§ 3. изъятие из оборота и ограничение в обороте земельных участков
§ 3. изъятие из оборота и ограничение в обороте земельных участков
Понятие "оборот земельных участков" базируется на общих положениях об оборотоспособности гражданских прав, сформулированных в Гражданском кодексе РФ, как способности вещей служить объектом гражданско-правовых сделок, в результате которых возможен переход прав на вещи от одного лица к другому. В пункте 3 ст. 129 ГК РФ содержится важное положение, конкретизирующее общие представления о том, что объекты гражданских прав могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) на основании договоров купли-продажи, аренды, дарения, обмена, завещания, залога, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.
Понятие "оборот земельных участков" позволяет более четко уяснить правовой режим собственности на землю граждан и юридических лиц, установить особый юридический режим приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как одного из оснований возникновения права собственности граждан и юридических лиц на землю.
Понятие "оборот земельных участков" может быть использовано также при классификации объектов приватизации, которая может быть проведена в
зависимости от возможности преобразования государственной и муниципальной
собственности в частную. По этому критерию земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, подразделяются на земельные участки: 1) подлежащие приватизации, т.е. передаче собственником в собственность граждан и юридических лиц; 2) приватизация которых запрещена;
3) приватизация которых ограничена или осуществляется в особом порядке.
В законодательстве содержится понятие "ограниченный оборот" как принадлежность объекта лишь определенным участникам или нахождение в
обороте по специальному разрешению публичных властей и "запрещенный
оборот" на основе специальных правил, запрещающих совершение отдельных гражданско-правовых сделок, в том числе купли-продажи, с определенными видами имущества, которое сохраняется в государственной или муниципальной собственности и не подлежит приватизации.
Изъятие вещи из гражданского оборота означает, что эта вещь не может быть свободно приобретаема гражданами и юридическими лицами, она не продается и не покупается. Изъятые из гражданского оборота земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Это означает, что такие земельные участки не могут быть объектами гражданско-правовых сделок, в результате которых возможно изменение права государственной и муниципальной собственности при его переходе от продавца государства и муниципального образования к покупателю гражданину и юридическому лицу.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретение которых в собственность граждан и юридических лиц возможно только на основании особого разрешения публичных властей или в особом порядке, называются ограниченными и обороте. Такое понимание ограниченной оборотоспособности земельных участков следует из п. 2 ст. 27 ЗК РФ, где устанавливается, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
является одной из важнейших частей земельного законодательства. В совокупности с правовыми нормами Земельного кодекса РФ он содержит систему мер по государственному регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения, которая включает: ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения; ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения; организационный механизм регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения; ответственность за нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения содержат:
специальные условия изменения целевого назначения земель
сельскохозяйственного назначения;
ограничения по изменению целевого назначения по видам земель сельскохозяйственного назначения (ценные и особо ценные земли
сельскохозяйственного назначения);
специальный порядок изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.
Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения включают:
ограничения оборотоспособности по отдельным видам земель;
ограничения оборотоспособности по субъектам;
ограничения оборотоспособности по предельному размеру земельных участков, которые могут принадлежать одному субъекту или группе субъектов.
Меры по ограничению оборота земель сельскохозяйственного назначения
обеспечиваются правовыми нормами о признании сделок, совершенных с нарушением ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения, недействительными. В установленных федеральным законом случаях применяются иные последствия нарушений ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения.
Нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения влечет установленную юридическую ответственность, а также может
привести к неблагоприятным последствиям для собственника земельного участка,
землевладельца, землепользователя и арендатора земельного участка в виде принудительного прекращения права на земельный участок.
Земельные участки, ограниченно оборотоспособные, подразделяются на восемь групп. К первой группе относятся земельные участки, находящиеся в
пределах особо охраняемых природных территорий, за исключением земель государственных природных заповедников и национальных парков. К этой группе
объектов относятся также земельные участки государственного лесного фонда и занятые водными объектами, находящимися в государственной и муниципальной
собственности.
Среди объектов гражданских прав, оборот которых может быть ограничен,
закон выделяет особо охраняемые водные объекты, к их числу относятся
природные водные экосистемы, имеющие особое природоохранное, научное,
культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.
Подобного рода объекты полностью или частично, постоянно или временно изымаются из хозяйственной деятельности на основании решений
соответствующих органов исполнительной власти по представлению органа
исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда и органа государственной власти в сфере отношений, связанных с охраной окружающей среды.
Во вторую группу ограниченных в обороте объектов включены земельные участки, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия
народов Российской Федерации, включенными в список всемирного культурного
наследия, историко-культурными заповедниками и объектами археологического наследия.
К третьей группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной
промышленности, таможенных нужд и расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, за исключением тех земельных
участков, которые изъяты из оборота согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
На основании особых правил осуществляется владение, пользование и распоряжение в соответствии с требованиями, установленными Федеральным
законом от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ "Об обороне", земельными участками,
находящимися в федеральной собственности и предоставленными для обеспечения обороны страны и безопасности государства на праве постоянного (бессрочного) пользования органам военного управления, объединениям, соединениям, воинским частям, учреждениям, предприятиям и другим военным организациям.
К четвертой группе ограниченных в обороте объектов относятся земли транспорта. В пункте 5 ст. 27 ЗК РФ содержится перечень земельных участков,
обеспечивающих организацию и эксплуатацию морского, речного,
железнодорожного и водного транспорта. К их числу относятся земельные участки, на которых расположены морские, речные порты, вокзалы, аэродромы и аэропорты, сооружения навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалы и терминальные комплексы в зонах формирования международных транспортных коридоров.
К пятой группе ограниченных в обороте объектов относятся земли связи,
которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и объектов связи, радиовещания, телевидения и информатики. К их числу согласно Земельному кодексу РФ относятся земельные участки, на которых находятся эксплуатационные предприятия связи, кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и радиофикации, наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи, наземные сооружения и инфраструктура спутниковой связи.
К шестой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения космической деятельности. В Законе
РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности" содержится
обширный перечень объектов наземной космической инфраструктуры, которые находятся в федеральной собственности и передаются в хозяйственное ведение государственных организаций, осуществляющих их эксплуатацию. Владение такими земельными участками, на которых размещаются объекты наземной космической инфраструктуры, а также землями в прилегающих к ним зонах отчуждения, осуществляется на праве либо постоянного (бессрочного)
пользования, либо аренды, либо ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута).
К седьмой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные
участки, предоставленные для производства ядовитых веществ и наркотических средств.
К восьмой группе ограниченных в обороте объектов относятся земельные участки, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами,
подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
В соответствии с принципом общегосударственной значимости государственного и муниципального имущества Земельный кодекс РФ выделяет
следующие категории земельных участков, занятых объектами, которые
находятся в федеральной собственности и не могут быть приобретены на основе коммерческих сделок в собственность гражданами и юридическими лицами:
1) земли государственных природных заповедников и национальных парков,
для которых ввиду их особого природоохранного, научного, культурного,
рекреационного и оздоровительного значения установлен усиленный режим охраны. Закрепив правило о сохранении за государством в своей собственности земель государственных природных заповедников и земель национальных парков, Земельный кодекс РФ допускает на указанных землях передачу земельных участков в собственность граждан и юридических лиц. В границах национальных парков в отдельных случаях могут находиться земельные участки иных пользователей, а также собственников. Территории природных парков и государственных природных заказников располагаются на землях, предоставленных им в пользование, в отдельных случаях на землях иных пользователей, а также собственников;
2) земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями и сооружениями, в которых для постоянной деятельности размещаются Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы. Такие земельные участки, на которых располагаются также сооружения, линии связи и коммуникации, обеспечивающие защиту и охрану Государственной границы РФ, не могут быть объектами гражданско-правовых сделок, так как находятся в федеральной государственной собственности и предоставляются только в постоянное (бессрочное) пользование;
3) земельные участки, если на них располагаются объекты ядерной энергетики, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ. С учетом оборонной значимости ядерных материалов Федеральный закон от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" устанавливает особый правовой режим для ядерных материалов, радиоактивных отходов, ядерных установок, радиоактивных источников и пунктов хранения, находящихся в федеральной собственности либо имеющих федеральное или межрегиональное значение. Земельные участки для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов охранения не подлежат передаче в частную собственность и не могут быть отчуждаемы либо закладываемы, так как согласно ст. 28 указанного Закона они предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование и изымаются из частного оборота.
Обсуждение Земля. Справочник собственника и арендатора
Комментарии, рецензии и отзывы