Глава 8 . основные модели ипотечного жилищного кредитования

Глава 8 . основные модели ипотечного жилищного кредитования: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства, Грудцына Л.Ю., 2006 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Книга написана в соответствии с современным жилищным законодательством и законодательством, регулирующим жилищную ипотеку, которая в самые ближайшие годы должна стать одним из приоритетных ...

Глава 8 . основные модели ипотечного жилищного кредитования

Модел и (схемы ) ипотечного кредитования

Выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:

Двухуровневая («американская модель»-) опирается на вторич­ ный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фикси­ рованную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипо­ течного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспе­ чению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заем­ щику средства и взамен просят переводить получаемые от него еже­ месячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источни­ ком выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридиче­ ским лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фон­ довом рынке и затем также выступают посредниками, передавая ин­ вестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначитель­ но выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняет­ ся уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Под­ держка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкла-

ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 83

дывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой авто­ номную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сбере­ гательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких

«частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на по­ купку квартиры (например, в размере 50\% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строитель­ ная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структу­ рой, начинает свою деятельность с формирования уставного капита­ ла и имеет на его основе свой собственный источник средств (вклю­ чая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются толь­ ко для осуществления уставной деятельности, то есть на финанси­ рование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на по­ купку построенных квартир.

Догово р об ипотеке: понятие и признаки

' Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) — это договор, в котором одна сторона — залогодержатель, являю­ щийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к долж­ нику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. В этом случае залого­ держатель имеет преимущественное право перед другими кредитора­ ми залогодателя, за исключением изъятий, определенных Законом об ипотеке.

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделк и

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимае­ мых решений. Для максимального сокращения процедуры оформле­ ния кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о яре 

4*

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

84 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

доставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качест­ ву управления недвижимостью, оценке способности объекта генери­ ровать доход, Необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их рас­ пределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного фи­ нансирования на инвестиционный проект.

Этапы ипотечного кредитования

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

• предварительный этап (разъяснение клиенту основных усло­ вий кредитования, передача списка документов для получения ссуды); ;

• сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

• оценка вероятности погашения кредита;

• принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

• заключение кредитной сделки;

• обслуживание кредитной сделки;

• закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необ­ ходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кре­ дита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитова­ ния определяется максимально возможная сумма кредита, согласовы­ ваются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается креди­ тором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

• желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная став­

ка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

• описание покупаемой собственности: адрес, юридическое опи­

сание;

• источник первоначального платежа;

• назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирова­

ние собственности и т.д.;

ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 85

• биографические сведения: уровень образования и профессио­

нальной квалификации;

• сведения о работе и источниках дохода;

 
• сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кре­ дита к стоимости недвижимости, используемой в качестве за­ лога, обычно не превышает 70\%:

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кре­

дита будет следующим:

сумма кредита = 0,7 х стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сум­

ме доходов заемщика — не более 30\% чистого дохода заемщика:

платеж по кредиту = 0,3 х чистый доход заемщика

Условия предоставления заемщику кредита

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика пер­ воначального капитала в размере не менее 30 — 50\% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой ве­ личине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначаль­ ного капитала могут выступать депозитные вклады или наличные де­ нежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитыва­ ются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа — «Сбор и проверка информации о кли­ енте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных за­ емщиков. Для этого проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, оценивается его собственность, предполагаемая к продаже для получения суммы пер­ воначального взноса, оценивается предмет залога. Клиент проверяет­ ся службой экономической безопасности кредитного учреждения. За­ емщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть лик­ видной, должны отсутствовать права со стороны третьих лиц на

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

86 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

объект залога и т.п. По результатам повторного собеседования про­ водится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит сле­ дующие вопросы, имеющие балльную оценку:

• сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, нали­

чие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

• основная информация о приобретаемой недвижимости;

• наличие первоначального капитала;

• сведения о занятости заемщика и поручителей;

• сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;

• сведения об имуществе заемщика.

«Стабильные» и «нестабильные» заемщики

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количест­ ва баллов заемщики классифицируются на «стабильных» и «неста­ бильных». При оформлении заявления на ипотечный кредит: опреде­ ляются технологии получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита; разрабатывается график платежей и порядок его изменения; рассчитывается максимально возможная сумма кредита; оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности); документально подтверждаются дохо­ ды и обязательства заемщика. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании кото­ рого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные до­ ходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в тече­ ние последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

Оценка вероятности погашения кредита

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг1 заемщика. Для этого анализируются фи­ нансовые возможности заемщика, оценивается его стремление пога­ сить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кре­ дитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиен­ та, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в ста­ бильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

1 /Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероят­ ности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной сум­ мы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для перво­ начального взноса и оценки предмета ипотеки.

ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 87

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кре­ дитовании. Отказ должен представляться в письменном виде с указа­ нием всех причин,' препятствующих кредитованию. При выявлении ложной информации заемщику будет отказано в предоставлении кре­ дита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику1 предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

• отношение периодических платежей по кредиту и периодиче­

ского дохода заемщика;

• отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

• отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приоб­

ретаемого имущества;

• отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Следующий этап — принятие решения по кредиту. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разраба­ тываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, за­ ключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимает­ ся решение»о величине кредита, процентных ставках, сроках креди­ тования, порядке погашения кредита.

Принятие решения по кредиту

Решение до кредиту принимается на основе экспертного заключе­ ния, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объ­ екте залога:

• желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

• анализ объекта залога;

• информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

• описание предполагаемой сделки;

• источники погашения кредита;

• расчет возможной суммы кредита;

• анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимо­

сти, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

• риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

• предлагаемые варианты обеспечения.

Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заем­ щика.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

88 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключа­

ются следующие договоры:

• договор купли-продажи недвижимости;

• кредитный договор;

• договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

• договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой не­ движимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предос­ тавляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; раз­ мер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

• предмет ипотеки;

• цену передаваемого в ипотеку помещения;

• существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой

(предоставление кредитных средств);

• размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (раз­ мер предоставляемого кредита и размер процентов за пользова­ ние денежными средствами);

• срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипо­

текой (срок, на который предоставляется кредит);

• указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество нахо­ дится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по дого­ вору об ипотеке);

• требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

• основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во мно­ гих странах с рыночной экономикой функционирует система госу­ дарственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как го­ сударством, так и частными кредиторами. Чтобы ипотечный кредит и

ГЛАВА S. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 89

объект залогового обеспечения были застрахованы государственным учреждением, они должны соответствовать довольно жестким требо­ ваниям. Система частного страхования более привлекательна для за­ емщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для зало­ га, может не отвечать стандартам государственного страхования; за­ емщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государ­ ственного страхования; страховка дает возможность кредитору про­ дать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с усло­ виями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право пре­ имущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или пре­ вышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Договор страхования жизн и и здоровь я

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной Кредитным учреждением стра­ ховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тща­ тельно изучает представленные заемщиком документы, выясняя сте­ пень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может уста­ новить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналич­ ным путем согласно договорам купли-продажи или платежному по­ ручению заемщика.

Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:

• осуществляется прием платежей;

• проверяется соответствие фактических выплат графику плате­

жей;

• ведется бухгалтерский учет операций;

• рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на не­

движимость и страховке;

• взимаются просроченные платежи;

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

90 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

• ведется работа с проблемными кредитами:

— переговоры, заключение нового кредитного договора, из­ менение условий договора (срока, процентной ставки, по­ рядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

— ведется отчетность по выданным кредитам.

Закрытие кредитной сделк и

Закрытие кредитной сделки — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кре­ дитной сделки, соответственно ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ . Если заем­ щиком и залогодателем не выполняются условия кредитного догово­ ра или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на зало­ женную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Пред­ мет ипотеки реализуется.. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обра­ щения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Обсуждение Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Комментарии, рецензии и отзывы

Глава 8 . основные модели ипотечного жилищного кредитования: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства, Грудцына Л.Ю., 2006 читать онлайн, скачать pdf, djvu, fb2 скачать на телефон Книга написана в соответствии с современным жилищным законодательством и законодательством, регулирующим жилищную ипотеку, которая в самые ближайшие годы должна стать одним из приоритетных ...