2.2. основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам

2.2. основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10—15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежеме­ сячных выплат заемщика.

Сумма кредита составляет не более 60 — 70\% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части

жилья, как правило, в сумме 30 — 40\% его стоимости за счет собст­

венных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесяч­ ных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, на­ числяемым на остаток основного долга, а также часть самого креди­ та, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кре­ дитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превы­ шать 30 — 35\% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период.

ПРИЛОЖЕНИЯ 289

При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения

кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотари­ ально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от ка­ ких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться за­ емщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специ­ ально оговаривается в кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на сни­ жение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам пре­ доставления и обслуживания кредитов является основой для надеж­ ного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

2.3. Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на услови­ ях платности, срочности и возвратности, а также при строгом кон­ троле за использованием кредитных средств. Основным обеспечени­ ем возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие усло­ вия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предостав­ ляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за поль-

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

29 0 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

зование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; сущест­ во основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предостав­ ление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспе­ чиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на кото­ рый предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыска­ ния на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные

средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. За­ емщик должен получить всю необходимую информацию о кредито­ ре, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обя­ занностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвра­ тить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного креди­ та и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для перво­ начального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информа­ цию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособ­ ность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивирован­ ный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сум­ му кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможно­ стям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают

ПРИЛОЖЕНИЯ 291

предварительный договор купли-продажи жилого помещения, преду­ сматривающий преимущественное право покупки данного жилья по­ тенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обу­ словленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потен­ циальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредито­ ром, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подхо­ дящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет неза­ висимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотно­ сит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщи­ ком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между за­ емщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В слу­ чае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кре­ дитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собствен­ ные денежные средства, которые он планирует использовать для оп­ латы первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

• договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с со­ ответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

• трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипо­ теки жилого помещения, при котором все три заинтересован­ ные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

• договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора куп­ ли-продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заем­ щик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средст-

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

29 2 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ва кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участ­ вовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое поме­ щение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечно­ го кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кре­ дит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кре­ дитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взы­ скание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на пога­ шение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штра­ фов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства полу­ чает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необ­

ходимо:

• обеспечить кредитору реальную возможность обращения взы­ скания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, свя­ занных с обращением взыскания на предмет залога;

• обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимо­ го имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

• отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, по­

высив тем самым их обоснованность;

• выработать надежные процедуры предоставления и обслужи­

вания ипотечных кредитов.

Дл я снижения риска процентной ставки (риск а превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) воз­ можно использование кредиторами при расчете платежей по кре­ диту различных методов их индексации с учетом инфляции и до­ ходов заемщика.

ПРИЛОЖЕНИЯ 293

Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отра­ жающих изменение рыночной процентной ставки.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с разви­ тием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

2.4. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средст­ ва, осуществляется специализированными оценочными фирмами ли­ бо специалистами — оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику Средств. По­ этому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий Момент, должен прогнозировать возможность из­ менения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особен­ ностями самого объекта (конструктивными и планировочными осо­ бенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помеще­ ния и др.) , так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, вклю­ чая перспективы развития района).

При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и пер­ спектив его развития.

Задача кредитора — проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.

Особое значение при этом приобретают разработка и использова­ ние единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, по­ зволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволят снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жи­ лых помещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

29 4 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА