Глава 8 . основные модели ипотечного жилищного кредитования
Глава 8 . основные модели ипотечного жилищного кредитования
Модел и (схемы ) ипотечного кредитования
Выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:
Двухуровневая («американская модель»-) опирается на вторич ный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фикси рованную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипо течного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспе чению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заем щику средства и взамен просят переводить получаемые от него еже месячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источни ком выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридиче ским лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фон довом рынке и затем также выступают посредниками, передавая ин вестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначитель но выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняет ся уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Под держка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкла-
ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 83
дывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой авто номную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сбере гательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких
«частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на по купку квартиры (например, в размере 50\% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строитель ная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структу рой, начинает свою деятельность с формирования уставного капита ла и имеет на его основе свой собственный источник средств (вклю чая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются толь ко для осуществления уставной деятельности, то есть на финанси рование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на по купку построенных квартир.
Догово р об ипотеке: понятие и признаки
' Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) — это договор, в котором одна сторона — залогодержатель, являю щийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к долж нику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. В этом случае залого держатель имеет преимущественное право перед другими кредитора ми залогодателя, за исключением изъятий, определенных Законом об ипотеке.
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделк и
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимае мых решений. Для максимального сокращения процедуры оформле ния кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о яре
4*
ИПОТЕКА. КРЕДИТ.
84 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
доставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качест ву управления недвижимостью, оценке способности объекта генери ровать доход, Необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их рас пределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного фи нансирования на инвестиционный проект.
Этапы ипотечного кредитования
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
• предварительный этап (разъяснение клиенту основных усло вий кредитования, передача списка документов для получения ссуды); ;
• сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
• оценка вероятности погашения кредита;
• принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
• заключение кредитной сделки;
• обслуживание кредитной сделки;
• закрытие кредитной сделки.
На предварительном этапе заемщик должен получить всю необ ходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кре дита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитова ния определяется максимально возможная сумма кредита, согласовы ваются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается креди тором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:
• желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная став
ка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
• описание покупаемой собственности: адрес, юридическое опи
сание;
• источник первоначального платежа;
• назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирова
ние собственности и т.д.;
ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 85
• биографические сведения: уровень образования и профессио
нальной квалификации;
• сведения о работе и источниках дохода;
|
В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кре
дита будет следующим:
сумма кредита = 0,7 х стоимость объекта залога
Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сум
ме доходов заемщика — не более 30\% чистого дохода заемщика:
платеж по кредиту = 0,3 х чистый доход заемщика
Условия предоставления заемщику кредита
Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика пер воначального капитала в размере не менее 30 — 50\% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой ве личине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначаль ного капитала могут выступать депозитные вклады или наличные де нежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитыва ются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.
Цель следующего этапа — «Сбор и проверка информации о кли енте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных за емщиков. Для этого проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, оценивается его собственность, предполагаемая к продаже для получения суммы пер воначального взноса, оценивается предмет залога. Клиент проверяет ся службой экономической безопасности кредитного учреждения. За емщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть лик видной, должны отсутствовать права со стороны третьих лиц на
ИПОТЕКА. КРЕДИТ.
86 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
объект залога и т.п. По результатам повторного собеседования про водится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит сле дующие вопросы, имеющие балльную оценку:
• сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, нали
чие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
• основная информация о приобретаемой недвижимости;
• наличие первоначального капитала;
• сведения о занятости заемщика и поручителей;
• сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
• сведения об имуществе заемщика.
«Стабильные» и «нестабильные» заемщики
В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количест ва баллов заемщики классифицируются на «стабильных» и «неста бильных». При оформлении заявления на ипотечный кредит: опреде ляются технологии получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита; разрабатывается график платежей и порядок его изменения; рассчитывается максимально возможная сумма кредита; оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности); документально подтверждаются дохо ды и обязательства заемщика. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании кото рого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные до ходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в тече ние последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.
Оценка вероятности погашения кредита
На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг1 заемщика. Для этого анализируются фи нансовые возможности заемщика, оценивается его стремление пога сить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кре дитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиен та, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в ста бильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
1 /Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероят ности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной сум мы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для перво начального взноса и оценки предмета ипотеки.
ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 87
Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кре дитовании. Отказ должен представляться в письменном виде с указа нием всех причин,' препятствующих кредитованию. При выявлении ложной информации заемщику будет отказано в предоставлении кре дита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику1 предоставляют список необходимых для кредитования документов.
Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
• отношение периодических платежей по кредиту и периодиче
ского дохода заемщика;
• отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
• отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приоб
ретаемого имущества;
• отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.
Следующий этап — принятие решения по кредиту. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разраба тываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, за ключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимает ся решение»о величине кредита, процентных ставках, сроках креди тования, порядке погашения кредита.
Принятие решения по кредиту
Решение до кредиту принимается на основе экспертного заключе ния, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объ екте залога:
• желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;
• анализ объекта залога;
• информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
• описание предполагаемой сделки;
• источники погашения кредита;
• расчет возможной суммы кредита;
• анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимо
сти, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;
• риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;
• предлагаемые варианты обеспечения.
Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заем щика.
ИПОТЕКА. КРЕДИТ.
88 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключа
ются следующие договоры:
• договор купли-продажи недвижимости;
• кредитный договор;
• договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
• договоры страхования.
Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой не движимости.
В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предос тавляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; раз мер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.
В договор об ипотеке стороны включают:
• предмет ипотеки;
• цену передаваемого в ипотеку помещения;
• существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой
(предоставление кредитных средств);
• размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (раз мер предоставляемого кредита и размер процентов за пользова ние денежными средствами);
• срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипо
текой (срок, на который предоставляется кредит);
• указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество нахо дится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по дого вору об ипотеке);
• требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
• основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во мно гих странах с рыночной экономикой функционирует система госу дарственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как го сударством, так и частными кредиторами. Чтобы ипотечный кредит и
ГЛАВА S. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 89
объект залогового обеспечения были застрахованы государственным учреждением, они должны соответствовать довольно жестким требо ваниям. Система частного страхования более привлекательна для за емщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для зало га, может не отвечать стандартам государственного страхования; за емщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государ ственного страхования; страховка дает возможность кредитору про дать закладную на вторичном рынке.
Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с усло виями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право пре имущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или пре вышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.
Договор страхования жизн и и здоровь я
Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной Кредитным учреждением стра ховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.
Страховая компания до заключения договоров страхования тща тельно изучает представленные заемщиком документы, выясняя сте пень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может уста новить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.
Этап завершается перечислением кредитных средств безналич ным путем согласно договорам купли-продажи или платежному по ручению заемщика.
Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:
• осуществляется прием платежей;
• проверяется соответствие фактических выплат графику плате
жей;
• ведется бухгалтерский учет операций;
• рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на не
движимость и страховке;
• взимаются просроченные платежи;
ИПОТЕКА. КРЕДИТ.
90 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
• ведется работа с проблемными кредитами:
— переговоры, заключение нового кредитного договора, из менение условий договора (срока, процентной ставки, по рядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
— ведется отчетность по выданным кредитам.
Закрытие кредитной сделк и
Закрытие кредитной сделки — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кре дитной сделки, соответственно ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ . Если заем щиком и залогодателем не выполняются условия кредитного догово ра или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на зало женную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Пред мет ипотеки реализуется.. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обра щения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Обсуждение Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства
Комментарии, рецензии и отзывы