Продажа новых домов

Продажа новых домов

Чувствительность рынка: средняя.

Значение показателя: отслеживает объемы продаж новых 1-квартирных домов. Релиз новостей в Интернете: www.census.gov/newhomesa/es Адрес домашней страницы в Интернете: www.census.gov

Время публикации: 10:00 (по восточному стандартному времени), публикуется через 4 недели после окончания отчетного месяца.

Регулярность публикаций: ежемесячно.

Источник данных: Бюро переписи населения, Министерство торговли.

Поправки: поправки в опубликованные данные вносятся достаточно часто, охватывая период за 3 предыдущих месяца.

Почему этот показатель важен

Продажи жилья описываются огромным количеством экономических показателей. Каждый месяц публикуются данные о количестве новых строительных площадок и выдаче новых разрешений на строительство, о продажах жилья на вторичном рынке, о расходах на строительные работы. Тема этого раздела — продажи новых домов. Каждый из показателей открывает новые перспективы на положение этой всесторонне важной отрасли экономики. Новые строительства — это главным образом производственный показатель, то есть он в меньшей степени предсказывает характер потребительских расходов, а в большей степени служит отражением уверенности бизнесменов, в частности, ожиданий строительных подрядчиков в отношении будущих тенденций на рынке жилья. С другой стороны, продажа вторичного жилья, дает более точное представление о финансовой состоятельности потребителей и их покупательском настроении. Недостатком данных о продажах вторичного жилья является то, что они оказывают крайне умеренное влияние на экономику. Если дом уже существует, то ни о каком новом строительстве речи быть не может. Во-вторых, продажи вторичного жилья служат крайне неточным прогнозным показателем, поскольку каждый отдельный факт засчитывается только в момент завершения сделки и перехода права собственности, тогда как сам процесс может тянуться месяцами после подписания договора о намерениях.

В этом разделе мы будем говорить о продажах новых домов, что считается более своевременным показателем положения дел на рынке недвижимости и более точным индикатором будущей экономической активности. Например, продажа нового дома регистрируется не в момент завершения строительства и вступления в право собственности (как это происходит в случае с продажами вторичного жилья), а в момент подписания исходного договора о намерениях. Действительно, мы не можем знать, все ли подписанные контракты купли-продажи жилья ведут к окончательному завершению сделки, но случаи отказа случаются крайне редко, поэтому статистически их можно не принимать во внимание. Более интересным вопросом является следующий: как могут продажи новых домов, на долю которых приходится всего-навсего 15\% рынка недвижимости, оказывать такое сильное влияние на экономику? Ответ в том, что они стимулируют огромные инвестиции, способствуют созданию рабочих мест, увеличению расходов и росту производства. Подрядчикам нужны кредиты на строительство, они закупают оборудование, заказывают строительный лес, стекло, кабели, бетон и сантехнику, а также нанимают рабочих самых разных специальностей, без которых невозможно построить дом. Кроме того, новые дома обычно стоят дороже вторичного жилья, поскольку строители постоянно повышают уровень комфортности, оснащая объекты самыми современными удобствами. Затем, когда покупатель вселяется в свой новый дом, для него начинается новый раунд расходов на мебель и прочие аксессуары, который длится в течение следующих 12—18 месяцев.

Есть еще одна причина, в силу которой ведущие инвестиционные менеджеры пристально следят за динамикой показателя продаж новых домов. Если потребительские расходы в ближайшее время собираются изменить направление, то это изменение, в первую очередь отразится в данном отчете. Покупка дома — это разовая крупная инвестиция семьи, и если потенциальные покупатели не довольны уровнем своего дохода, не уверены в безопасности своих рабочих мест и не видят экономических перспектив, то многие из них просто-напросто откажутся от покупки. Как только уровень покупки домов начинает падать, следует бить тревогу во многих секторах экономики. Банки снижают размеры кредитов на строительство, опасаясь, что подрядчиков ждут тяжелые времена, и они не смогут вовремя погашать долги. Без необходимого капитала инвестиции в строительство новых домов сокращаются, в результате чего падает спрос на строительные материалы, оборудование и рабочих строительных специальностей. Внезапно на горизонте появляется опасность спада экономической активности.

Причем в самой средине этапа экономического спада жилищное строительство начинает оживать, помогая остальной части экономики выйти из кризиса. В период низкой активности ставки по ипотечным кредитам постепенно снижаются и в один прекрасный момент достигают такого уровня, при котором строительство новых домов становится привлекательным. По мере возобновления интереса к покупке жилья строителей с большей доброжелательностью воспринимают работники кредитных отделов банков, которые, устав от месяцев безделья, с удовольствием начинают раздавать новые ссуды. Более того, чем труднее времена для экономики, тем богаче предложение квалифицированной рабочей силы и качественных материалов. Как следствие, строительные работы очень быстро набирают обороты, стремясь удовлетворить растущий спрос на новые дома. Принимая во внимание эффект мультипликатора при оживлении в секторе жилищного строительства, развитие активности в других отраслях — это уже вопрос нескольких недель.

Как рассчитывается этот показатель

Чтобы получить нужные данные о количестве новых домов, Бюро переписи населения пользуется своей серией публикаций о выдаче разрешений на строительство. Почему исходной точкой служат разрешения? Да потому, что строители чаще всего подают документы на получение разрешения только после подписания договора о намерениях или получения первого взноса для будущего строительства.

Данные о продажах новых домов часто корректируются, иногда существенно, если в отдельных регионах страны складываются нетипичные погодные условия. Поэтому любой анализ следует проводить на основании информации минимум за 3—4 месяца и только так выводить главные тенденции.

Таблицы: ключи к тому, что ожидает экономику

• Таблица 1. Количество проданных и выставленных на продажу новых домов

Продажи новых домов выходят на сцену, когда все говорит о приближении экономики к поворотной точке своего развития. В таких случаях эксперты ищут признаки того, что потенциальные покупатели домов готовы выйти на рынок недвижимости, воспользовавшись максимально низкими ипотечными ставками, что, как правило, происходит, когда экономический цикл доходит до своей низшей точки. Вслед за возобновлением активности на рынке купли-продажи новых домов через 1—2 месяца увеличивается

и показатель продаж вторичного жилья. По мере увеличения темпов покупки домов спрос на материалы и услуги стимулирует увеличение активности в связанных с жилищным сектором сферах бизнеса.

Описанная схема начинает работать в обратном направлении, когда экономика растет стремительными темпами в течение достаточно длительного периода: ипотечные ставки начинают увеличиваться до болезненных пределов, вытесняя с рынка желающих купить дом. Как только замедляются обороты купли-продажи новых домов и вторичного жилья, экономика в целом также реагирует спадом активности.

Таблица 1. Количество проданных и выставленных на продажу новых домов

(Тысячи домов. Сумма отдельных значений в таблице может не совпадать с итоговым значением по причине округления)

Период

Число месяцев реализации домов, вьютавлен-ных на продажу'

Медианная

цена реализации (долл.)

Средняя цена реализации (долл.)

Продано новых домов. В этой части таблицы приводятся итоговые объемы продаж новых домов за прошедший месяц в годовом исчислении в масштабах всех Соединенных Штатов, а также в разбивке по четырем географическим регионам: Северо-восток, Средний Запад, Юг и Запад. Любое минимальное изменение складывающейся тенденции продаж может служить ранним предупреждением о том, что экономика сбавляет обороты либо набирает силы для выхода из кризиса.

Количество новых домов, выставленных на продажу на конец периода. В этой таблице представлены последние данные об имеющихся на конец месяца предложениях новых домов. Само собой разумеется, что число полностью готовых к заселению новых домов во времена повышенной активности на рынке жилья будет сокращаться и наоборот увеличиваться по мере ослабления позиций рынка. Конечно, многое здесь зависит от темпов работы строителей на разных этапах экономического цикла. Очевидно, если количество непроданных домов стремительно увеливается, то строители замедляют работу по отделке новых объектов в ожидании улучшения ситуации на рынке.

Число месяцев реализации выставленных на продажу домов. Очень важное соотношение предложения и объема продаж новых домов за месяц (I/S) говорит о том, сколько месяцев уходит на реализацию имеющегося количества готовых объектов, исходя из самых последних данных о ценах на жилье. Коэффициент I/S — это отличное основание для прогнозов будущего жилищного строительства. Когда дела на рынке жилья идут достаточно стабильно, соотношение предложения и объема продаж за месяц обычно стабилизируется или уменьшается. В целом, если показатель падает до значения 4 месяца и меньше, это значит, что у строителей есть достаточно поводов, чтобы активно инвестировать в работы на новых объектах. Напротив, если темпы продаж снижаются или уменьшается количество покупателей, способных выкупить весь прелагаемый новый жилой фонд, то коэффициент предложение/объем продаж поднимается до значения 6 месяцев и выше. Обычно такая ситуация предвещает снижение активности в сфере жилого строительства.

Медианная и средняя цена реализации. Чтобы узнать, какими были медианная и средняя реализационные цены за прошлый месяц, смотрите указанные колонки. Обычно новые дома стоят дороже, чем вторичка, поскольку в них интегрировано больше современных удобств. Если цены стабильно растут в течение нескольких месяцев, это говорит о том, что рынок жилья очень активен. Кроме того, всегда интересно сравнить рост цен на жилье с темпами инфляции. Если цены на новые дома поднимаются заметно быстрее, чем растет инфляция, то это значит, что на данном этапе американцы считают покупку нового дома привлекательной среднеили долгосрочной инвестицией.

• Таблица 2. Продажи новых домов — анализ по ценовым категориям

Цены на новые дома могут варьироваться от 100 ООО долларов до свыше 10 млн долларов. В этой таблице показано, дома какого ценового сегмента пользовались максимальным спросом за последние несколько месяцев. Обычно наиболее ликвидным сектором рынка в данном случае являются новые дома в ценовой категории от 150 ООО до 200 000 долларов, а также дома класса «люкс» стоимостью выше 300 000 долларов.

Влияние на рынок

Облигации

Обычно самое заметное влияние на рынок ценных бумаг с фиксированным доходом оказывает показатель продаж новых домов в моменты, близкие к пикам и спаду экономического цикла. Во время стабильного экономического роста любой скачок показателя продаж новых домов, превышающий ожидаемые значения, может усилить опасность инфляции, а следова

тельно, привести к падению курсов облигаций. С другой стороны, если экономика только-только начинает выходить из фазы депрессии, реакция трейдеров на всплеск продаж нового жилья, скорее всего, будет более достаточно невыразительной, поскольку на данном этапе угроза инфляции минимальна.

Стремительное падение продаж новых домов в течение одного месяца может сигнализировать об ослаблении экономики и снижении инфляции. В таких обстоятельствах курсы облигаций могут резко возрасти на фоне снижающихся процентных ставок.

Акции

Изменчивый характер этой серии отчетов и незначительная доля показателя в общем объеме рынка недвижимости объясняют отсутствие особого внимания к нему среди инвесторов фондового рынка. Однако в силу того, что данный индикатор все-таки является опережающим, он становится все более влиятельным по мере приближения к поворотным моментам в экономике.

Курс доллара

Трейдеры на валютном рынке не проявляют особого интереса к показателю продаж новых домов. Дело в том, что между динамикой показателя и изменением стоимости доллара не существует никакой значимой корреляции.

Индекс рынка жилья: Национальная ассоциация жилищно-строительных предприятий (NAHB)

Чувствительность рынка: низкая.

Значение показателя: оценивает текущее состояние рынка 1-квартирных домов, а также ожидания строителей в отношении будущих тенденций.

Адрес домашней страницы в Интернете: www.nahb.org (наберите аббревиатуру HMI в поисковике)

Время публикации: 13:00 (по восточному стандартному времени), публикуется в средине текущего месяца и содержит данные об активности за его первую половину.

Регулярность публикаций: ежемесячно.

Источник данных: Национальная ассоциация жилищно-строительных предприятий. Поправки: как правило, незначительные.