть гарантом исполнения должником своих обязательств перед залогодержателем и должником;

передача закладной первоначальному залогодержателю. Выдача закладной осуществляется органом государственной регистрации договора об ипотеке, но только после государственной регистрации самого договора.

Главная экономическая причина, по которой залогодержатель может быть заинтересован в наличии у него закладной по договору об ипотеке, состоит в том, что он может ее при необходимости снова превратить в деньги. Залогодержатель не исключает возможности того, что денежные средства, которые он дал взаймы владельцу недвижимости, могут понадобиться ему раньше, чем последний обязан их вернуть в соответствии с заключенным договором. Продав по индоссаменту закладную, залогодержатель получает необходимые ему денежные средства, а покупатель закладной становится новым залогодержателем.

Регистрация закладной, как при ее выпуске, так и при дальнейшей передаче, осуществляется в органе государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Запрещается выпуск закладных, если предметом ипотеки выступаю!:

предприятие как единый имущественный комплекс;

земельные участки, подпадающие под действие Федерального закона «Обипотеке (залогенедвижимости)^

леса;

права аренды на перечисленные объекты.

Не разрешается выпуск закладных в том случае, когда сумма долга по договору об ипотеке не может быть определена ни на момент его подписания, ни в дальнейшем.

Обращение. Передача прав по закладной осуществляется в том же порядке, что и по векселю, т. е. путем совершения на ней (или на добавочном листе к ней) передаточной надписи (индоссамента) и передачи ее новому владельцу. Никаких ограничений по обращению закладной нет.

Как и другие ценные бумаги, закладная может передаваться в залог, быть объектом купли-продажи, дарения, переходить по наследству и т.д.

В случае, если новый (а не первоначальный) законный владелец закладной обнаружит ее несоответствие, согласно договору об ипотеке, обязательству, которое обеспечивается закладной, верным считается содержание закладной, и ее владелец может потребовать от ее составителя устранения выявленного несоответствия путем аннулирования существующей закладной и выдачи ему новой, если только он сделает это сразу же, как только ему это стало известно. При этом все убытки, возникшие в данной ситуации, несет составитель закладной.