3. договор найма специализированного жилого помещения

3. договор найма специализированного жилого помещения

3.1. Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме (ч. 7 ст. 100 ЖК).

Согласно ст. 162 ГК несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности сделки. Однако в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение того, что такая сделка была совершена и что она не была заключена на определенных условиях. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК).

Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилого помещения; заключение договора найма.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (ч. 8 ст. 100 ЖК)1 .

Статья 100 ЖК определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон. В соответствии с этой статьей пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется:

по договору найма служебного жилого помещения (ст. 93 и

104 ЖК);

по договору найма жилого помещения в общежитии (ст. 94 и

105 ЖК);

по договору найма жилого помещения маневренного фонда

(ст. 95 и 106 ЖК);

по договору найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 и 107 ЖК);

по договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97 и 108 ЖК).

Эти положения Жилищного кодекса применяются ко всем видам специализированного жилья, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК).

3.2. Обратимся к актам, регламентирующим вопросы предоставления и пользования жилыми помещениями в домах социального обслуживания и из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев.

Условия проживания граждан в стационарных учреждениях социального обслуживания, взаимные права и обязанности (в том числе и в жилищных отношениях) определяются договором о стационарном обслуживании граждан.

Положением о Министерстве здравоохранения и социального развития предусмотрено принятие актов о порядке заключения, изменения, расторжения договоров о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов в домах-интернатах, входящих в состав собственности Российской Федерации; формы

1 Правительством РФ утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений — постановление от 26.01.2006 № 42.

примерного договора о стационарном обслуживании, заключаемого между учреждением социального обслуживания и их законными представителями.

Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания, являющихся собственностью субъекта РФ, определяются законодательством Российской Федерации.

Следует также отметить, что права граждан пожилого возраста и инвалидов, проживающих в стационарных учреждениях социального обслуживания, определены, в частности, Законом о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов.

Согласно ст. 108 ЖК вопросы предоставления жилых помещений из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, регламентируются федеральными законами. Указанные фонды создаются за счет федерального бюджета. Жилые помещения этих фондов являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов.

Изложенные позиции законодательства свидетельствуют о том, что предлагаемые Кодексом договоры найма жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания и найма жилого помещения из фондов временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, должны носить «подчиненный» характер, попадая в зависимость от регулируемых соответствующим законодательством отношений по социальному обслуживанию граждан, по обустройству беженцев и вынужденных переселенцев.

3.3. Предмет договора найма — жилое помещение (см. ст. 16

ЖК).

По договору найма служебного жилого помещения предоставляется отдельная квартира (ст. 104 ЖК).

Что касается иных видов специализированного фонда, то жилье предоставляется:

в общежитии — из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК);

в маневренном фонде — из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК);

беженцам и вынужденным переселенцам — по нормам общежития (п. 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда для временного поселения; п. 26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев).