7. рынок недвижимости как часть финансового рынка

7. рынок недвижимости как часть финансового рынка

-х

8. Участники процесса финансирования недвижимости

-XI

Недвижимость — это финансовый актив. Он создается путем вложения капитала и трудом человека. Развитие недвижимости происходит с высокими затратами, вследствие этого возникает необходимость привлечения заемных средств и т. п. В связи с вышесказанным, рынок недвижимости — это один из секторов финансового рынка.

Сложной экономической системой, которая включает совокупность определенных процедур и институтов, направленных на взаимодействие покупателей и продавцов, выступает финансовый рынок.

Под финансовым рынком понимают сферу проявления возникших экономических отношений по распределению созданной стоимости и ее реализации методом обмена денег на финансовые активы.

В качестве финансовых активов выступают инвестиционные ценности и денежные средства. Инструментом образования средств являются ценные бумаги, деньги, депозиты, заемный (ссудный) капитал, драгоценные металлы и камни, недвижимость.

Особенности финансового рынка:

методом реализации признается потребительская стоимость финансового актива;

процесс реализации финансового актива происходит через создание определенных финансовых институтов;

финансовое обеспечение процесса потребления и инвестирования созданием условий накопления капитала и взятия его в долг;

воздействие на денежное обращение в результате создания условий для непрерывного движения денег.

L

X

К участникам процесса финансирования недвижимости относятся местные и федеральные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения, инвесторы и пр. Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости, обеспечивает либо государство, либо общественные организации. Государство — это собственник множества объектов недвижимого имущества. Оно контролирует и устанавливает соблюдение правил и определенных норм, которые тесно связаны с функционированием рынка недвижимости; регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость.

Кредиторы — это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.

Инвесторами могут выступать физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать.

Существует два типа инвесторов:

активные инвесторы занимаются строительством или финансируют его, развивают объект или управляют им;

пассивные инвесторы только финансируют проект и принимают дальнейшее участие в нем.

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

1) продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;

.J

5

6б

2) законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ; 3) законы о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты.

Правовой основной для развития всего российского законодательства является Конституция РФ, которая имеет высшую силу и прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции РФ.

Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно ст. 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, каждый имеет право на жилище.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) содержится ряд разделов, которые регулируют отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения связанные со сделками с недвижимым имуществом, например мена, дарение, купля-продажа, аренда и др.

5б

9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости — это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:

городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества. Особенности рынка недвижимости:

локальность;

невысокая взаимозаменяемость объектов;

сезонные колебания цен;

сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

8б| 2) покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;

3) профессиональные участники — это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами. Участники рынка недвижимости — это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.

Риелтор — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя при этом различные виды сделок с недвижимым имуществом и правами на него. Риелторы продают только свои услуги.

В настоящее время ключевой фигурой на рынке недвижимости является девелопмент, который выполняет деятельность, связанную с управлением инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Девелопер — организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

Деятельность девелопера можно разбить на три этапа:

на начальном этапе анализируется возможность реализации проекта;

на втором этапе разрабатывается план по реализации проекта;

на третьем этапе происходит реализация ин-ве-стиционного проекта.

Девелопер старается организовать создание объекта недвижимости так, чтобы окупить все ресурсы, которые были инвестированы в этот объект недвижимости. В конечном счете его главной целью является получение прибыли от реализации объекта.

7б Финансовый рынок — это система отдельных самостоятельных рынков.

Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может стать товаром на нескольких рынках. Рынок недвижимости является одной из самых значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости, называют рынком ипотечного капитала. В Западной Европе приблизительно 70\% кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья — более 90\%.

В Российской Федерации очень слабо развита система ипотечного кредитования.

В России достаточно дорогие заемные средства, а внутренние ресурсы ориентированы на кредитование экспортно-импортных операций, валютных сделок и операций с приносящими высокий доход ценными бумагами.

В настоящее время риск вложений в недвижимость высок из-за ее низкой ликвидности и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Государство управляет на рынке недвижимости процессом активизации инвестиций, способствует привлечению денежных средств в реконструкцию, модернизацию или созданию новых основных фондов. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы, и из-за этого они становятся дорогими.

Существует взаимосвязь между рынком недвижимости и финансовым рынком. Растут вложения в недвижимость — рынок оживляется, уменьшаются — рынок затихает. Кредиторов и инвесторов сдерживает экономическая нестабильность. Государственная поддержка необходима для активизации финансирования инвестиций в недвижимость.

6

9. Право собственности на недвижимое имущество

Под правом собственности на недвижимое имущество понимают правомочие определенного лица на владение, распоряжение и пользование имуществом в своих интересах.

Под правом владения понимают возможность обладать определенной вещью. Право владения может осуществляться только в соответствии с законодательством. Основанная на законе эксплуатация имущества и получение прибыли или полезных свойств — это право пользования.

Под правом распоряжения понимают предоставление собственнику возможности на совершение определенных действий, которые юридически определяют дальнейшую судьбу имущества.

Юридическое содержание права собственности составляет совокупность вышеперечисленных факторов.

Законом устанавливаются основные особенности приобретения или же прекращения права собственности на имущество. Пользование, владение или распоряжение имуществом зависит от того, в какой собственности оно находится, т. е. в собственности гражданина или юридического лица, в собственности субъекта РФ или в собственности РФ и т. д.

Виды имущества, которые также могут находиться только в муниципальной или государственной собственности, определены законом. Права собственников защищаются государством.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества,

10а 10. Виды сделок с недвижимостью

Сделка — это действие юридического или физического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Заключение сделки — это подписание документов о действиях, направленныхнаустановление, прекращение или изменение правоотношений физических или юридических лиц, а также о переходе банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица к другому.

У каждой сделки есть правовая цель, которая называется основанием (каузой). Кауза должна быть законной и осуществимой. Сделка признается осуществимой, если соблюдаются следующие условия:

сделка заключена дееспособными гражданами;

сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат;

сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности.

Сделки можно подразделить на несколько видов:

по числу сторон: односторонние, двухсторонние, многосторонние;

по форме совершения: нотариально удостоверенные; в простой письменной форме.

Все формы должны быть зарегистрированны в Государственном реестре;

по моменту возникновения: реальные; формальные;

по обязанности сторон: возмездные; безвозмездные;

по определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки: коммуникатив-