Iii. жилищные отношения

Iii. жилищные отношения

1. Виды жилищных отношений.

Участники жилищных отношений

1.1. Жилищные права (равно как и обязанности) определяются жилищными отношениями (основаны на этих отношениях, являются следствием таковых).

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Статья 4 ЖК определяет виды отношений, подлежащих регулированию жилищным законодательством.

Жилищные отношения — это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения, складывающиеся по поводу: учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями; использования жилищного фонда; оплаты жилья; управления жилищным фондом, его содержания и др.

Жилищное законодательство регулирует также некоторые другие отношения, складывающиеся по поводу жилища. Отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилья. Так, обязанностью наймодателя является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК), а обязанность нанимателя — своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ Жилищным кодексом определены категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49 ЖК). В ЖК установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма этого договора (ст. 63), предусматриваются права и обязанности его сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушение жилищного законодательства и условий договора (ст. 66,

68). Из числа прав нанимателя жилого помещения по договору

социального найма следует отметить ряд положений, предоставляющих ему право распоряжения жилым помещением: ст. 72 — обмен жилого помещения; ст. 76 — сдача жилого помещения в поднаем; ст. 80 — вселение временных жильцов.

В отношении «коммерческого» найма по данному вопросу следует обратиться к ст. 680 («Временные жильцы») и ст. 685 («Поднаем жилого помещения») ГК.

Следует отметить, что реализация нанимателем жилого помещения права по распоряжению жильем зависит от воли наймодателя. Так, для реализации права на обмен жилья по договору социального найма (ст. 72 ЖК), права на сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК) нанимателю жилья необходимо согласие наймодателя. Заселение временных жильцов возможно с предварительным уведомлением наймодателя. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случаях, предусмотренных ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК.

Изменение договора социального найма предусматривается ст. 82 ЖК (об объединении граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также о замене нанимателя). Кодекс не содержит положения о разделе жилой площади. Такой случай изменения договора предусматривался ст. 86

ЖК РСФСР. Законодатель отказался от подобного способа изменения договора социального найма, поскольку раздел жилой площади приводил к росту числа квартир коммунального заселения.

Необходимо обратить внимание на то, что договор социального найма изменяется также в случаях: вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК); предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). Изменение договора социального найма может последовать в результате переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (гл. 4 ЖК), а также капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК).

Изменение договора «коммерческого» найма имеет место в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК). Кроме того, оно возможно в случае переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК).

Статьи 83-91 ЖК посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и

103 — расторжению договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселению из этих помещений. Расторжение договора «коммерческого» найма и выселение из жилого помещения, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК.

1.2. Отношения собственности на жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными отношениями. Право собственности служит основанием для возникновения жилищных отношений: право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение).

Вопросам собственности на жилые помещения посвящена гл. 18 ГК: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 обозначают общее имущество многоквартирного дома и его принадлежность; ст. 292 устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения; ст. 293 предусматривает принудительное изъятие жилого помещения на условиях и в порядке, установленных этой статьей. Вопросы пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся в ст. 30 и 31 ЖК.

1.3. Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставляют (в пользование) арендаторы этих помещений.

Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, необходимо определить вид договора, на основании которого гражданин вправе пользоваться жилым помещением, предоставленным арендатором этого помещения.

Одни авторы считают, что арендованное жилье может сдаваться гражданам в поднаем (ст. 615 ГК). По мнению других, арендованное жилое помещение может быть предоставлено гражданам

и на началах социального найма, и на началах «коммерческого»

найма, и на иных основаниях.

Не вызывает сомнений позиция, согласно которой арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может предоставить его гражданину на условиях «коммерческого» найма (п. 4 ч. 3 ст. 19

ЖК). Что касается договоров социального найма и поднайма,

то они неприемлемы по следующим основаниям.

Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по этому договору жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК), делают невозможным заключение договора социального найма.

Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя с поднанимателем-гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. Нанимателем жилого помещения по договору «коммерческого» найма может быть только гражданин (ст. 677 ГК) (так же как и по договору социального найма — ст. 60 ЖК). Таким образом, в рассматриваемом случае применение норм о поднайме (ст. 615

ГК) неприемлемо.

1.4. Право пользования жильем (ч. 1 ст. 4 ЖК) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК).

Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях с этим собственником (ст. 31 ЖК). Согласно ст. 292 ГК члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В доме жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования пайщика основано на его членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением членов его семьи обусловлено семейными отношениями.

Если собственник жилого помещения сдает его внаем, право пользования возникает у нанимателя такого помещения. Вопросы подобного найма (как уже упоминалось) регулируют нормы гл. 35 ГК. Сдача жилого помещения внаем в кооперативном доме (до выплаты пая) предусматривается ст. 128 ЖК. Право пользования жилым помещением возникает у поднанимателей и временных жильцов. Однако ни те, ни другие не приобретают самостоятельного права пользования жильем (см. ст. 76 и 80 ЖК; ст. 680 и 685 ГК).

Пользование специализированными жилыми помещениями регулируется статьями раздела IV ЖК. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем на определенный период (время работы, учебы, службы и т.п.). Проживающие в таких жилых помещениях существенно ограничены в правах по пользованию жильем.

1.5. Частью 3 ст. 4 ЖК установлено, что положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом. Определенные ограничения установлены. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное (ч. 12 ст. 159); Законом о приватизации жилых помещений право на приватизацию жилья предоставлено только гражданам РФ; на определенных территориях (закрытые, пограничные и проч.) могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан.

Согласно ст. 1194 ГК Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.

1.6. Следует отметить, что установленный ст. 4 ЖК перечень жилищных отношений является закрытым. Вряд ли это правильно. Данный перечень не является исчерпывающим. Эта статья определяет в качестве регулируемых жилищным законодательством отношений отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1). Вместе с тем обратимся к ст. 30 ЖК. Частью 1 этой статьи предусматривается, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. И далее, ч. 2 данной статьи устанавливает право собственника жилого помещения предоставлять это помещение во владение и (или) пользование гражданину на основании договоров найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу по договору аренды или на ином законном основании.

В перечне не упомянуты также отношения по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, тогда как ч. 2 ст. 36 ЖК предусматривается, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.

Кроме того, в перечне указаны отношения, которые, строго говоря, не являются жилищными. Так, отношения по учету жилищного фонда, по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 5 и 12 ч. 1 ст. 4 ЖК) являются административными, основанными на властных полномочиях органов, осуществляющих такую деятельность.

И, наконец, вряд ли целесообразно относить к жилищным отношениям «создание и деятельность» жилищных и жилищностроительных кооперативов, товариществ собственников жилья; эти вопросы подлежат отнесению к гражданскому законодательству (ст. 116 и 291 ГК).

1.7. Всеобщая декларация прав человека (ст. 25), принятая Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.48, Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 19.12.66 (ст. 11) признают право каждого на достойный жизненный уровень, включая жилище.

Право на жилище означает (в числе прочих прав) его неприкосновенность, а также гарантированную возможность: быть обеспеченным жилым помещением; стабильно пользоваться им, не опасаясь произвольного лишения своего жилища.