1.3. сделки с недвижимостью

1.3. сделки с недвижимостью

В качестве сделок признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделки могут быть двухили многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с Законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

К основным видам сделок с недвижимостью относятся:

купля-продажа;

мена и обмен;

дарение;

наследование;

рента;

ипотека;

аренда;

лизинг;

доверительное управление (траст);

взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;

постоянное пользование;

полное хозяйственное ведение и оперативное управление;

приватизация.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т. п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в т.ч. с проживающим в другом населенном пункте.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Обмен жилых помещений производится в установленном порядке.

Дарение безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходит право собственности. Дарение оформляется в виде юридического документа дарственной.

Для сделки дарение есть ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку это не определено завещанием.

Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству.

При наследовании по закону наследниками первой очереди являются дети (в т. ч. усыновленные), супруг(а) и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти.

Наследники второй очереди братья и сестры умершего, его дед и бабка, как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при неприятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем прав наследования.

При отсутствии наследников первой и второй очереди к наследованию призываются наследники третьей очереди. К ним относятся братья и сестры родителей умершего (дяди и тети наследодателя).

Если таковых нет, наследство переходит к наследникам четвертой очереди это прадеды и прабабки умершего, как со стороны деда, так и со стороны бабки.

В новой части ГК РФ перечень наследников первой, второй, третьей и четвертой очередей такой же. Но согласно статье 1145 ГК РФ, при отсутствии наследников первой, второй, третьей и четвертой очередей теперь право наследовать по закону получают наследники пятой очереди. К ним относятся дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

Если же нет наследников пятой очереди, к наследованию призываются наследники шестой очереди. Это дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

Если не окажется наследников предшествующих очередей, к наследованию призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя это седьмая очередь.

Согласно пункту 3 статьи 1148 ГК РФ наследниками по закону будут признаваться также граждане, не входящие в круг перечисленных родственников, но ко дню открытия наследства являющиеся нетрудоспособными. При наличии других наследников по закону они будут наследовать наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию. При отсутствии других наследников указанные выше иждивенцы наследодателя будут наследовать самостоятельно в качестве наследников восьмой очереди.

В случае оформления завещания, последнее должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено.

Рента. В этом виде сделки получатель ренты собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Ипотека получение кредита под залог недвижимого имущества. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и заемщика в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверение прав собственности заемщика на закладываемую недвижимость.

Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения объекта недвижимости.

Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.

Предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей.

Лизинг это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости, допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продлевает срок договора, либо же выкупает имущество по остаточной стоимости.

Действительность сделок с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий:

законность содержания;

правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка считается недействительной.

Сделка считается ничтожной, если:

совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

волеизъявление не соответствует подлинной воле;

нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

сторона сделки недееспособна, т.е. неспособна понимать значение своих действий;

сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Контрольные вопросы и задания

Дайте определение недвижимости.

Каковы отличительные особенности недвижимости?

Какие вещные права предусмотрены действующим законодательством РФ?

Что такое сервитут?

Для каждого термина (1, 2, 3...) подберите соответствующее определение (а, б, в...).

Недвижимость

Аренда

Лизинг

Рента

Ипотека

Приватизация

а. Продажа или безвозмездная передача объектов

государственной собственности в руки трудовых коллективов и

частных лиц.

б. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды.

в. Доход, получаемый регулярно владельцем недвижимости, не

требующий предпринимательской деятельности, путем передачи

права пользования недвижимостью.

г. Предоставление недвижимости во временное пользование на

договорных условиях другим лицам за плату.

д. Участок территории с принадлежащими ему природными

ресурсами (почва, вода и др. минеральные и растительные ресурсы),

зданиями и сооружениями.

е. Товарный кредит в основные фонды, предоставляемый в виде

предаваемого во временное пользование имущества.

6.Верны ли следующие утверждения?

Ликвидность предприятия определяет правовые свойства недвижимости.

Право аренды является экономической характеристикой недвижимости.

Космическая станция согласно ГК РФ относится к движимым вещам.

Недвижимость как товар определяет возможность получения дохода.

Лифт в многоэтажном здании относится к движимым вещам.

Сдача недвижимости в аренду означает реализацию права пользования.

Способность недвижимости приносить владельцу доход характеризует ее как капитал.

Права собственности регулируются статьями Конституции РФ.

9. Получение прибыли от недвижимости есть реализация права

владения.

10. Сделки с недвижимостью подлежат государственной

регистрации.

11. Для признания сделки недействительной не имеет значение,

что одна из сторон действовала в состоянии аффекта или

заблуждения.