4.3. используемые стандарты стоимости

4.3. используемые стандарты стоимости

Для рынка недвижимости, существенно отличающегося от равновесного рынка, цены прошлых сделок и затраты на строительство в той или иной мере влияют на текущую стоимость, но не обусловливают ее. Стоимость определяется текущими предпочтениями и целями обмена или использования имущества. В рамках двух базисных определений стоимости стоимости в обмене и стоимости в пользовании существуют используемые в оценке стандарты стоимости. Все виды стоимости достаточно освещены в различных учебниках по оценке. В этом пособии мы рассмотрим некоторые моменты, касающиеся корректности использования таких видов стоимости, как рыночная, инвестиционная и ликвидационная.

Стандарт стоимости прежде всего определяется назначением оценки, т. е. для чего и при каких обстоятельствах будет использован результат оценки. Очень важным аспектом является юридическое описание объекта. Например, в одном случае оценке подлежит рыночная стоимость объекта с полным правом собственности на здание и земельный участок, в другом земельный участок, арендуемый собственником здания. Объекты совершенно одинаковые, в том числе и по месторасположению. Здесь оценщик должен учесть то обстоятельство, что при выборе НЭП второго объекта оценки необходимо обратить особое внимание на наличие арендного права на землю. НЭП объекта с арендным правом на земельный участок не всегда совпадает с таковым в отношении объекта, земля которого находится в праве собственности. Если, допустим, НЭИ первого объекта требует значительных, но экономически оправданных дополнительных капиталовложений, то для второго объекта подобные инвестиции оказываются неоправданными из-за дополнительных рисков, связанных с возможным досрочным расторжением арендного договора, меньшей ликвидностью и долгосрочностью реализации рентабельности капиталовложения. Таким образом, если для одного объекта стоимость, определенная на базе выбранного НЭИ, является рыночной, то для другого при том же НЭИ стоимостью в пользовании, например, инвестиционной.

Инвестиционная стоимость нередко подменяется рыночной стоимостью. Ошибка подобного рода будет исключена, если исходить из сопоставления определения обоих стандартов стоимости. Если рыночная стоимость это объективный обезличенный показатель стоимости, то инвестиционная стоимость это стоимость, отражающая ценность использования объекта для конкретного собственника или инвестора в конкретных целях. Стоимость для конкретного собственника может отличаться от рыночной стоимости в силу следующих причин:

приобретение объекта для использования в составе конкретного предприятия или планируемого инвестиционного проекта;

нетипичные условия финансирования;

иные ожидания рентабельности или изменения стоимости;

иной налоговый статус;

различия в оценке рисков;

иная мотивация.

При оценке с целью внесения в уставный капитал принята практика производить оценку на базе рыночной стоимости, не учитывая возможную несовместимость НЭИ объекта с деятельностью компании. В этом случае корректнее определять не рыночную, а инвестиционную стоимость.

Если типичными покупателями объекта являются физические лица, а оценивается объект для юридического лица, то, возможно, оценке подлежит инвестиционная стоимость, если учесть такой фактор, как, например, более низкая стоимость капитала из-за более широкого диапазона альтернативных возможностей у юридического лица.

При оценке ликвидационной стоимости следует четко определить базовые факторы, по которым эта стоимость отличается от рыночной. Эти факторы составляют следующие условия реализации:

ограниченное время реализации;

фактор вынужденности продажи.

Кроме этого, следует учитывать еще один фактор, влияющий на ликвидационную скидку, коэффициент эластичности спроса. Величина ликвидационной стоимости определяется как рыночная стоимость, уменьшенная на ликвидационную скидку. Ликвидационная скидка есть функция от указанных факторов. Влияние фактора времени -очевидно (время реализации меньше среднерыночного времени экспозиции), и зачастую оценщики при определении ликвидационной скидки ограничиваются только этим фактором. Численно скидку только вследствие ограниченного времени можно определить (что чаще всего и бывает на практике) дисконтированием величины рыночной стоимости объекта на момент вынужденной реализации в диапазоне между временем рыночной экспозиции и предполагаемой датой реализации по безрисковой ставке.

Такой подход определения скидки предполагает, что собственник не несет никаких финансовых потерь, что совершенно неверно. Рынок «знает», что собственник вынужден продать объект и, следовательно, обладая инициативой, требует дополнительной скидки, помимо скидки, обусловленной временем реализации. В настоящее время отсутствуют методические рекомендации учета этого фактора при определении ликвидационной скидки, поэтому можно порекомендовать оценщикам (пока не появятся более корректные рекомендации) учесть этот фактор путем соответствующего увеличения безрисковой ставки, понимая при этом сложность обоснования этой поправки. Влияние коэффициента эластичности спроса на величину ликвидационной скидки также очевидно, и игнорирование этого фактора приведет к значительным ошибкам. К сожалению, в отечественных изданиях информационно-аналитических компаний, занимающихся анализом рынка недвижимости, отсутствуют данные по численным значениям коэффициента эластичности спроса для недвижимости, хотя эти компании, понимая важность этой характеристики для экономического анализа в целом и для целей оценки в частности, собираются проводить соответствующие исследования и печатать данные по численным значениям этого параметра (по данным опроса компаний).

Помимо проблем с численными значениями факторов, существует главная проблема отсутствие аналитической модели, т. е. конкретной функциональной зависимости ликвидационной скидки от указанных факторов, приемлемой для практического использования.

Единственное, что можно порекомендовать оценщикам в этой ситуации, это следить за публикациями по этой теме и по возможности использовать эти материалы в своей практике.

Для самооценки по теме ответить на вопросы:

В чем суть деления вещей на «недвижимые» и «движимые»?

Какие правомочия образуют содержание права собственности?

Какие существуют основания возникновения, прекращения и перехода права собственности?

Какие существуют основания принудительного прекращения права собственности?

В каких случаях принудительного изъятия частной собственности требуется ее оценка?

Укажите случаи судебного и внесудебного изъятия частной собственности.

Что такое «вещное право» и какие виды вещных прав существуют в законодательстве Российской Федерации?

Что такое право хозяйственного ведения?

Что такое право оперативного управления?

Что такое право бессрочного (постоянного) пользования?

Что такое право пожизненного наследуемого владения?

Что такое сервитут?

Какие существуют виды сервитутов?

Какие правомочия принадлежат арендатору недвижимости?

Что такое ипотека?

Каковы правила удовлетворения требования кредитора, обеспеченного ипотекой, в случае неисполнения должником своего обязательства?

Какое вещное право дает его обладателю правомочие по распоряжению недвижимостью?

Какая обязанность возникает у собственника недвижимости, в отношении которой установлен сервитут?

Как влияет обременение недвижимости сервитутом на ее стоимость?

Что такое «государственная регистрация»?

Что подлежит государственной регистрации?

В какой момент возникают, прекращаются или переходят права на недвижимые вещи?

Отношения каких лиц регулирует Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?

Какое определение «рыночной стоимости» установлено в Законе?

Какие требования к независимому оценщику установлены Законом?

В каких случаях проведение независимой оценки законодательно обязательно?

Каковы требования к договору оценщика и заказчика его услуг?

В чем состоят лицензионные требования?

Какие существуют основания для приостановления, отзыва лицензии?

Что входит в компетенцию государственного уполномоченного органа?

Что отнесено к компетенции саморегулируемых организаций?

Кого можно отнести к объектам и субъектам оценочной деятельности?

Кто является потребителем услуг оценщика?

В чем специфика становления института оценки в период проведения экономических реформ?

Что такое «вещь» и что такое «имущество»?

Регулирование оценочной деятельности

Какие формы регулирования оценочной деятельности могут применяться? Посредством чего осуществляется регулирование оценочной деятельности?

Какие документы существуют для регулирования оценочной деятельности на международном уровне? Имеет ли Россия право их использовать? Какая организация является представителем профессиональных интересов оценщиков России на международном уровне?

По каким причинам началось лицензирование оценочной деятельности в США? Какие стандарты в настоящее время обязательны для применения в США?

Каким образом осуществляется саморегулирование в Европе? Какие стандарты приняты на европейском уровне и в чем заключается их практическая значимость?

Как проходит процесс регулирования оценочной деятельности в России? Какие стандарты могут применяться при проведении оценки различных видов имущества?

Что представляет собой процесс сертификации услуг по оценке? Как осуществляется квалификация и сертификация профессиональных оценщиков за рубежом и в России?

Государственное регулирование рынка недвижимости

Для чего проводится зонирование землепользования? Расскажите о функциональном зонировании.

Назовите принципы классификации территориально-экономического зонирования.

Расскажите о системе земельного кадастра. Назовите основные типы кадастров.

Что такое государственный кадастровый учет земельных участков?

Расскажите о видах собственности на объекты недвижимости.

Что такое триада полномочий собственника объекта недвижимости?

Назовите способы приобретения права собственности на объекты недвижимости.

Назовите существующие сделки с объектами недвижимости.

Расскажите о целях и задачах государственной регистрации объектов недвижимости.

Назовите принципы, на которых базируется система государственной регистрации.

Расскажите об органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Опишите структуру Единого государственного реестра прав.

Назовите виды налогов, которые применяются в сфере недвижимости.

Расскажите о плате за землю и порядке ее уплаты.

Объясните сущность налогов на имущество предприятий и физических лиц.

В чем состоит основной смысл введения единого налога на недвижимость?

Расшифруйте структуру кадастрового номера земельного участка 78:5574:8.

Составьте договор аренды, предметом которого является коммерческий объект недвижимости.

Приведите полное наименование органа государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, действующего в вашем регионе. Перечислите его основные функции.

Подумайте и определите, какие элементы может содержать комплексное понятие «система налогообложения недвижимости».