§ 1. правовое регулирование оборота земельных участков

§ 1. правовое регулирование оборота земельных участков

Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раздела об обороте или сделках с земельными участками. Однако это не означает, что земельное законодательство не регулирует этот круг отношений.

В ЗК РФ содержится ряд норм, устанавливающих общие начала оборота земельных участков: устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков.

Понятие оборотоспособности земельного участка. Правовое регулирование оборота земельных участков

В качестве недвижимого имущества земельный участок наделен таким правовым качеством, как оборотоспособность. Под оборо-тоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица

к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности зе-136

мельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничение или изъятие из оборота определено Земельным кодексом как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц — участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборото-способные), определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, ограничение оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду Лесной кодекс Российской Федерации, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, Водный кодекс Российской Федерации, которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государственной. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

Следует заметить, что сейчас отношения по переходу прав на земельные участки путем заключения сделки достаточно активно регулируются законодательством субъектов РФ, и к этому нет четких правовых препятствий. Статья 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, а законодательство о земле в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Однако, признавая права субъектов, не следует забывать, что ощутимые разногласия в регулировании перехода земельных участков от одного субъекта РФ к другому противоречат необходимости обеспечения единого экономического пространства и единой государственной земельной политики на территории Российской Федерации, тем более в условиях современной нестабильности земельных отношений.

137

Существующие пробелы в законодательном регулировании сделок с земельными участками в известной степени могут быть оправданы, поскольку российская правовая система только осваивает рынок земельных участков, легализованный в стране сравнительно недавно. Для адекватного регулирования данных отношений право обязано верно оценивать роль рынка земельных участков в экономических отношениях, социальные и политические последствия развития этого рынка.

Ограничение оборотоспособности земельных участков

Уяснение ограничения оборотоспособности земельных участков важно в том числе тем, что согласно Земельному кодексу РФ только участки, не изъятые из оборота, могут быть объектами сделок.

Пунктом 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливается закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными нормативными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота, в сравнении с уже указанными настоящим Кодексом.

В соответствии с ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

государственными природными заповедниками и националь

ными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 на

стоящего Кодекса);

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены

для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Феде

рации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие

войска, воинские формирования и органы;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены

военные суды;

объектами организаций Федеральной службы безопасности;

объектами организаций федеральных органов государственной

охраны;

объектами использования атомной энергии, пунктами хране

ния ядерных материалов и радиоактивных веществ;

объектами, в соответствии с видами деятельности которых соз

даны закрытые административно-территориальные образования;

исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми

профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской

Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и

коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Госу

дарственной границы Российской Федерации.

Ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий, не ука

занные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ

ленных федеральными законами;

138

занятые находящимися в государственной или муниципальной

собственности водными объектами в составе водного фонда;

занятые особо ценными объектами культурного наследия наро

дов Российской Федерации, объектами, включенными в Список все

мирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами

археологического наследия;

предоставленные для обеспечения обороны и безопасности,

оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в

п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых адми

нистративно-территориальных образований;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том чис

ле морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, со

оружений навигационного обеспечения воздушного движения и судо

ходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирова

ния международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, нарко

тических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными вещества

ми, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся де

градации земли.

К земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и национальные парки, как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федеральной собственности. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Далее, изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности государства.

В целом, поскольку размещение перечисленных объектов является основанием для изъятия соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, могут быть включены в оборот при соблюдении условий, установленных специальным законодательством, в зависимости от категории земель либо в зависимости от изменений в правовом режиме объекта недвижимости, расположенной на данном земельном участке.

В отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс РФ придерживается позиции, согласно которой оборот земель данной категории должен регулироваться специальным федеральным законом. При этом п. 7 ст. 27 ЗК РФ исключение сделано для земельных участков сельскохозяйственного назначе139

ния, предоставленных гражданам для указанных в пункте целей и не изъятых из оборота.