3.2. рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций

3.2. рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций

В России действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и пае­ вые инвестиционные фонды.

В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов,

предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесто­ ров, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищ­ ного кредитования в своем регионе.

Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных.

Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе — самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

29 6 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Предлагается следующий механизм рефинансирования:

1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной ре­ гистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) учредители общих фондов банковского управления или пае­ вых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвести­ ционной декларации доверительный управляющий (или управляю­ щая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;

3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денеж­ ных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в поль­ зу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, за­ регистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получив­ ший от нового владельца закладной письменное уведомление о реги­ страции его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществ­ ляет промежуточные и окончательные платежи.

Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредите­ лям фонда стабильный доход.

При использовании этой модели привлечения кредитных ресур­ сов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмисси­ онной ценной бумаги.

Кроме -того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управления (довери­ тельных управляющих и учредителей).

3.3. Рефинансирование кредиторов

через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов

В общем виде схема организации целостной системы долгосроч­ ного ипотечного жилищного кредитования, построенная на взаимо­ действии первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, вы­ глядит следующим образом.

На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают на­

селению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата

г

ПРИЛОЖЕНИЯ- 297

кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы

могут уступить права требования по кредитам или закладным специ­ ально созданным для этой цели организациям — операторам вторич­ ного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищ­ ному кредитованию). В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор дове­ рительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, по­ лученные от агентства, расширить кредитные операции.

Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным тре­ бованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе не­ обходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотноше­ ний.

Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотеч­ ных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не со­ ответствующие установленным требованиям и стандартам, кредитор обязан либо исправить нарушение, либо выкупить кредиты или за­ кладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.

Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финан­ совых обязательств (кредитная история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в за­ лог имущества.

В рамках договора доверительного управления кредитор обеспе­ чивает контроль за своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Механизм доверитель­ ного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентств, так как данные права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурсную массу.

Использование счетов доверительного управления дл я обслу­ живания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную от­ четность, что обеспечивает действенный контроль за операциями

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

298 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

агентств и кредиторов со стороны Центрального банка Российской

Федерации.

Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Эта модель организации рефинансирования кредитных организа­ ций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кре­ дитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать до­ верительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также может осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг.

4 . Совершенствование законодательной и нормативной баз ы

долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Основная функция государства в процессе формирования рыноч­ ной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования со­ стоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражда­ нам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего сис­ тему кредитования рентабельной и наименее рискованной для бан­ ков, а также доступной и безопасной для граждан — заемщиков.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государ­ ство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

С этой целью необходимо:

• совершенствовать правовые основы реализации прав по ипо­

теке;

• регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансо­

вых ресурсов;

• создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жи­

лищного кредитования граждан;

• организовать эффективные условия работы кредитных органи­

заций на рынке ипотечных кредитов.

ПРИЛОЖЕНИЯ 299

4.1. Современное состояние

правовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в России

Задача формирования законодательной и нормативной базы, не­ обходимой для развития жилищного финансирования, постоянно на­ ходилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищ­ ной политики».

В развитие этого Закона были приняты:

• постановление Совета Министров — Правительства Россий­ ской Федерации от 20 июня 1993 года № 595 «О Государст­ венной целевой программе «Жилище»;

• Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 го­ да № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

• Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года

№ 1180 «О жилищных кредитах»;

• Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года

№ 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»;

• Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 года

№ 430 «О государственной поддержке граждан в строительст­

ве и приобретении жилья»;

• Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 года

№ 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;

• Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня

1996 года № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом» ;

• Положение о предоставлении гражданам Российской Федера­ ции, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвоз­ мездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное постановлением Правительства Российской Фе­ дерации от 3 августа 1996 года № 937;

• федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 20 января 1998 года № 71, которой Указом Президента Российской Федерации от 28 января 1998 го­ да № 102 придан статус президентской программы.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Граж­ данского кодекса Российской Федерации.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

300 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Гражданский кодекс Российской Федерации установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах На жилые помещения, основания обращения взыскания на заложен­ ное жилое помещение.

Кроме того, Гражданским кодексом Российской Федерации пре­ дусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных зако­ нов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации в 1997 году был принят Федеральный закон «О государ­ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вторым важным законодательным актом стал принятый в 1998 го­ ду Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», кото­ рый значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.

В дальнейшем Правительством Российской Федерации во испол­ нение указанных Федеральных законов были приняты следующие постановления, касающиеся, в частности, и ипотечного жилищного кредитования:

• постановление Правительства Российской Федерации от 18 фев­ раля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Еди­ ного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

• постановление Правительства Российской Федерации от 26 фев­

раля 1998 года № 248 «Об установлении максимального раз­ мера платы за государственную регистрацию прав на недвижи­ мое имущество и сделок с ним и за предоставление информа­ ции о зарегистрированных правах».

Важным шагом, закладывающим организационные основы функ­ ционирования системы ипотечного жилищного кредитования, яви­ лось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в фор­ ме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с постановлением Пра­ вительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010

«Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»). В настоя­ щее время уставный капитал Агентства составляет 80 млн. рублей, все его акции принадлежат государству.

ПРИЛОЖЕНИЯ 301

Перед Агентством поставлена задача, разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральном банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потен­ циальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

В ходе реализации пилотного проекта Агентства в г. Санкт-Пе­ тербурге были разработаны и апробированы стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые обеспечивают надежность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вто­ ричного рынков жилищных ипотечных кредитов. В г. Санкт-Петер­ бурге была создана необходимая нормативная правовая база, создаю­ щая благоприятные условия для эффективной работы всех участни­ ков рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы.

Распространение этого опыта, в том числе через деятельность филиалов Агентства, а также путем сотрудничества с органами ис­ полнительной власти субъектов Российской Федерации, постепенно позволит создать условия для развития единого рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов в масштабе всей страны, снизить возможные кредитные риски, повысить надежность механизма рефи­ нансирования и в конечном счете уменьшить стоимость кредитов для заемщиков, сделав их доступными для большего числа россий­ ских семей.

В этой связи оказание государственной поддержки Агентству, обеспечивающему координацию деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, мо­ жет осуществляться как через формирование уставного фонда Агент­ ства, так и через систему государственных гарантий (Российской Федерации или субъектов Российской Федерации), предоставляе­ мых с целью привлечения Агентством ресурсов для рефинансирова­ ния кредиторов.

Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа зако­ нодательной базы функционирования системы ипотечного жилищно­ го кредитования, регламентирована деятельность всех профессио­ нальных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтор­ ских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать.благоприят­ ную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечи­ вать условия для их эффективной работы.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

302 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

4.2. Совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

• уточнения порядка реализации права пользования заложен­

ным жилым помещением;

• обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

• заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;

• создания механизмов социальной защиты граждан в случае

обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Обращение взыскания

на заложенное жилое помещение

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипо­ течных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в слу­ чае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в ре­ зультате устранения противоречия между нормами права, закреплен­ ными, с одной стороны, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с другой — в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР , в отношении последст­ вий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотеч­ ному договорам.

Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» пре­ дусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и про­ живающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освобо­ дить занимаемое жилое помещение при условии, если:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

ПРИЛОЖЕНИЯ 303

• проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заклю­ чения договора об ипотеке, а если они были вселены в зало­ женный дом или квартиру позже, — до их вселения, нотари­ ально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пу­ ти развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рын­ ка в целом.

Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущест­ во, а также выселения с целью однозначного понимания закреплен­ ных в Федеральном законе об ипотеке норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рас­ смотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и чле­ нов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рас­ смотрении такого рода судебных дел.

Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания

на заложенное жилое помещение

Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный ко­ декс РСФСР , учитывающие необходимость создания правового ме­ ханизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обраще­ ния взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищ­ ном кодексе РСФС Р (а в последующем и в Жилищном кодексе Рос­ сийской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда — фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граж­ дан в соответствующих случаях.

Уточнение порядка заключения

сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане

Необходимо заполнить существующий в настоящее время право­ вой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на кото­ рые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

30 4 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулиро­ вано, что именно может служить основанием для такого согласия.