Глава 7 . структура рынка ипотечного жилищного капитала

Глава 7 . структура рынка ипотечного жилищного капитала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства, Грудцына Л.Ю., 2006 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Книга написана в соответствии с современным жилищным законодательством и законодательством, регулирующим жилищную ипотеку, которая в самые ближайшие годы должна стать одним из приоритетных ...

Глава 7 . структура рынка ипотечного жилищного капитала

Первичный рынок ипотечного капитала

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использо­ вания в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок ипотечного капитала

Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс ку­ пли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первич­ ных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что в случае невозврата заемщиком кредита кредитор имеет право распо­ рядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кре­ дитора низки опасения невозврата ссуд, и есть основания для долго­ срочного отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение финансо­ вых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинст­ ве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциаль­ ных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой по­ лучен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату. Получение ипотечного кредита связано с необходи­ мостью выполнения обязательств по кредитному договору. Поэтому цо получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

• достаточно ли денежных средств для внесения первоначально­ го взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с со­ вершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

80 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Го­

сударственном реестре), заключение договоров страхования;

• останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредит­ ному "договору;

• не ожидается ли падение доходов в течение периода кредито­ вания, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, без потери в заработной плате;

• имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних двух лет, каковы причины увольнения и перерывы в работе, своевременно ли выполняются текущие обязательства, связан­ ные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, элек­ троэнергии (проверяется банком);

• имеются ли активы в виде движимого или недвижимого иму­ щества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспе­ чения.

Количество выдаваемых ссуд под залог недвижимости в России сравнительно невелико, поскольку стоимость недвижимости при залоге оценивается гораздо ниже рыночной, вследствие того, что объект оценивается исходя из его возможной продажи в довольно далеком будущем, при условии невозврата кредита. Таким образом, кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а залогодателю заниженная стоимость имущества при залоге невы­ годна.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток дол­

госрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосроч­ ных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще, а к коммер­ ческим — особенно. Финансово-экономический кризис 1998 года привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов из коммерче­ ских банков в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка пла­ тежеспособности потенциального заемщика исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля тене­ вого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциаль­ ных заемщиков невысоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная нало­ говая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени», но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

ГЛАВА 7. СТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КАПИТАЛА 81

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспе­ ченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под за­

лог недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторич­ ный. На первичном рынке обращаются первичные закладные, а на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим рынки ипотечного капитала классифицируют по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспече­ ния: ипотечные рынки жилья, рынки доходной недвижимости и т.д. Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала яв­ ляются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, по­ купающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первич­ ного рынка ипотечного капитала — способ решения жилищной про­ блемы для многих семей посредством ипотечного жилищного креди­ тования. На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи.закладных, выпущенных на первичном рын­ ке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить возмож­ ность для Продажи первичной закладной первичным кредитором, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредит­ ных ресурсов. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

4ГрудцынаЛ. Ю.

Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Обсуждение Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Комментарии, рецензии и отзывы

Глава 7 . структура рынка ипотечного жилищного капитала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства, Грудцына Л.Ю., 2006 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Книга написана в соответствии с современным жилищным законодательством и законодательством, регулирующим жилищную ипотеку, которая в самые ближайшие годы должна стать одним из приоритетных ...