примечания

 примечания

 ─────────────────────────────────────────────────────────────────────────

 *(1) См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с послед. изм.).

 *(2) См., например: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006 и др.

 *(3) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004 (принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства).

 *(4) См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995; Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1999; Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913; Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 и др.

 *(5) См.: Бабкин С.А. Оновные начала организации оборота недвижимости. М., 2001; Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М., 2000.

 *(6) Подробнее см.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 1-9.

 *(7) Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С. 186.

 *(8) Покровский И.А. Указ. соч. С. 200.

 *(9) См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1. С. 251-259.

 *(10) См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 143.

 *(11) Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 1. С. 253. Подтверждением этому является появление в конце XV в. писцовых книг, представлявших оценочное описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий и служивших законным удостоверением владения. Однако, как отмечает К.П. Победоносцев, право ими не устанавливалось, так как основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг. См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. СПб., 1896. С. 262.

 *(12) О времени создания специальных учреждений приказов, называвшихся также "избами", "палатами", "дворами", "четями" (или "четвертями"), возникших для руководства различными хозяйственными, в том числе финансовыми делами, см., напр.: Карамзин Н.М. История государства Российского. Тула, 1990. Т. 6. С. 38; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 144 и др.

 *(13) См.: Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2002. С. 17.

 *(14) См.: Павлов П.Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. N 1. С. 36.

 *(15) Соборное Уложение 1649 г.: Текст, комментарии / Рук. авт. кол. Л.Г. Маньков. Л., 1987. С. 89.

 *(16) Это также было связано с желанием Петра I пресечь злоупотребления в приказах со стороны подьячих. См.: Павлов П.Н. Указ. соч. С. 36.

 *(17) См.: Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д, 1995. С. 488.

 *(18) В Палате крепостных дел должны были совершаться все акты по поводу недвижимости под надзором губернаторов и воевод, при участии правительственных органов, с обязательным привлечением свидетелей. Причем надсмотрщик и члены палаты должны были наблюдать за законностью акта и правильным поступлением пошлин, после чего акты вносились в особые книги.

 *(19) Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 268.

 *(20) Там же. С. 270

 *(21) Именной указ от 7 ноября 1775 г. "Учреждение для управления губерний Всероссийской империи" // Полное собрание законов Российской империи. Собрание I. 1866. Т. 20. N 14392. Вместо прежних трех ступеней областного деления (губерния, провинция, уезд) остались только две губерния и уезд, в основу образования которых была положена определенная численность населения.

 *(22) Отказ, по замыслу законодателей, имел целью окончательно и безусловно укрепить имущество за лицом, которое бесспорно владело им в течение двух лет после формального объявления о вводе.

 *(23) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 192.

 *(24) Полное собрание законов Российской империи. 1866. N 43187.

 *(25) Там же. N 43186.

 *(26) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 147-148.

 *(27) Покровский И.А. Указ. соч. С. 201.

 *(28) Права на недвижимое имущество в России исторически именовались вотчинными правами.

 *(29) См.: Гражданское уложение. Книга третья. Вотчинное право: Проект. СПб., 1902.

 *(30) Проект вотчинного устава // "Ж.М.Ю.". 1899. N 1. С. 4.

 *(31) Однако бесповоротность в соответствии со ст. 8 проекта Устава не распространялась на права, приобретенные по возмездной сделке либо недобросовестным приобретателем.

 *(32) Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1998. С. 4.

 *(33) См.: Закон СССР от 6 марта 1990 г. (с послед. изм.) // ВВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164. (Не применяется.)

 *(34) См.: Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. (с послед. изм.) // Ведомости СНД РСФСР. 1990. N 30. Ст. 164. (Утратил силу.)

 *(35) См.: Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик. Утверждены 31 мая 1991 г. ВС СССР // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

 *(36) Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959. (Не действует.)

 *(37) См.: Закон РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"; Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1229 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"; Указ Президента РФ от 29 декабря 1991 г. N 341 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий"; Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий".

 *(38) См.: Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. N 1552-1. (Утратил силу.)

 *(39) См.: Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

 *(40) См.: Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768. (Утратил силу.)

 *(41) См.: Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 44. Ст. 4191. (Утратил силу.)

 *(42) См.: Брагинский М.И. Указ. соч. С. 3.

 *(43) См.: Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 50. Ст. 4868. (Утратил силу.)

 *(44) См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

 *(45) См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ (с послед. изм.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

 *(46) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с послед. изм.).

 *(47) Приказ Минюста России N 83, Мингосимущества России N 172, Минземстроя России N 23 от 22 июля 1998 г. (Утратил силу.) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. N 20.

 *(48) Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288. (Утратило силу с 1 января 2005 г.); Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2004 г. N 627.

 *(49) Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ.

 *(50) Словарь русского языка / Под ред. С.И. Ожегова. М., 1978. С. 802.

 *(51) Словарь по этике. М., 1981. С. 374.

 *(52) Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 22.

 *(53) См.: Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенникова. М., 1999. С. 39.

 *(54) Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2003. С. 68.

 *(55) Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. Волгоград, 1998. С. 7

 *(56) Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный комментарий П.В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2001. С. 3

 *(57) Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2005. С. 18-19.

 *(58) Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 75.

 *(59) Там же.

 *(60) Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 1997. С. 7.

 *(61) Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2004. С. 6.

 *(62) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 225.

 *(63) Постановление Правительства РФ от 3 июля 1998 г. N 696 // СЗ РФ. 1998. N 28. Ст. 3354.

 *(64) Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 // РГ. 1993. 25 дек.

 *(65) В настоящий момент в Государственной Думе находится очередной проект закона, содержащий критикуемые предложения.

 *(66) Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 71.

 *(67) Аппак Т.Д. Указ. соч. С. 7.

 *(68) Он именуется также иногда принципом публичности (см., например: Скворцов О.Ю. Указ соч. С. 145-146), однако под публичностью понимается также и принцип, характеризующий правовое значение акта регистрации. С учетом этого обстоятельства автор полагает, что начало открытости реестра следует именовать принципом гласности.

 *(69) Бабкин С.А. Указ. соч. С. 146.

 *(70) Вопрос об объекте регистрации по российскому законодательству будет рассмотрен специально в разделе 2.5.

 *(71) См.: Аппак Т.Д. Указ. соч. С. 15; Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М., 2000; Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2002. С. 16; Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. : канд. юрид наук. М., 2004. С. 10.

 *(72) Против такой классификации выступает В.В. Чубаров, который полагает, что "едва ли имеются основания, хотя это и делается порой в литературе, противопоставлять мировые системы укрепления прав на недвижимость по чисто формальному признаку регистрация прав и регистрация документов (сделок с недвижимостью)" (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 299).

 *(73) Так, например, согласно законодательству Италии регистрация перехода вещных прав на недвижимость может происходить в форме регистрации документов (сделок с недвижимостью). Однако это не меняет сути подобной регистрации. Она, как и в большинстве стран континентальной Европы, имеет здесь правообразующее значение.

 *(74) О правовом значении регистрации по российскому законодательству см. в разделе 2.3.

 *(75) Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М., 2004. С. 251.

 *(76) Там же. С. 255.

 *(77) Покровский И.А. Указ. соч. С. 200.

 *(78) Роберт Торренс, руководитель вотчинного учреждения Южной Австралии, который, став депутатом местного парламента, в 1858 г. инициировал принятие закона, действующего с некоторыми изменениями до сих пор.

 *(79) Ельяшевич В.Б. Указ. соч. С. 69.

 *(80) Покровский И.А. Указ. соч. С. 200.

 *(81) Ельяшевич В.Б. Указ. соч. С. 40.

 *(82) Гражданское уложение Германии / Пер. с нем. М., 2004. С. 255.

 *(83) Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 143.

 *(84) Так, вполне возможно классифицировать системы регистрации по органам, которые ее осуществляют: специализированные поземельные бюро (применяется, например, в Швейцарии, Квебеке (Канада), Калифорнии (США), Австралии, Чехии, Италии, Франции); суды основного звена (применяется, например, в Германии, Польше, Сербии, Черногории); нотариальные органы (применяется, например, в Болгарии). (См., например: Бабкин С.А. Общие принципы организации деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость // Нотариус. N 4. 2001. С. 61-65).

 *(85) См. в разделе 1.1.

 *(86) См. в разделе 1.4.

 *(87) Более подробно см. в разделе 2.3.

 *(88) Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 1998. С. 51.

 *(89) Более подробно о значении государственной регистрации для определения правового положения добросовестного приобретателя недвижимости см. разделе 2.4.

 *(90) Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2002. С. 8.

 *(91) Там же. С. 21.

 *(92) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 317.

 *(93) Аппак Т.Д. Указ. соч. С. 7-8. См. также: Дзуцева М.Р. Указ. соч. С. 10; Гребнева Н.Е. Указ. соч. С. 16; Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2000. С. 16.

 *(94) См.: Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 79-81.

 *(95) См.: Системы регистрации прав на недвижимое имущество. С. 6.

 *(96) Более подробно о соотношении регистрации прав и сделок см. в разделе 2.5.

 *(97) Пункт 3 введен Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ.

 *(98) Введена Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ.

 *(99) При этом предусмотренные ст. 31.1 положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. (п. 9 ст. 33 Закона о регистрации).

 *(100) Хотя поводом для рассмотрения послужили именно обращения добросовестных приобретателей недвижимого имущества.

 *(101) Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева".

 *(102) Там же.

 *(103) См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 142-147.

 *(104) См.: Кирсанов А.И. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 77-82.

 *(105) См.: Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2005. N 1. С. 39-40.

 *(106) См.: Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 289-298.

 *(107) См.: Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2001.

 *(108) См.: Толковый словарь русского языка // Под ред. Б.М. Волна и Д.Н. Ушакова. М., 1939. Т. 3. С. 827; Словарь русского языка // Сост. С.И. Ожегов. М., 1953. С. 543; Даль В.И. Толковый словарь // Сост. В. Даль. М., 1955. Т. I. С. 431; Словарь иностранных слов. 6-е изд. // Под ред. Ф.Н. Петрова. М. С. 520; БСЭ. 2-е изд. Т. 34. С. 529.

 *(109) Братусь С.Н. Принципы советского гражданского права // Правоведение. 1960. N 1. С. 48; Он же. Предмет и система советского гражданского права. М., 1963. С. 135.

 *(110) В мировой практике осуществление регистрации государственными органами является наиболее распространенным, но не единственным. Так, например, в Испании регистраторы не являются государственными служащими, в Болгарии регистрацию осуществляют нотариусы.

 *(111) Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело N 3-126/94.

 *(112) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 86.

 *(113) Там же. С. 87.

 *(114) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 88-89.

 *(115) Однако наличие на руках свидетельства о регистрации далеко не всегда означает то, что лицо, указанное в свидетельстве, является правообладателем в настоящий момент. Более надежную гарантию представляет выписка из Единого государственного реестра прав.

 *(116) Более подробно об этом см. в разделе 2.1.

 *(117) См.: Бабкин С.А. Системы регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт зарубежных стран. С. 242-245.

 *(118) Там же. С. 225.

 *(119) Следует отметить, что упоминание о правопритязаниях и заявленных правах требования появилось в данной норме только в 2003 г. на основании Федерального закона от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

 *(120) Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ.

 *(121) Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ (вступил в силу 26 января 2007 г.).

 *(122) Утверждена приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226.

 *(123) Определенный небольшой шаг в расширении полномочий нотариуса при государственной регистрации сделан Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Этот закон внес дополнения в ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате и дал право нотариусам "представлять в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация".

 *(124) Хотя правильнее было бы говорить о заявителях, так как далеко не все лица, обращающиеся в регистрирующий орган, являются обладателями прав.

 *(125) Давая характеристику правового института, укажем, что под правовым институтом понимается система "взаимосвязанных, взаимодополняемых по своему назначению норм, регулирующих относительно обособленную совокупность взаимосвязанных общественных отношений". Подробнее см.: Система советского законодательства // Под ред. И.С. Самощенко. М., 1980. С. 20-21.

 *(126) Алексеев С.С. Структура советского права. М., 1975. С. 125-127.

 *(127) Михольская В.В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 54.

 *(128) Волынцева А.В. Указ. соч. С. 61.

 *(129) См.: Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 8.

 *(130) См.: Чубаров В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С. 60.

 *(131) См.: Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 22-23.

 *(132) Пашенько С.Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъекте Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2002. С. 7.

 *(133) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.

 *(134) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

 *(135) Административное право / Под ред. проф. Ю.М. Козлова, проф. Л.Л. Попова. М., 1999. С. 50.

 *(136) Тихомиров Ю.А. Курс административного права и процесса. М., 1998. С. 89.

 *(137) См., напр.: Агапов А.Б. Учебник административного права. М., 1999; Старилов Ю.Н. Административное право: Ч. 1. Воронеж, 1998; Бахрах Д.Н. Административное право. М., 2000.

 *(138) Обращает на себя внимание не вполне корректная формулировка данной нормы. При буквальном ее толковании возможность отказаться от регистрации у заявителя имеется только в том случае, если основанием возникновения его права является договор. Однако не совсем понятно, почему от регистрации своего права не может отказаться владелец вновь созданного объекта недвижимости, наследник или лицо, чье право установлено решением суда. С учетом изложенного было бы правильнее указать, что рассмотрение заявления о государственной регистрации может быть прекращено на основании заявления лица, которое обратилось с заявлением о регистрации.

 *(139) Яковлев В.Ф. К проблеме гражданско-правового метода регулирования общественных отношений // Антология уральской цивилистики. (1925-1989): [Сб. ст.]. М., 2001. С. 366-367.

 *(140) Антология уральской цивилистики. (1925-1989). [Сб. ст.]. М., 2001. С. 26.

 *(141) Яковлев В.Ф. Указ. соч. С. 371.

 *(142) Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 84.

 *(143) СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3302.

 *(144) СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411.

 *(145) ВВАС РФ. 1999. N 5.

 *(146) ВВАС РФ. 1996. N 10.

 *(147) Утверждено Указом Президента РФ от 2 августа 1999 г. N 954. (Утратил силу.)

 *(148) Известно, что "сущность всегда составляет основу любого объекта познания, потому что отражает внутренние содержательные характеристики и отношения, проявления, стороны". Это определение, на наш взгляд, относится и к сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Философский словарь. 5-е изд. М., 1986. С. 469.

 *(149) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 63; Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. N 8. С. 40-47.

 *(150) См.: Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 6-7.

 *(151) Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. С. 286-287.

 *(152) Подробнее см., напр.: Абдулаев М.И., Комаров С.И. Проблемы теории государства и права. СПб., 2004. С. 390.

 *(153) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 63.

 *(154) Единственным исключением из этого является позиция П.В. Скибы, которая формулируется следующим образом: "Многие ученые-цивилисты считают, что государственная регистрация это акт государственного органа, устанавливающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности. Государственная регистрация действительно является актом государственного органа, но этот акт имеет другой правовой характер. Он, как некоторые иные акты государственных органов, не порождает гражданских прав и обязанностей и не влечет административных последствий. Само возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения здесь поставлено в зависимость от сделки, заключаемой и исполняемой сторонами. Государственный акт в виде регистрации "легализует" и "подтверждает" перед третьими лицами не только возникшее правоотношение, но и те правовые последствия, наступление которых стороны желали" (Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2001). Таким образом, отрицая способность государственной регистрации порождать правовые последствия, автор данной точки зрения практически не признает регистрацию юридическим фактом, называя ее тем не менее актом государственного органа. Между тем невозможность государственной регистрации непосредственно породить гражданско-правовые отношения, не означает, что акт государственной регистрации вообще не влечет правовых последствий, поскольку этот акт порождает эти последствия только в рамках юридического состава.

 *(155) См.: Юсупов В.А. Правоприменительная деятельность органов управления. М., 1979. С. 100-101; Васильев Р.Ф. Определение понятия актов органов управления в науке советского административного права // Вестник МГУ. М., 1975. Серия "Право". N 6. С. 21; Новоселов В.И. Законность актов органов управления. М., 1967. С. 10.

 *(156) Развернутая критика позиции противников признания государственной регистрации ненормативным актом содержится в работе В.В. Чубарова (См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 306-311).

 *(157) В своем постановлении по одному из дел ФАС Северо-Западного округа , в частности, указал: "Государственная регистрация является ненормативным актом государственного органа, а потому дело по иску о признании акта регистрации недействительным подлежит коллегиальному рассмотрению" (постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 1999 г. N А26-2393/99-01-05/99).

 *(158) Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 68.

 *(159) "Каждый отдельный юридический факт, входя в юридический состав, то есть определенную общность фактов, находит там и только там свое признание в качестве юридического" (Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 57).

 *(160) См. в разделе 2.3.

 *(161) Об этом правильно писал, ссылаясь на судебную практику, О.Ю. Скворцов. См.: Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. С. 121.

 *(162) Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27-28.

 *(163) См.: Бабкин С.А. Указ. соч.; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.

 *(164) Недавно из перечисления в ст. 130 ГК РФ исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения (ст. 9 Федерального закона от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации"; ст. 16 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации") Это, безусловно, правильное решение законодателя, поскольку эти "объекты" отражают лишь специфику земельных участков, на которых они находятся. Автор присоединяется к позиции авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (с. 11-12), которые предлагают также исключить из числа объектов недвижимого имущества предприятия как имущественные комплексы, в связи с искусственностью такого образования.

 *(165) Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 44.

 *(166) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 96-97.

 *(167) Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996 (автор комментария Е.А. Суханов).

 *(168) Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998. С. 276.

 *(169) Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 *(170) Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 66.

 *(171) Постатейный комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. С. 16 (автор комментария Б.М. Гонгало).

 *(172) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 7.

 *(173) См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 143-145.

 *(174) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".

 *(175) Более подробно о путях решения проблемы понятия "объект незавершенного строительства" см. в разделе 3.3.

 *(176) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 48.

 *(177) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 145.

 *(178) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 49.

 *(179) Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 3. С. 96.

 *(180) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 29.

 *(181) Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. С. 45.

 *(182) Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2002. С. 18.

 *(183) Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 92.

 *(184) Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Указ. соч. С. 28.

 *(185) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 56.

 *(186) Там же. С. 204.

 *(187) Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 70.

 *(188) Принят Государственной Думой в первом чтении. На этой стадии рано детально анализировать его содержание. Однако нужно с большим сожалением отметить, что концепция этого закона не предусматривает включение в него дополнительных критериев отнесения объектов к недвижимости, хотя содержит нормы о возможности отказа в кадастровом учете объекта.

 *(189) Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 82.

 *(190) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 15-39.

 *(191) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 88, 179; Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 4.

 *(192) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12.

 *(193) См.: Суханов Е.А. Ограниченные вещные права: Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 185-186; Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.

 *(194) Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).

 *(195) О правовой природе раздела и объединения земельных участков см. в разделе 3.1.

 *(196) Автор, в частности, пишет: "Общероссийский классификатор основных фондов является официальным документом, содержащим перечень объектов недвижимости, которые создаются в различных отраслях промышленности в соответствии с техническими правилами, могут участвовать в имущественном обороте в соответствии с гражданским законодательством и должны учитываться в соответствии с правилами бухгалтерского учета" (Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. С. 365).

 *(197) Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе. С. 366.

 *(198) В проекте этого закона, принятом в первом чтении, таких критериев нет.

 *(199) Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ. (Утратил силу с 1 марта 2005 г.)

 *(200) Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 370-371.

 *(201) Утверждена приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству 4 августа 1998 г. N 37.

 *(202) Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Указ. соч. С. 243.

 *(203) Аппак Т.Д. Указ. соч. С. 8.

 *(204) Следует обратить внимание на то, что это определение не является абсолютно совершенным, поскольку не позволяет отнести к квартирам помещения, имеющие выход не в общие помещения дома, а непосредственно на земельный участок.

 *(205) Вызывает серьезные сомнения и право на существование такого объекта, как часть квартиры. Если это объект отличается как от квартиры, так и от комнаты, то возникает вопрос, что же это такое?

 *(206) Если проанализировать текст данной нормы, то мы увидим, что законодатель предлагает нам для определения доли собственника комнаты на общее имущество всего дома выразить в квадратных метрах (!) его долю в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире (при том, что такая доля является идеальной и никогда не может быть выделена в виде конкретной части помещения), а затем прибавить получившееся количество квадратных метров к площади комнаты, находящейся в собственности.

 *(207) Кузнецова О.В. Соблюдение права преимущественной покупки при отчуждении комнаты в квартире коммунального заселения // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 105.

 *(208) Приказом Министерства юстиции РФ от 14.02.2007 N 29 утверждена Инструкция об особенностях внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества.

 *(209) Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 30.

 *(210) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 53.

 *(211) Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 26.

 *(212) Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 г. N 78-Г00-61.

 *(213) Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 240.

 *(214) Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 451.

 *(215) Плотникова И.Н. Указ. соч. С. 59. В обоснование автором приводится решение Арбитражного суда Саратовской области: нежилые помещения, расположенные в подвале здания инженерно-лабораторного корпуса, не могли быть самостоятельным предметом сделки, так как являются вспомогательными, т.е. общими помещениями, принадлежащими на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном здании, пропорционально занимаемым ими площадям.

 *(216) Архив Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, дело N А56-18956/98. Аналогичные выводы содержатся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02.

 *(217) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 49.

 *(218) Степанов С.А. Указ. соч. С. 51.

 *(219) См. раздел 2.5.

 *(220) Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело N 3-116/96.

 *(221) Однако существует и иной взгляд на соотношение рассмотренных понятий. См. раздел 2.5.

 *(222) Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 (в ред. от 30 июня 2006 г.).

 *(223) До внесения изменений эта статья имела другую редакцию: "право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов".

 *(224) Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006 г.).

 *(225) Безусловно, не выдерживает критики формулировка "основанием государственной регистрации такого имущества", поскольку регистрации подлежит не имущество, а права на него.

 *(226) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ.

 *(227) Закон РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1. (Утратил силу.)

 *(228) Петрушкин В.А. Договор купли-продажи недвижимости с участием организаций и индивидуальных предпринимателей: Проблемы теории и судебно-арбитражной практики: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2001. С. 23.

 *(229) Постановление Пленума ВАС РФ от 2 декабря 1993 г. N 32.

 *(230) ВВАС РФ. 1994. N 2.

 *(231) См.: Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. С. 105-109.

 *(232) Бюллетень ВАС РФ. 1998. N 10.

 *(233) Бюллетень ВАС РФ. 1998. N 10.

 *(234) Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 306.

 *(235) Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2002. С. 8.

 *(236) См. раздел 1.3.

 *(237) Скловский К.И. Указ. соч. С. 99.

 *(238) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 67.

 *(239) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ.

 *(240) Скловский К.И. Указ. соч. С. 252.

 *(241) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 66.

 *(242) Предложения по выходу из этой ситуации изложены в разделе 1.4.

 *(243) В связи с этим представляется необоснованным учет судами степени правовой грамотности лица для обоснования добросовестности приобретения. В условиях доступности правовой помощи, по нашему мнению, должно действовать положение об абсолютной правовой грамотности лица при определении возможности знать об обстоятельствах, лишающих лицо, отчуждающее имущество, права на его отчуждение.

 *(244) См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 66-67.

 *(245) О правовых проблемах самовольного строительства см. в разделе 3.2.

 *(246) Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. С. 322-323.

 *(247) Об этом см. также в разделе 4.5.

 *(248) См.: Гражданское право // Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2000. Т. 1. С. 102.

 *(249) См.: Гражданское право. Т. 1. С. 590-591.

 *(250) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 80.

 *(251) Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 19.

 *(252) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 82.

 *(253) См., напр.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 94-96; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. : д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 30-31.

 *(254) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

 *(255) См.: Приказ Минюста России от 6 августа 2001 г. "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // РГ. 2001. 22 авг.

 *(256) Постановление Правительства РФ от 3 сентября 2003 г. N 546 "О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 *(257) См. в разделе 2.3.

 *(258) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 82.

 *(259) Скловский К.И. Указ. соч. С. 227.

 *(260) Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 50. Ст. 4868.

 *(261) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 *(262) Подробнее см.: Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. СПб., М., 1881. Т. 2. С. 647-648; Словарь синонимов русского языка. М., 1986. С. 305; Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. С.И. Ожегова. М., 1988. С. 357.

 *(263) Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. Теоретико-информационный аспект. Саратов, 1994. С. 59.

 *(264) Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999. С. 13-14.

 *(265) Там же. С. 52.

 *(266) Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 175.

 *(267) Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование). М., 1997. С. 82.

 *(268) Камышанский В.П. Указ. соч. С. 78-79.

 *(269) Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ.

 *(270) Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 177.

 *(271) Следует также учитывать, что в п. 18 Правил в 2006 г. внесены достаточно существенные изменения, касающиеся перечня необходимых сведений (п. 5 постановления Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. N 710 "О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Поэтому требования данной нормы в новой редакции могут распространяться только на документы, составленные после ноября 2006 г.

 *(272) Нужно заметить, что согласно первоначальной редакции ст. 19 Закона о регистрации приостановление регистрации было возможно только в случае сомнений в подлинности документов.

 *(273) Хотя Законом о регистрации регистратору такого права не предоставлено, что можно также отнести к недостаткам этого закона.

 *(274) См. раздел 3.2.

 *(275) Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 146.

 *(276) Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 291.

 *(277) Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 253.

 *(278) В то же время не очень понятно, почему здесь упоминается только одна обеспечительная мера арест. Регистрации, на наш взгляд, подлежат и иные меры обеспечения иска, которые могут быть приняты судом, например, запрет производить регистрацию прав в отношении определенного имущества, запрет правообладателю совершать в отношении недвижимого имущества определенные сделки и пр.

 *(279) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.

 *(280) Приказ Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества".

 *(281) Идея предупреждения о законном залоге при подаче документов представляется малопродуктивной. В ряде регистрирующих органов документы принимаются работниками, не являющимися регистраторами и не обладающими необходимой квалификацией. Кроме того, такой порядок предполагает внимательное изучение содержания представленных документов уже при их подаче, что вряд ли возможно.

 *(282) См. раздел 2.4.

 *(283) Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04.

 *(284) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (с изм. и доп. от 18 июля 2006 г.).

 *(285) Введено Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

 *(286) Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2005. С. 213.

 *(287) См. раздел 2.3.

 *(288) См. раздел 2.7.

 *(289) См. раздел 3.2.

 *(290) Введено Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

 *(291) См. раздел 1.3.

 *(292) Утверждена приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226.

 *(293) Введено Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

 *(294) Более подробно см. в разделе 4.5.

 *(295) Введено Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

 *(296) Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ.

 *(297) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ.

 *(298) Исключением из этого правила является п. 4 ст. 21 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому "при наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом".

 *(299) Федеральный закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ.

 *(300) См. раздел 3.4.

 *(301) Автор не является сторонником концепции, согласно которой моментом возникновения вновь созданного объекта недвижимости является момент государственной регистрации права на него (см. раздел 2.1).

 *(302) Постановление Совмина СССР от 23 января 1981 г. N 105 (в ред. от 30 декабря 1988 г.).

 *(303) Существует также мнение, что это относится только к объектам, которые созданы после 31 января 1998 г.