3.2. классификации жилых объектов недвижимости

3.2. классификации жилых объектов недвижимости

Рассмотрим классификации жилых объектов недвижимости по следующим основаниям.

1. Маркетинговый подход (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и их платежеспособности).

Жилье высокой степени комфортности (элитное). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный.3 Однако существуют общие требования к жилью данного типа.

Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

место светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение основной критерий элитности является и основным фактором ценообразования;

материал дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора;

клубность важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе квартал). Число квартир на площадке должно быть не более

1 Ст. 130 ГК РФ.

2 Ст. 25 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним».

3 В Москве, например, есть четкое разделение на жилье премиум-класса, де-люкс и элитное.

двух;

инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энергои теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой срок эксплуатации;

инфраструктура должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости;

элитное позицирование дома. Настоящий элитный дом это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда житель такого дома произносит его название, ему уже не нужно называть адрес все и так поймут, о чем идет речь;1

управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.

Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;

хороший вид из окон, ориентацию окон более чем на одну сторону света, обязательный учет розы ветров в проекте дома;

индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);

минимальный размер квартир 50...60 м (максимальный определяет заказчик) при высоте потолка 2,8...3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации близких к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м2);

наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика;

высокую степень звукои теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя; надежные металлические

двери;

конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;

эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры,

телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;

круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;

парковку для машин.

Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

Например, «Жемчужина Петербурга», «Янтарный берег», «Золотая долина», «Изумрудный остров», «Глория-парк», «Северное сияние», «Бельведер», «Консул», «Золотая гавань», «Морской каскад», «Монблан» и др.

Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:

дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

дома постройки 1917 конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

«сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

первичное место постоянного проживания;

вторичное загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода; третичное - предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Сейчас, в начале третьего тысячелетия, в России второе рождение обрела мансарда,1 которая может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад) или как самостоятельная жилплощадь и может быть зарегистрирована как объект недвижимости.

1 В XVII в. французский архитектор Франсуа Мансар при строительстве дворца Мезон-Лаффит решил использовать многочисленные чердачные помещения в качестве дополнительной жилой площади. Решение было простым и гениальным: он снабдил кровлю дворца роскошными окнами. Впервые в истории маленькие тесные комнаты обрели статус апартаментов. В честь Мансара подобные помещения стали называть мансардами.

2 В Петербурге первые дома на крыше появились лишь несколько лет назад. Сегодня их несколько десятков большинство сосредоточено на Васильевском острове. На вторичном рынке единовременно предлагается всего 5-6 таких объектов.

В последнее время на рынке жилой недвижимости появились отдельные дома на крыше пентхаусы. «Родовые» признаки пентхауса: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид площадь не менее 150...200 м . Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту.